別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
品川 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -15 東京都 区部第2 氏名  不動産鑑定士 佐々木 元偉 印  TEL.
鑑定評価額 49,600,000 円  1㎡当たりの価格 590,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月9日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
440,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
品川区西品川1丁目1225番4
「西品川1-13-3」
②地積
 (㎡)
84  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種



1:1.2
住宅

W2
小規模住宅と小工場
、店舗等が混在する
住宅地域
北5.2m区道 水道、ガス、下水 下神明

600m
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    10.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 5.
2m区道
交通

施設
下神明駅北東方

600m
法令

規制
準工
(60,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域と大崎駅との間で進む「西品川一丁目地区市街地再開発」により、大崎駅との動線が改善され利便性が
高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           618,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           380,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内のJR線、私鉄沿線の小規模戸建住宅や共同住宅のほか、中小工場等も見られる混在地域であ
る。需要者の中心は、自用目的の個人及び法人、または不動産業者等が予想される。近隣で進行する再開発の影響で利
便性、知名度の向上が期待され、地価は上昇傾向を示した。市場の中心価格帯は、土地で4千万円~5千万程度、土地
建物で5千万円~7千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は低層一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場の実勢を反映した実証
的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を反映した理論的価格である。対象地は共同住宅等賃貸需要も存
するが、主として居住の快適性、交通利便性等を重視した自用目的での取引が多い地域に存するため、比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 品川 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        571,000 円/㎡
[106.8]
100
100
[100.0]
100
[103.3]
[100.0]
100
590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          551,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策と金融緩和により好景気が継続し
ている。企業収益は改善し不動産投資も積極
的であるが、金融機関には慎重な姿勢も見受
けられる。

近隣で進行する再開発事業の影響により将来
の利便性向上が見込まれる地域。地価は上昇
傾向を示した。


標準的画地で競争力は普通程度。個別的要因
に変動はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +4.0
環境        -6.3
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.1 %  %
3 試算価格算定内訳 品川 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a YOS(公
)31
-9
品川区

更地


  
(           ) 
長方形 北西4m区道、
南東3.5m、
二方路



準工
高度地区2種
(60,200)
b FJN(公
)31
-101
品川区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東7.5m区道
、中間画地




準工
高度地区2種
(60,200)
c NSK(公
)31
-2
品川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.3m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
d NSK(公
)31
-202
品川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10.2m区道、
南4.2m、
二方路



1住居
高度地区3種
(60,300)
e NSK(公
)31
-4
品川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西2.6m道路
、中間画地




準工
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
605,013  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.8]

643,764 
100
[ 108.9]

591,152 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

591,000 
b (            
852,440  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

860,637 
100
[ 133.2]

646,124 

646,000 
c (            
716,913  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

749,174 
100
[ 117.6]

637,053 

637,000 
d (            
329,561  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[   /  ]
100
[  83.2]

425,815 
100
[  89.3]

476,837 

477,000 
e (            
543,344  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

562,173 
100
[  94.1]

597,421 

597,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     +36.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地     -16.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     618,000 円/㎡]  



品川 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,725,161 

751,220 

2,973,941 

1,559,420 

1,414,521 
( 0.9702
1,372,368 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       31,915,535 円    (     380,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
品川 -15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
60 %   200 %   200 %   84 ㎡      8.4 m x   10.0 m  前面道路:区道         5.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅(平均専有面積25㎡程度)と想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,000 

150,000 
1.0  150,000 
1.0  150,000 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,100 

155,000 
1.0  155,000 
1.0  155,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


305,000 
305,000 
305,000 
⑨年額支払賃料        305,000 円 × 12ヶ月 =        3,660,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =          180,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,840,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         192,000 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,648,000 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           305,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          305,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           74,263 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,725,161 円    (         44,347 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a SSK(公)3
1賃貸

    -7
4,007  
  4,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[111.0]
100
[ 98.0]

3,349 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,169 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b SSK(公)3
1賃貸

    -8
3,301  
  3,229
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 99.0]

3,176 
c SSK(公)3
1賃貸

    -9
3,285  
  3,211
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[102.0]
100
[ 99.0]

2,957 
品川 -15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 61,800 円           20,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 395,520 円             3,840,000 ×      10.3 %
③公租公課  土地                77,600 円     査定額
 建物               175,100 円           20,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        20,600 円           20,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円           20,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    751,220 円 (               8,943 円/㎡)  (経費率    20.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 28 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0757        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0622 ×  40 % + 0.0811 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,559,420 円  
(             18,565 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,725,161 円      
②総費用 751,220 円      
③純収益 ①-② 2,973,941 円      
④建物等に帰属する純収益 1,559,420 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,414,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,372,368 円      

  (                         16,338 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              31,915,535 円


(                       380,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
品川 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -15 東京都 区部第2 氏名  不動産鑑定士 吉本 博貴 印  TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  1㎡当たりの価格 589,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月9日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
440,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
品川区西品川1丁目1225番4
「西品川1-13-3」
②地積
 (㎡)
84  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種



1:1.2
住宅

W2
小規模住宅と小工場
、店舗等が混在する
住宅地域
北5.2m区道 水道、ガス、下水 下神明

600m
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    10.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北5.2m
区道
交通

施設
下神明駅北東方

600m
法令

規制
準工
(60,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
近隣で市街地再開発事業が進行しており、大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれ
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           618,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           375,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区内のJR線、私鉄沿線の小規模の戸建住宅や共同住宅に小工場等が混在する住宅地域である。近隣
にて市街地再開発事業が進行しており、大崎駅とのアクセス向上や地域のイメージ向上に繋がるものと期待され、需要
者の中心は戸建住宅地として区域外や地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地規模は細
分化傾向にあり、中心となる価格帯は60万円/㎡前後で、総額で5,000万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は小工場等が混在する住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心であ
る。戸建住宅地の価格形成においては、主に市場性が反映されるものであるが、投資採算性を反映した収益価格も充分
に考慮されるべきものである。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 品川 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        571,000 円/㎡
[106.8]
100
100
[100.0]
100
[103.6]
[100.0]
100
589,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          551,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融緩和が継続中であり、一部不動産は融資
が厳格化されるも、都心部を中心として、利
便性のある不動産は引き続き堅調にある。


近隣で市街地再開発事業が進行しており、大
崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需
要への波及が見込まれる。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +4.0
環境        -7.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.9 %  %
3 試算価格算定内訳 品川 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FTM(公
)31
-10
品川区

底地


  
(           ) 
長方形 東6.1m区道、
南4.2m、角地




1住居
高度地区2種
(70,200)
b TMR(公
)31
-15
品川区

建付


  
(           ) 
袋地等 東6m区道、
中間画地




1住居
高度3種最低7m
地区計画等
(60,240)
c KSH(公
)31
-5
品川区

建付


  
(           ) 
長方形 南東5.4m区道
、中間画地




準工
高度地区2種
(60,200)
d NKM(公
)31
-8
品川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4.2m区道
、中間画地




1住居
高度地区2種
(60,168)
e YOS(公
)31
-16
品川区

建付


  
(           ) 
不整形 北西2.2m私道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (     189,328
631,093  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

621,485 
100
[ 106.1]

585,754 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

586,000 
b (            
450,068  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  70.0]

668,672 
100
[ 108.2]

617,996 

618,000 
c (     987,151
755,771  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

769,578 
100
[ 102.0]

754,488 

754,000 
d (            
649,351  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

638,737 
100
[  99.0]

645,189 

645,000 
e (            
322,729  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.9]

383,217 
100
[  71.3]

537,471 

537,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境      +2.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地     -30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +1.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.49 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地     -14.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     618,000 円/㎡]  



品川 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,696,028 

740,510 

2,955,518 

1,559,420 

1,396,098 
( 0.9702
1,354,494 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       31,499,860 円    (     375,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
品川 -15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
60 %   200 %   200 %   84 ㎡      8.4 m x   10.0 m  前面道路:区道         5.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1戸当たり25㎡程度の単身者向け1Kタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,000 

150,000 
1.0  150,000 
1.0  150,000 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,050 

152,500 
1.0  152,500 
1.0  152,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


302,500 
302,500 
302,500 
⑨年額支払賃料        302,500 円 × 12ヶ月 =        3,630,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =          180,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,810,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         190,500 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,619,500 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           302,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          302,500 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           73,654 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,696,028 円    (         44,000 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a YOS(公)3
1賃貸

    -10
2,895  
  2,833
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 93.0]
100
[104.0]

3,054 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,118 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,050 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b YOS(公)3
1賃貸

    -11
3,204  
  3,137
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[103.0]
100
[101.0]

3,175 
c YOS(公)3
1賃貸

    -12
3,398  
  3,325
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[106.0]
100
[104.0]

2,936 
品川 -15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 61,800 円           20,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 384,810 円             3,810,000 ×      10.1 %
③公租公課  土地                77,600 円     査定額
 建物               175,100 円           20,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        20,600 円           20,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円           20,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    740,510 円 (               8,816 円/㎡)  (経費率    20.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 28 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0757        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0622 ×  40 % + 0.0811 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,559,420 円  
(             18,565 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,696,028 円      
②総費用 740,510 円      
③純収益 ①-② 2,955,518 円      
④建物等に帰属する純収益 1,559,420 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,396,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,354,494 円      

  (                         16,125 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              31,499,860 円


(                       375,000 円/㎡)