別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
札幌中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -1 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 大植 隆 印  TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  1㎡当たりの価格 384,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区大通西28丁目203番10
「大通西28-2-5」
②地積
 (㎡)
495  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
27m高度地区
風致地区

(40,200)
台形
1:2
住宅

RC2F1B
大規模住宅、領事館
等が存する閑静な住
宅地域
東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

200m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.5 m、奥行 約    30.0 m、規模         495 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
円山公園に近い高級住宅地域
である。


基準方位 北  1
0.9m市道
交通

施設
円山公園駅北西方

200m
法令

規制
1中専
(40,200)
27m高度地区
風致地区
⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅徒歩圏の円山公園に隣接する高級住宅地域で今後も現状維持と予測する。新型コロナの影響から先行き
は不透明であるが、市内屈指の高級住宅地域で希少性も高く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           384,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は円山地区、宮の森地区等を主に中央区内の住宅地域として名声の高い高級住宅地域一円。需要者は自己利
用の戸建住宅を目的とする高額所得者層が中心である。近隣地域は風致地区の規制による高さ制限から高層の建物は建
築不可であるが、市内屈指の高級住宅地域であり希少性が高く地価上昇が続いている。建物の用途や規模により取引価
格は異なり需要の中心価格帯は把握し難い状況にある。現状では新型コロナの影響は小さいが先行きは不透明である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は風致地区で高さ制限があること、市内屈指の高級戸建住宅地域であること等から賃貸需要は殆どないため収
益還元法の適用は断念した。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。本件においては、当該地域の取引は自
用目的が大半であることを踏まえ、不動産市場の動向、前年価格からの推移等をも勘案のうえ、市場動向を反映した価
格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          373,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区の住宅地は総体的に需要が高く、地価
も上昇傾向が続いている。住宅地域への新型
コロナによる影響は比較的小さいが先行きは
不透明である。

地域内に格別の変動要因はないが、当該地域
は名声の高い高級住宅地域であり、希少性も
高いことから地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12110
51101
-111037
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西14.5m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 12110
51101
-111038
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
c 22010
51101
-111002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 東10.2m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 22010
51101
-111083
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
中間画地




1中専
24m高度地区
(60,200)
e 12115
21101
-511002
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m市道、
中間画地




1中専
33m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
317,381  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

310,294 
100
[  81.6]

380,262 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

388,000 
b (            
272,282  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

266,731 
100
[  69.1]

386,007 

394,000 
c (            
268,585  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

263,891 
100
[  71.3]

370,114 

378,000 
d (            
293,479  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

288,065 
100
[  82.5]

349,170 

356,000 
e (            
293,233  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

283,412 
100
[  72.0]

393,628 

402,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境     -25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -25.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     384,000 円/㎡]  



札幌中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は風致地区で高さ制限があること、市内屈指の高級住宅地域であり賃貸市場が未成熟であること等から
収益還元法の適用は困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
札幌中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -1 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 横山 幹人 印  TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  1㎡当たりの価格 384,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区大通西28丁目203番10
「大通西28-2-5」
②地積
 (㎡)
495  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
27m高度地区
風致地区

(40,200)
台形
1:2
住宅

RC2F1B
大規模住宅、領事館
等が存する閑静な住
宅地域
東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園

200m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.5 m、奥行 約    30.0 m、規模         495 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
円山公園付近の高級住宅地域

基準方位 北10.
9m  市道
交通

施設
円山公園駅北西方

200m
法令

規制
1中専
(40,200)
風致地区
27m高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
円山公園が至近にあり、今後も良好な住宅環境が維持されるものと予測する。需要は安定的で地価は上昇傾向と
予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           384,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の高級住宅地の圏域で、狭義では円山地区内の住宅地域である。円山公園至近の品等の高い住宅地
域で、需要者層は札幌市居住者の裕福層が中心と見られるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。居住環境が良好
であり、景気動向に左右されにくく需要は安定的である。土地取引総額は2億円弱程度で、新築及び中古の戸建物件の
取引価格は面積や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は閑静な住宅地域で、将来も上位品等の住宅地として発展、熟成していくものと判断される。当該近隣地域は、法
令上の制限により共同住宅としての需要は見込めず、また居住環境の快適性が最重視される地域であり、収益価格は求
められなかった。したがって、本件においては、市場性を重視した価格が最も信頼性、適合性を有していると判断され
ることから、比準価格を採用し、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          373,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微増傾向である。コロナ
禍の影響により投資物件の選別化が進むもの
と見られる。

当該地域は円山公園近接の大規模一般住宅等
が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域で、安定的な
需要があり、景気動向の影響は受けにくい。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
51101
-511027
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 東10.9m市道、
中間画地




1中専
風致地区
(40,200)
b 22010
51101
-115036
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西10.9m市道、
中間画地




近商
33m高度地区
(90,300)
c 12110
51101
-191002
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東14.5m市道、
中間画地




1中専
24m高度地区
(65,223)
d 12110
51101
-111037
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 西14.5m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
213,742  
100
[  70.0]
[ 107.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.6]

375,059 
100
[ 100.0]

375,059 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

383,000 
b (            
314,282  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

317,739 
100
[  84.2]

377,362 

385,000 
c (            
355,437  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

347,845 
100
[  94.6]

367,701 

375,000 
d (            
317,381  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

310,294 
100
[  80.8]

384,027 

392,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

%/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -12.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -9.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     384,000 円/㎡]  



札幌中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
北海道神宮風致地区内にあり、高さ制限等により共同住宅としての利用が見込めないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ