別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
札幌中央 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -3 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 前川 忠男 印  TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  1㎡当たりの価格 131,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
100,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南10条西9丁目1041番25
「南10条西9-1-48」
②地積
 (㎡)
172  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:2
共同住宅

W2F1B
アパート、マンショ
ン等が密集する住宅
地域
北5.4m市道 水道、ガス、下水 中島公園

1.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項なし。

基準方位    北
5.4m市道
交通

施設
中島公園駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅より徒歩圏内で、アパート、マンションが建ち並んでいる。道路幅員は狭いが、山鼻地区に所在するこ
とから需要は高く、また、市電のループ化の影響も受け、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           131,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            96,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の山鼻方面における住宅地域一円の範囲である。近隣地域は山鼻地区北東側の住宅地域で、比較的
都心部に近いことから、アパートなど賃貸住宅が多いのが特徴である。需要者は市内および道内の賃貸住宅建設を目的
とする不動産業者、法人及び個人が中心で、戸建住宅地としての需要はやや低いものと判断する。土地価格は標準的な
規模の各地で2,200万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味になっていることによる
ものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高いものを採用して求めており、市場性を反映した妥
当な価格と思料する。よって、本件の評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討も踏まえ、信頼性の高い比準価
格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[106.7]
100
100
[100.0]
100
[110.3]
[100.0]
100
131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          125,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
利便性の良い都心部、地下鉄駅徒歩圏等で不
動産需要が増大しているが、立地条件等によ
る格差は拡大傾向にある。


人気の高い山鼻地区の住宅地域で、市電のル
ープ化等の影響から、地価はやや上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近      0.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11810
51101
-111004
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東10.9m市道、
南5.4m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 11810
51101
-111005
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
南7.2m、角地




1住居
33m高度地区
(70,200)
c 11910
51101
-111021
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北5.4m私道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 11910
51101
-511008
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北11m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
e 11910
51101
-511058
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 北10.9m市道、
中間画地




1住居
高度地区33m
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
143,001  
100
[ 100.0]
[ 106.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

144,770 
100
[ 109.2]

132,573 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

133,000 
b (            
143,302  
100
[ 100.0]
[ 106.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

143,707 
100
[ 111.4]

129,001 

129,000 
c (            
121,647  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

125,053 
100
[ 100.0]

125,053 

125,000 
d (            
141,462  
100
[ 100.0]
[ 109.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

154,477 
100
[ 111.3]

138,793 

139,000 
e (            
140,281  
100
[ 100.0]
[ 112.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

157,115 
100
[ 113.5]

138,427 

138,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     131,000 円/㎡]  



札幌中央 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,841,759 

988,505 

2,853,254 

2,064,600 

788,654 
( 0.9505
749,616 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       16,658,133 円    (      96,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.40 S3 226.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   172 ㎡      9.5 m x   18.1 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階に1LDKタイプ、平均約33㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率   87.1 %
の理由
この種建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.40 

87.1 

65.68 

1,460 

95,893 
2.0  191,786 
0.0  0 

 2 3
住宅
75.40 

87.1 

65.68 

1,500 

98,520 
2.0  197,040 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


226.20 

87.1 

197.04 


292,933 
585,866 
0 
⑨年額支払賃料        292,933 円 × 12ヶ月 =        3,515,196 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      197.04 ㎡ × 12ヶ月 =          141,869 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  13,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          468,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,657,065 円  ×     7.0 %                          
+            468,000 円  ×     7.0 % =         288,755 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,836,310 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           585,866 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            5,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,841,759 円    (         22,336 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1191055
101

    -191003
1,702  
  1,702
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

1,480 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,502 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1191055
101

    -191004
1,653  
  1,653
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

1,545 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 199,800 円           33,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 330,005 円             4,125,065 ×       8.0 %
③公租公課  土地                52,500 円     査定額
 建物               339,600 円           33,300,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,300 円           33,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円           33,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    988,505 円 (               5,747 円/㎡)  (経費率    25.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円                          設計監理料率
  143,000 円/㎡ ×      226.20 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0620        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0522 ×  45 % + 0.0614 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,064,600 円  
(             12,003 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,841,759 円      
②総費用 988,505 円      
③純収益 ①-② 2,853,254 円      
④建物等に帰属する純収益 2,064,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 788,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
749,616 円      

  (                          4,358 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              16,658,133 円


(                        96,800 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
札幌中央 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -3 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 大植 隆 印  TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  1㎡当たりの価格 131,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
100,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南10条西9丁目1041番25
「南10条西9-1-48」
②地積
 (㎡)
172  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:2
共同住宅

W2F1B
アパート、マンショ
ン等が密集する住宅
地域
北5.4m市道 水道、ガス、下水 中島公園

1.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
都心部寄りの住宅地

基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
中島公園駅西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
中小規模のアパート、マンション等が密集する既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。収
益物件に対する金融機関の融資体制によって需要は左右されることが予測される。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           131,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            92,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の地下鉄駅徒歩圏及び市電沿線で、比較的中心部に近い地域に位置し戸建住宅、共同住宅等が混在
する地域である。需要者は戸建住宅、共同住宅の所有、分譲等を目的とする個人及び法人等が中心となる。都心の既成
住宅地域で中小規模の低層アパート等が存する地域で、収益物件の取引が中心となるが、今後は収益物件に対する融資
の締め付け等の影響が予測される。需要の中心は既存の収益物件が多く築年数や規模等により様々である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地周辺は中小規模のアパート等が多い地域であるが、敷地面積の関係で規模が小さい物件や築年数が相当年経過し
ている物件、容積率を十分消化していない物件が多い地域である。本件においては収益価格の算定に当たって建物を想
定した結果、これらの理由により収益価格は若干低位に求められたことから、売買市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[106.7]
100
100
[100.0]
100
[110.3]
[100.0]
100
131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          125,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
札幌市内中心部の需要は強く地価は大きな上
昇が継続している。その他の地域は収益物件
に対する融資の引き締め等により市場は転換
期にある。

都心部に近い地域で、中小規模の土地が多く
開発には集約化を要する。既存木造アパート
の取引が中心となるが今後は融資状況の影響
が想定される。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +1.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.8 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
51101
-511053
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北5.5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 11910
51101
-515014
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北7.2m市道、
東5.4m、角地




近商
45m高度地区
(80,300)
c 11810
51101
-250009
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 南7.2m市道、
北4m、二方路




近商
45m高度地区
(80,300)
d 11910
51101
-515003
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南5.4m市道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
130,585  
100
[ 100.0]
[ 110.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

143,644 
100
[ 100.0]

143,644 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

144,000 
b (            
141,311  
100
[ 100.0]
[ 106.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

143,195 
100
[ 113.6]

126,052 

126,000 
c (     133,383
133,383  
100
[ 100.0]
[ 109.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.2]

133,872 
100
[ 114.7]

116,715 

117,000 
d (            
149,282  
100
[ 100.0]
[ 110.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

154,915 
100
[ 111.4]

139,062 

139,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +3.0 環境      +2.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +4.0 環境      +2.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +2.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     131,000 円/㎡]  



札幌中央 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,879,786 

1,028,960 

2,850,826 

2,095,600 

755,226 
( 0.9505
717,842 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       15,952,044 円    (      92,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.40 S3 226.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   172 ㎡      9.5 m x   18.1 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約45㎡の2DKタイプ、各階2戸計6戸を想定。 ⑦有効率   87.1 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.40 

87.1 

65.67 

1,460 

95,878 
1.0  95,878 
0.0  0 

 2 3
住宅
75.40 

87.1 

65.67 

1,500 

98,505 
1.0  98,505 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


226.20 

87.1 

197.01 


292,888 
292,888 
0 
⑨年額支払賃料        292,888 円 × 12ヶ月 =        3,514,656 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      197.01 ㎡ × 12ヶ月 =          141,847 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  13,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          468,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,656,503 円  ×     6.0 %                          
+            468,000 円  ×     6.0 % =         247,470 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,877,033 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           292,888 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,879,786 円    (         22,557 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1191055
101

    -191004
1,653  
  1,653
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[105.0]

1,499 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,501 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1191055
101

    -595052
1,692  
  1,655
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,611 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 236,600 円           33,800,000 ×       0.7 %
②維持管理費 329,960 円             4,124,503 ×       8.0 %
③公租公課  土地                50,100 円     査定額
 建物               344,700 円           33,800,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,800 円           33,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,800 円           33,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,028,960 円 (               5,982 円/㎡)  (経費率    26.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,800,000 円                          設計監理料率
  145,000 円/㎡ ×      226.20 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0620        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0522 ×  45 % + 0.0614 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,095,600 円  
(             12,184 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,879,786 円      
②総費用 1,028,960 円      
③純収益 ①-② 2,850,826 円      
④建物等に帰属する純収益 2,095,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 755,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
717,842 円      

  (                          4,174 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              15,952,044 円


(                        92,700 円/㎡)