別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
札幌中央 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -9 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 横山 幹人 印  TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  1㎡当たりの価格 150,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区宮の森1条11丁目19番外
「宮の森1条11-3-12」
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区
北側斜線高度地区


1.2:1
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南   100 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         175 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
円山公園駅西方

1.3km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
北海道神宮に近い住宅地で、地下鉄駅接近性や街路条件の面でやや劣るものの、人気の高い宮の森地区の平坦な
住宅地として、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的には中央区内の住宅地の圏域で、狭義では宮の森、宮ヶ丘地区に位置する住宅地域である。需要者
の中心は、札幌市居住者の中層以上の所得者層であり、公法上の規制もあり、投資目的の需要は少ない。駅接近性には
やや劣るが、品等の高い住宅地のイメージがあり、需要は堅調と見られる。土地取引総額は2600万円程度で、取引
総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の一般戸建住宅が取引の中心となっており、価格は市場取引に基づいた需給関係を基本として成立している。又、
法令上の制約から周辺には収益物件は見られず、収益価格は試算が困難である。したがって、本件においては、市場性
を重視した価格が最も信頼性、適合性を有していると判断されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討
を踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         84,500 円/㎡
[103.0]
100
100
[103.0]
100
[ 57.1]
[101.5]
100
150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          138,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微増傾向である。都心回
帰の影響を受け、投資物件に対する需要は旺
盛である。

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要
因に大きな変動は見られない。駅接近性にや
や劣るものの、宮の森地区の住宅地として相
応の需要がある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境       -44.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-511003
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 南東30.7m市
道、中間画地




1低専
風致地区
戸建住環境保全区
(40,80)
b 12010
51101
-111039
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1中専
24m高度地区
(67,200)
c 12010
51101
-511053
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西6m市道、
北6m、角地




1低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
d 12010
51101
-511050
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西9m市道、
南西8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
風致地区
(40,80)
e 12010
51101
-111006
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専
24m高度地区
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
180,408  
100
[ 100.0]
[ 109.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

188,177 
100
[ 129.6]

145,198 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

147,000 
b (            
131,444  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  65.9]

204,446 
100
[ 131.0]

156,066 

158,000 
c (            
148,011  
100
[ 100.0]
[ 106.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

152,138 
100
[ 100.0]

152,138 

154,000 
d (            
121,004  
100
[ 100.0]
[ 107.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

124,825 
100
[  82.4]

151,487 

154,000 
e (            
147,754  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

147,754 
100
[ 106.9]

138,217 

140,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地     -34.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     150,000 円/㎡]  



札幌中央 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅地が中心で、かつ、収益性よりも快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益還元法
の適用になじまないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
札幌中央 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -9 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 遠藤 公正 印  TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  1㎡当たりの価格 151,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区宮の森1条11丁目19番外
「宮の森1条11-3-12」
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
風致地区
北側斜線高度地区


1.2:1
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南   100 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         175 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
円山公園駅西方

1.3km
法令

規制
1低専
(40,80)
風致地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
特段の変動要因は認められず、今後も戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として推移すると予測する。交通利便性
はやや劣るものの、知名度の高い地域であることから需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           151,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区西部の宮の森地区を中心とした閑静な戸建住宅地域の範囲である。需要者の中心は、戸建住宅の
取得を目的とする市内居住の買換層が中心と見られる。地下鉄駅まではやや距離があるが、利便性は比較的良好であり
、知名度も高いことから需要は堅調である。取引される規模、総額は様々であるが、需要の中心は、土地は180㎡で
2700万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は自用目的での取引が中心となる戸建住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市
場が成立していないことから収益価格は適用しなかった。よって本件では、宮の森地区に存する4事例を採用して求め
た、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌中央 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         84,500 円/㎡
[103.0]
100
100
[103.0]
100
[ 56.4]
[101.5]
100
152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          138,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
都心部、地下鉄駅徒歩圏を中心に住宅地需要
が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準によ
り需要は区々で、傾斜地は総じて需要は若干
弱い傾向にある。

円山公園に近い既成住宅地域で、地下鉄駅か
らはやや距離があるが、高級住宅地域として
需要は底堅い。地域要因の変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -3.0
環境       -43.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-111040
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
不整形 北西8m市道、
南東6m、
二方路



1低専
風致地区
特別用途地区
(40,80)
b 21910
51101
-111005
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
台形 南7.8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
c 12010
51101
-111032
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専
24m高度地区
(60,160)
d 12010
51101
-111050
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北西9.5m市道
、中間画地




1中専
24m高度地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
105,926  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.4]

115,475 
100
[  77.9]

148,235 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

150,000 
b (            
117,415  
100
[ 100.0]
[ 106.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.9]

119,206 
100
[  81.3]

146,625 

149,000 
c (            
146,407  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

145,006 
100
[  97.7]

148,420 

151,000 
d (            
183,881  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

189,316 
100
[ 126.4]

149,775 

152,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     -22.0
画地      -4.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     -17.0
画地      +4.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +4.0 環境     +18.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     151,000 円/㎡]  



札幌中央 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ