別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
札幌中央 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 横山 幹人 印  TEL.
鑑定評価額 24,300,000 円  1㎡当たりの価格 150,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南13条西13丁目940番12
「南13条西13-2-10」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2F1B
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
南5.4m市道 水道、ガス、下水 西11丁目

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
西11丁目駅南方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
幌西地区の既成住宅地域で、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないが、市電通り内側の住宅地とし
て一定の人気があり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           100,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的には中央区内の住宅地の圏域で、狭義では市電通りより内側の住宅地域である。需要者の中心は、
札幌市居住者の中層以上の所得者や共同住宅への投資家である。当該地域は市電停留所や買い物施設への接近性が比較
的良好であり、周辺には民間のアパートも多く、住宅地としての需要は堅調な地域である。土地取引総額は2400~
2500万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は収益性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、取引の実態を反映した価格である。
付近は幌西地区の既成住宅地で共同住宅も見られるが、地価変動に対する賃料の遅行性があり、単純な収益性のみで価
格が決定されるまでには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討を踏まえ、地域要因の変動、不動産市況、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        144,000 円/㎡
[112.5]
100
100
[100.0]
100
[114.6]
[106.0]
100
150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微増傾向である。都心回
帰の影響を受け、投資物件に対する需要は旺
盛である。

当該地域は、一般住宅、アパートが建ち並ぶ
住宅地域で、街路条件に劣る要素があるが、
中央区の住宅地として相応の需要がある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +2.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.9 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-511025
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 北5.4m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 11910
51101
-511040
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南5.4m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
c 12010
51101
-511070
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南7.2m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 11910
51101
-511043
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東4m私道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,160)
e 12011
01101
-111017
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
80,148  
100
[ 100.0]
[ 123.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  65.0]

151,788 
100
[ 100.0]

151,788 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

161,000 
b (            
131,523  
100
[ 100.0]
[ 114.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

142,318 
100
[ 100.0]

142,318 

151,000 
c (            
152,027  
100
[ 100.0]
[ 113.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

162,497 
100
[ 112.2]

144,828 

154,000 
d (            
137,199  
100
[ 100.0]
[ 110.5]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

154,857 
100
[ 111.6]

138,761 

147,000 
e (            
126,770  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

131,334 
100
[  99.8]

131,597 

139,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -35.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.70 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     150,000 円/㎡]  



札幌中央 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,618,249 

934,369 

2,683,880 

1,930,950 

752,930 
( 0.9512
716,187 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       16,276,977 円    (     100,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 72.90 S3 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   162 ㎡     10.1 m x   15.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約32㎡の単身タイプ×2戸を想定した。 ⑦有効率   86.7 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,460 

92,243 
1.0  92,243 
0.0  0 

 2 3
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,500 

94,770 
1.0  94,770 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


218.70 

86.7 

189.54 


281,783 
281,783 
0 
⑨年額支払賃料        281,783 円 × 12ヶ月 =        3,381,396 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      189.54 ㎡ × 12ヶ月 =          136,469 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   8,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          288,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,517,865 円  ×     5.0 %                          
+            288,000 円  ×     5.0 % =         190,293 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,615,572 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           281,783 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,618,249 円    (         22,335 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201105
101

    -191003
1,613  
  1,613
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,491 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,501 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1201105
101

    -191013
1,456  
  1,455
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,517 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 189,000 円           31,500,000 ×       0.6 %
②維持管理費 304,469 円             3,805,865 ×       8.0 %
③公租公課  土地                56,600 円     査定
 建物               321,300 円           31,500,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    934,369 円 (               5,768 円/㎡)  (経費率    25.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      218.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0613        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  45 % + 0.0607 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,930,950 円  
(             11,919 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,618,249 円      
②総費用 934,369 円      
③純収益 ①-② 2,683,880 円      
④建物等に帰属する純収益 1,930,950 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 752,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
716,187 円      

  (                          4,421 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              16,276,977 円


(                       100,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
札幌中央 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 遠藤 公正 印  TEL.
鑑定評価額 24,600,000 円  1㎡当たりの価格 152,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南13条西13丁目940番12
「南13条西13-2-10」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
住宅

W2F1B
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域
南5.4m市道 水道、ガス、下水 西11丁目

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
視覚支援学校の西側、米里行
啓通の北側、西線14条電停
の北東側にある既成住宅地域


基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
西11丁目駅南方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。幅員は狭いがアパート等が建つ地域と
して成熟している。市電電停には近く、当面住宅地需要は継続し、地価の上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           152,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           104,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区山鼻地区に戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ地域一円。需要者は戸建住宅及び共同住宅の所有、建設
、分譲等を目的とする個人又は法人等が中心。標準地周辺は地下鉄駅から若干距離があるが、市電利用が可能で、中心
部までも比較的近いことから戸建住宅、賃貸マンション等の敷地としての需要は根強く、収益物件の融資が引き締めら
れつつある中、地価上昇は継続している。戸建住宅の需要の中心は土地規模200㎡程度で3000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
山鼻地区周辺は中小規模のアパート等も見られるが、近隣地域においては、街路条件等から戸建住宅所有の自用目的取
引が中心となっている。市内においては収益物件に対する不動産需要が強い状況にあるが、急激に上昇した土地価格に
見合う賃料水準が未だ形成されていないことから収益価格は若干低位となった。本件においては売買市場の実態を反映
した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        144,000 円/㎡
[112.5]
100
100
[100.0]
100
[113.5]
[106.0]
100
151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
都心回帰の流れを背景とする中央区の人口増
と住宅地の需要増。特に良好な利便性・環境
を有する賃貸・分譲マンション適地の需要は
底堅い。

地域の街路条件等から戸建住宅が中心であり
収益物件用地と比較して上昇率は大きくない
が、市電の利便性向上の影響も有り需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +8.0
交通・接近     +3.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11810
51101
-511041
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 東10.9m市道、
北9.5m、
南5.4m、
三方路


1住居
33m高度地区
(70,200)
b 21910
51101
-115060
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南14.5m市道、
中間画地




準住居
高度地区最高45m
(60,300)
c 11910
51101
-511040
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南5.4m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 11911
01101
-511022
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北5.4m私道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
151,225  
100
[ 100.0]
[ 108.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

154,503 
100
[ 103.6]

149,134 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

158,000 
b (            
145,500  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

150,738 
100
[ 108.8]

138,546 

147,000 
c (            
131,523  
100
[ 100.0]
[ 108.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

134,501 
100
[  94.0]

143,086 

152,000 
d (            
121,647  
100
[ 100.0]
[ 107.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

130,892 
100
[  90.9]

143,996 

153,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     152,000 円/㎡]  



札幌中央 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,652,449 

940,849 

2,711,600 

1,930,950 

780,650 
( 0.9512
742,554 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       16,876,227 円    (     104,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 72.90 S3 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   162 ㎡     10.1 m x   15.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約30㎡、各階2戸、計6戸の建物を想定。駐車場3台。 ⑦有効率   86.7 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,460 

92,243 
1.0  92,243 
0.0  0 

 2 3
住宅
72.90 

86.7 

63.18 

1,500 

94,770 
1.0  94,770 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


218.70 

86.7 

189.54 


281,783 
281,783 
0 
⑨年額支払賃料        281,783 円 × 12ヶ月 =        3,381,396 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      189.54 ㎡ × 12ヶ月 =          136,469 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   9,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          324,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,517,865 円  ×     5.0 %                          
+            324,000 円  ×     5.0 % =         192,093 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,649,772 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           281,783 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,652,449 円    (         22,546 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201105
101

    -191010
1,460  
  1,459
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,446 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,501 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1201105
101

    -191014
1,466  
  1,464
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]

1,559 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 189,000 円           31,500,000 ×       0.6 %
②維持管理費 307,349 円             3,841,865 ×       8.0 %
③公租公課  土地                60,200 円     査定額
 建物               321,300 円           31,500,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    940,849 円 (               5,808 円/㎡)  (経費率    25.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      218.70 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0613        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  45 % + 0.0607 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,930,950 円  
(             11,919 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,652,449 円      
②総費用 940,849 円      
③純収益 ①-② 2,711,600 円      
④建物等に帰属する純収益 1,930,950 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 780,650 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
742,554 円      

  (                          4,584 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              16,876,227 円


(                       104,000 円/㎡)