別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月8日 提出
あきる野 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
あきる野 -16 東京都 多摩第6 氏名  不動産鑑定士 板橋 愼一 印  TEL.
鑑定評価額 8,290,000 円  1㎡当たりの価格 68,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月8日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 平成30年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
あきる野市高尾字橋本185番4
②地積
 (㎡)
121  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
都立公(普通)
高度1種最高10m


1:1.2
住宅

W2
一般住宅のほかに空
地等が見られる住宅
地域
南東4.5m市道 水道、下水 武蔵五日市

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南    50 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
武蔵五日市駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(40,80)
都立公(普通)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅の中に空地も見られる既成住宅地域であり、今後とも現況を維持しつつ推移して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            68,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR青梅線、JR五日市線を中心にJR八高線沿線を含む西多摩地域。需要者の中心は、同一需給圏及
びその近隣各市に居住する30~40歳代の一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。あき
る野市においては、最寄り駅への接近性はやや劣るものの戸建住宅の供給が見られ、住宅需要が比較的堅調と認められ
る。土地は120㎡で850万円程度、新築戸建物件は2000万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し、
比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが、賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は
少ないことより、収益価格は試算しなかった。その為、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ あきる野 -17                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
         71,900 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[107.1]
[104.0]
100
68,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           68,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
あきる野市内の人口はほぼ横ばいで、安定的
に推移しており、景気の回復等を反映して不
動産への需要はもちなおしつつある。


駅徒歩圏内から若干外れるが、需給は比較的
安定している。全体的な趨勢のなかで地価は
横這い傾向。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 あきる野 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a ITB31

-1
あきる野市

更地


  
(           ) 
不整形 西5m市道、
北5m、東5m、
三方路



1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b TUD31

-12
あきる野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m都道、
東5m、角地




1低専
高度1種最高10m
(50,80)
c TUD31

-18
あきる野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(41,83)
d YDU31

-8
あきる野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4.5m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(40,80)
e YDU31

-206
あきる野市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
61,510  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

68,344 
100
[ 104.0]

65,715 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

68,300 
b (            
66,763  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

64,818 
100
[  98.9]

65,539 

68,200 
c (            
78,387  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

74,654 
100
[ 114.2]

65,371 

68,000 
d (            
88,741  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

83,639 
100
[ 127.5]

65,599 

68,200 
e (            
64,006  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

60,958 
100
[  92.1]

66,187 

68,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境      -3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +7.0 環境     +18.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -6.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      68,500 円/㎡]  



あきる野 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産所在地域は、中心市街地や都心部へのアクセスに劣り、且つ街並みや店舗等利便性に劣るので、貸家
に対する需要が少なく、賃貸経営を想定することが非現実的である。よって収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月8日 提出
あきる野 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
あきる野 -16 東京都 多摩第6 氏名  不動産鑑定士 津田 清光 印  TEL.
鑑定評価額 8,290,000 円  1㎡当たりの価格 68,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月8日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 平成30年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
あきる野市高尾字橋本185番4
②地積
 (㎡)
121  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
都立公(普通)
高度1種最高10m


1:1.2
住宅

W2
一般住宅のほかに空
地等が見られる住宅
地域
南東4.5m市道 水道、下水 武蔵五日市

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南    50 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
武蔵五日市駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(40,80)
都立公(普通)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅が建ち並ぶ中に空地も見られる住宅地域であり、地域要因に影響を与える大きな変化はなく、今後も現
在の住環境を維持して推移していくものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            68,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR青梅線、JR五日市線の沿線を中心とする西多摩地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住又は
勤務する一次取得者層であり、同一需給圏外からの需要者は少ない。最寄駅から徒歩圏外になり、生活利便性、住環境
がやや劣る住宅地域だが、地縁的選好性を有する一定の需要が認められ、住宅地の需給は安定的に推移している。地価
は概ね横ばい傾向で推移している。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額2,000~2,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自己使用を前提とした住宅需要及び価格形成が中心と認められる。比準価格は現実に成立した取引事例から
試算された価格であり、当該地域の市場性を反映した実証的な価格で、その信頼性は高いと判断される。収益還元法は
賃貸需要が弱く、投資採算性に見合う賃料の収受が難しいため、賃貸経営を想定することは現実的でないと判断し適用
を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ あきる野 -17                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
         71,900 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[107.1]
[104.0]
100
68,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           68,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は微減傾向で推移。市内経済は堅調だが
、先行きは不透明感も出てきている。住宅需
要は住環境、利便性等により二極化が進んで
いる。

戸建住宅地域として住環境を維持しており、
地域要因に変化はない。利便性がやや劣るも
のの、一定の需要は認められ、地価は横ばい
で推移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 あきる野 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a YDU31

-8
あきる野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4.5m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b TUD31

-18
あきる野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(41,83)
c ITB31

-1
あきる野市

更地


  
(           ) 
不整形 西5m市道、
北5m、東5m、
三方路



1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d YDU31

-206
あきる野市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
88,741  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

83,639 
100
[ 124.3]

67,288 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

70,000 
b (            
78,387  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

74,654 
100
[ 114.2]

65,371 

68,000 
c (            
61,510  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

68,344 
100
[ 104.9]

65,152 

67,800 
d (            
64,006  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

60,958 
100
[  93.1]

65,476 

68,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +7.0 環境     +15.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +6.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      68,500 円/㎡]  



あきる野 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産所在地域は、中心市街地や都心部へのアクセスに劣り、且つ街並みや店舗等利便性に劣るので、貸家
に対する需要が少なく、賃貸経営を想定することが非現実的である。よって収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ