別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
札幌中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -1 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 大植 隆 印  TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  1㎡当たりの価格 340,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
250,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区大通西28丁目203番10
「大通西28-2-5」
②地積
 (㎡)
495  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
27m高度地区
風致地区

(40,200)
台形
1:2
住宅

RC2F1B
大規模住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ閑静
な住宅地
東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

200m
(2)



①範囲 東    90 m、西    20 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.5 m、奥行 約    30.0 m、規模         495 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
円山公園付近の高級住宅地域

基準方位 北  1
0.9m市道
交通

施設
円山公園駅北西方

200m
法令

規制
1中専
(40,200)
風致地区
27m高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅徒歩圏で利便性が高く円山公園に隣接し住環境良好な地域として成熟。市内の高級住宅地として希少性
が高い地域であり、地価は今後も上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 2~3階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           340,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は円山地区、宮の森地区等を中心として、利便性が高く、快適性等が良好で、住宅地として名声の高い中央
区内の高級住宅地域である。需要者は自己使用を目的とする高額所得者層が中心となる。希少性の高い高級住宅地で、
北海道神宮風致地区の規制による高さ制限により高層建物は建築できないが、戸建住宅等としても需要は強く、供給は
少ないため地価は大きな上昇で推移している。建物の用途等により取引価格は異なり土地の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は風致地区で高さ制限があることから標準的使用が戸建住宅等の中低層建物となることから収益還元法は適用
しなかった。ただし周辺地域は住宅地として人気の高い地域であり、供給が少なく、周辺相場を大幅に上回る高値で成
約する例も見受けられる等、周辺地価は大きな上昇となっている。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重視
し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          310,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
札幌市内中心部の需要は強く地価は大きな上
昇が継続している。その他の地域は収益物件
に対する融資の引き締め等により市場は転換
期にある。

中央区の住宅地はマンション開発業者による
高値取得は見受けられなくなったが、高級住
宅地においては供給が少なく地価は上昇が継
続している。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
11101
-115002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.4m市道、
中間画地




近商
33m高度地区
(80,300)
b 11910
11101
-515005
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.4m市道
、中間画地




近商
27m高度地区
特別用途地区
(80,200)
c 11910
51101
-515043
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
中間画地




近商
33m高度地区
(80,300)
d 11910
11101
-115001
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
北10.9m、
角地



近商
33m高度地区
(90,300)
e 11910
51101
-111009
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 南西5.4m市道
、南東4m、
角地



1住居
27m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
321,828  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

333,092 
100
[  96.7]

344,459 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

351,000 
b (            
217,437  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

208,074 
100
[  63.2]

329,231 

336,000 
c (            
259,944  
100
[ 100.0]
[ 115.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

290,229 
100
[  91.9]

315,810 

322,000 
d (            
448,156  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

433,092 
100
[ 124.4]

348,145 

355,000 
e (            
332,730  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.3]

338,259 
100
[  82.9]

408,033 

416,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -5.0 環境     -30.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     340,000 円/㎡]  



札幌中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
北海道神宮風致地区内にあり、高さ制限等により共同住宅としての利用が見込めないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
札幌中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -1 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 遠藤 公正 印  TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  1㎡当たりの価格 340,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
250,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区大通西28丁目203番10
「大通西28-2-5」
②地積
 (㎡)
495  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
風致地区
27m高度地区

(40,200)
台形
1:2
住宅

RC2F1B
大規模住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ閑静
な住宅地
東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

200m
(2)



①範囲 東    90 m、西    20 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.5 m、奥行 約    30.0 m、規模         495 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
円山公園付近の高級住宅地域

基準方位 北10.
9m  市道
交通

施設
円山公園駅北西方

200m
法令

規制
1中専
(40,200)
風致地区
27m高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅や商業施設に近く利便性が良好で、円山公園も近く、住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後
も現状を維持すると予測する。札幌を代表する高級住宅地として人気が高く、地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           340,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の利便性、快適性が良好な価格上位の高級住宅地域。需要者は邸宅等の自己使用を目的とする市
内の高額所得者層が中心となる。希少性の高い高級住宅地で、北海道神宮風致地区の規制による高さ制限により高層建
物は建築できないが需要は堅調で、地価は強含みで推移している。土地の中心価格帯は340,000円/㎡程度で、
総額は規模等にもよるが、500㎡程度で、1億7000万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅のほか領事館、共同住宅等が存する高級住宅地域で、風致地区の高さ制限、標準的使用の状況等か
ら収益還元法は適用しなかった。従って、信頼性の高い取引事例を中心に試算され、市場性を反映した比準価格を採用
し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          310,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
都心回帰の流れを背景とする中央区の人口増
と低金利下での住宅の需要増。特に良好な環
境を有するマンション適地の需要は強目のま
ま推移している。

地下鉄駅への接近性が良好で、利便性は高く
、中央区屈指の人気地域であり、需要は堅調
で、地価も上昇基調を維持している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
11101
-115001
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
北10.9m、
角地



近商
33m高度地区
(90,300)
b 11910
11101
-115002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.4m市道、
中間画地




近商
33m高度地区
(80,300)
c 11910
51101
-515043
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
中間画地




近商
33m高度地区
(80,300)
d 11910
21101
-515044
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西19.5m市道、
北7.5m、角地




近商
45m高度地区
(90,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
448,156  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

433,092 
100
[ 130.8]

331,110 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

338,000 
b (            
321,828  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

333,092 
100
[  99.6]

334,430 

341,000 
c (            
259,944  
100
[ 100.0]
[ 115.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

290,229 
100
[  87.6]

331,312 

338,000 
d (            
306,252  
100
[ 100.0]
[ 109.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

314,623 
100
[  93.5]

336,495 

343,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +21.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -19.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     340,000 円/㎡]  



札幌中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
北海道神宮風致地区内にあり、高さ制限等により共同住宅としての利用が見込めないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ