別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
札幌中央 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -6 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 大植 隆 印  TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  1㎡当たりの価格 113,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区北14条西15丁目35番25
「北14条西15-3-13」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1
住宅

W2
住宅、アパート、寮
等が建ち並ぶ住宅地
南5.4m市道 水道、ガス、下水 桑園

720m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    60 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
桑園駅北方

720m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
特に大きな変動要因はなく今後も現状維持と予測する。競馬場に近接しており需要は弱かったが、中央区の総体
的な土地の需要増、桑園駅徒歩圏の立地性等から需要は強含みで、地価は上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           113,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            99,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桑園地区を中心に中央区内の住宅地域一円。需要者は自己利用目的の個人、収益物件を目的とした法人、
個人が中心である。近隣地域は競馬場に隣接していることから人気がなかったが、中央区の土地需要が堅調な中、JR
桑園駅及びその周辺の大型商業施設、病院等まで徒歩圏内の立地性から需要は増加しており、地価上昇が続いている。
需要の中心価格は、標準規模の土地で2,000万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は戸建住宅、アパート等が建つ住宅地域であり収益性も重視されるべきであるが、競馬場に近い立地性から賃
貸需要は弱く、また地価の上昇及び高騰した建築工事費に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格が低位
に求められた。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。本件では市場動向を反映した価格として信頼性が高
い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        144,000 円/㎡
[112.5]
100
100
[100.0]
100
[151.4]
[106.0]
100
113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          107,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
マンション需要、土地自体の不足等から中央
区の住宅地域への需要は高く、地価も上昇傾
向が続いている。傾斜地地域も横ばい基調か
ら微増に転じた。

地域内に格別の変動要因はないが、一般的要
因の影響、桑園駅徒歩圏の立地性等から当該
地域への需要は増加しており、地価も上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +3.0
環境       +40.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.6 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-511018
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 南7.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高33m
(60,200)
b 12010
51101
-111041
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,160)
c 12010
51101
-111042
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
正方形 南6m市道、
西5.4m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 21910
51101
-111058
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




2住居
高度地区最高33m
(60,200)
e 21910
51101
-111056
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北10.9m市道、
中間画地




2住居
高度地区最高33m
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,264  
100
[ 100.0]
[ 111.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.5]

102,173 
100
[  98.9]

103,309 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

110,000 
b (            
108,044  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[  95.0]
100
[  99.9]

116,121 
100
[ 100.0]

116,121 

123,000 
c (            
134,296  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

123,075 
100
[ 112.2]

109,693 

116,000 
d (            
133,873  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

133,242 
100
[ 131.3]

101,479 

108,000 
e (            
138,808  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

146,442 
100
[ 131.3]

111,532 

118,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +25.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     113,000 円/㎡]  



札幌中央 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,805,276 

918,210 

2,887,066 

2,090,330 

796,736 
( 0.9512
757,855 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       17,223,977 円    (      99,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.77 S3 236.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   173 ㎡     13.6 m x   12.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 鉄骨造3階建共同住宅を想定。1DKタイプが計6戸で、平均専有面積は約34.5㎡。 ⑦有効率   87.7 %
の理由
同種建物としては標準的である。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
78.77 

87.7 

69.05 

1,420 

98,051 
1.0  98,051 
0.0  0 

 2 3
住宅
78.77 

87.7 

69.05 

1,450 

100,123 
1.0  100,123 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


236.31 

87.7 

207.15 


298,297 
298,297 
0 
⑨年額支払賃料        298,297 円 × 12ヶ月 =        3,579,564 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      207.15 ㎡ × 12ヶ月 =          149,148 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,728,712 円  ×     7.0 %                          
+            360,000 円  ×     7.0 % =         286,210 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,802,502 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           298,297 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            2,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,805,276 円    (         21,996 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201055
101

    -591012
1,138  
  1,137
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,264 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,451 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,450 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1201055
101

    -597002
1,483  
  1,481
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,483 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 170,500 円           34,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 286,210 円             4,088,712 ×       7.0 %
③公租公課  土地                45,500 円     査定額
 建物               347,800 円           34,100,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    918,210 円 (               5,308 円/㎡)  (経費率    24.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      236.31 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0613        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  45 % + 0.0607 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,090,330 円  
(             12,083 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,805,276 円      
②総費用 918,210 円      
③純収益 ①-② 2,887,066 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,330 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 796,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
757,855 円      

  (                          4,381 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              17,223,977 円


(                        99,600 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
札幌中央 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -6 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 筒井 大輔 印  TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  1㎡当たりの価格 112,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区北14条西15丁目35番25
「北14条西15-3-13」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1
住宅

W2
住宅、アパート、寮
等が建ち並ぶ住宅地
南5.4m市道 水道、ガス、下水 桑園

720m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    60 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.4m市道
交通

施設
桑園駅北方

720m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
JR桑園駅北側背後の既存住宅地域で利用状況は安定的である。住宅需要が堅調な中、地価は引き続き上昇傾向
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           112,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           100,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR桑園駅周辺の住宅地域一円。需要者の中心は、市内居住の一般人、共同住宅建築目的の不動産業者
等。JR桑園駅北側は、区内住宅地域としての品等は高くないが、駅周辺には利便施設が集積し、自用・投資目的とも
需要が認められる。地域内には、小規模画地の戸建住宅や医療関係者・学生向け共同住宅も多い。中心となる価格帯は
、画地規模にもよるが、更地で1500万~2500万円程度、新築戸建で3500~4500万円程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        144,000 円/㎡
[112.5]
100
100
[100.0]
100
[154.5]
[106.0]
100
111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          107,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気回復と低金利等の影響から、利便性の良
好な地域を中心に住宅需要は堅調で、土地不
足の状況にもあり、地価上昇が継続している


駅、ショッピングセンター、総合病院まで概
ね徒歩圏で、また大学にも近く、自用・賃貸
双方の需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +9.0
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-511018
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 南7.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高33m
(60,200)
b 12010
51101
-511019
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高33m
(60,160)
c 12010
51101
-111042
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
正方形 南6m市道、
西5.4m、角地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 12010
51101
-111041
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,264  
100
[ 100.0]
[ 111.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.5]

102,173 
100
[  98.0]

104,258 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

111,000 
b (            
90,697  
100
[ 100.0]
[ 111.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

95,146 
100
[  93.1]

102,198 

108,000 
c (            
134,296  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

123,075 
100
[ 103.0]

119,490 

127,000 
d (            
108,044  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[  95.0]
100
[  99.9]

116,121 
100
[  92.2]

125,945 

134,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     112,000 円/㎡]  



札幌中央 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,887,110 

992,897 

2,894,213 

2,090,330 

803,883 
( 0.9512
764,654 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       17,378,500 円    (     100,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.77 S3 236.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   173 ㎡     13.6 m x   12.7 m  前面道路:市道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約35㎡の単身タイプ×2戸を想定した。 ⑦有効率   87.7 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
78.77 

87.7 

69.05 

1,420 

98,051 
1.0  98,051 
0.0  0 

 2 3
住宅
78.77 

87.7 

69.05 

1,450 

100,123 
1.0  100,123 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


236.31 

87.7 

207.15 


298,297 
298,297 
0 
⑨年額支払賃料        298,297 円 × 12ヶ月 =        3,579,564 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      207.15 ㎡ × 12ヶ月 =          149,148 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,728,712 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×     5.0 % =         204,436 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,884,276 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           298,297 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,887,110 円    (         22,469 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201055
101

    -595066
1,583  
  1,582
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

1,281 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,451 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,450 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1201055
101

    -595039
1,760  
  1,759
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

1,546 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 204,600 円           34,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 327,097 円             4,088,712 ×       8.0 %
③公租公課  土地                45,200 円     査定
 建物               347,800 円           34,100,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円           34,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    992,897 円 (               5,739 円/㎡)  (経費率    25.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円                          設計監理料率
  140,000 円/㎡ ×      236.31 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0613        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  45 % + 0.0607 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,090,330 円  
(             12,083 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,887,110 円      
②総費用 992,897 円      
③純収益 ①-② 2,894,213 円      
④建物等に帰属する純収益 2,090,330 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 803,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
764,654 円      

  (                          4,420 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              17,378,500 円


(                       100,000 円/㎡)