別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
札幌中央 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -17 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 遠藤 公正 印  TEL.
鑑定評価額 54,500,000 円  1㎡当たりの価格 158,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南5条西16丁目1322番14
「南5条西16-1-23」
②地積
 (㎡)
345  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
共同住宅

RC4
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
北5.7m市道 水道、ガス、下水 西18丁目

600m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北 5.
7m市道
交通

施設
西18丁目駅南方

600m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅が徒歩圏内の既成住宅地域で、戸建住宅、共同住宅等が混在し、今後も現状を維持すると予測する。付
近には医療施設も多く、共同住宅を中心に宅地需要は堅調に推移している。地価も上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           158,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           104,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の比較的都心部に近い地下鉄、及び市電沿線の既成住宅地域。需要者の中心は戸建住宅及びアパ
ート経営目的の個人、及び不動産業者等の法人からなる。古くからの住宅地で幅員等、道路条件のやや劣る地域が多い
が利便性は高く、学生も多いためアパート・マンション用地を中心に宅地需要は堅調に推移している。土地は300㎡
で4,700万円程度で、学生等若年層向けの収益物件も多い。建売住宅はミニ開発による供給が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自己使用目的のほか単身者向けの共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水
準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差もやや大きい。従って、本件においては信頼性の高
い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[106.7]
100
100
[100.0]
100
[ 91.0]
[100.0]
100
158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          146,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策のなか、一部では投資利回りの低
下が懸念されているが、利便性良好な地域で
は投資意欲が継続し、依然底堅い需要が見ら
れる。

地下鉄駅徒歩圏の利便性・環境も良好な熟成
した住宅地域で、賃貸需要も高く、需要は底
堅い。地域要因の変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +8.0
交通・接近     -2.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.2 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
51101
-111022
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
台形 北東9m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
b 11910
51101
-115001
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
正方形 南6.7m市道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,300)
c 11910
51101
-115008
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,240)
d 11910
51101
-115031
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北4.5m私道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,270)
e 11910
21101
-115022
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西9m市道、
東5.4m、
二方路



近商
高度地区最高45m
(80,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
173,890  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

177,316 
100
[ 113.3]

156,501 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

157,000 
b (            
162,912  
100
[ 100.0]
[ 106.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

163,680 
100
[ 101.7]

160,944 

161,000 
c (            
145,801  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

152,362 
100
[  95.9]

158,876 

159,000 
d (            
133,776  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

137,789 
100
[  87.1]

158,196 

158,000 
e (            
172,587  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

169,139 
100
[ 108.0]

156,610 

157,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -4.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     158,000 円/㎡]  



札幌中央 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

11,779,876 

3,193,241 

8,586,635 

6,885,600 

1,701,035 
( 0.9449
1,607,308 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       35,717,956 円    (     104,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 180.35 RC4 689.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   345 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路:市道         5.7 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4階建の共同住宅1LDKタイプ、平均専有面積約38㎡の建物、駐車場5台を想定した。 ⑦有効率   88.2 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
180.35 

84.4 

152.22 

1,500 

228,330 
1.0  228,330 
0.0  0 

 2 4
住宅
169.85 

89.6 

152.19 

1,550 

235,895 
1.0  235,895 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


689.90 

88.2 

608.79 


936,015 
936,015 
0 
⑨年額支払賃料        936,015 円 × 12ヶ月 =       11,232,180 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      608.79 ㎡ × 12ヶ月 =          438,329 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    5 台 × 12ヶ月 +            =          720,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,670,509 円  ×     5.0 %                          
+            720,000 円  ×     5.0 % =         619,525 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,770,984 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           936,015 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   11,779,876 円    (         34,145 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1191025
101

    -515041
1,589  
  1,588
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,638 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,551 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,550 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1191055
101

    -595021
1,506  
  1,505
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[105.0]

1,494 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 684,000 円          114,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 991,241 円            12,390,509 ×       8.0 %
③公租公課  土地               127,200 円     査定額
 建物             1,162,800 円          114,000,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円          114,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円          114,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,193,241 円 (               9,256 円/㎡)  (経費率    27.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9449    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      689.90 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0604        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0485 ×  45 % + 0.0614 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,885,600 円  
(             19,958 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 11,779,876 円      
②総費用 3,193,241 円      
③純収益 ①-② 8,586,635 円      
④建物等に帰属する純収益 6,885,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,701,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,607,308 円      

  (                          4,659 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              35,717,956 円


(                       104,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月14日 提出
札幌中央 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -17 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 筒井 大輔 印  TEL.
鑑定評価額 53,500,000 円  1㎡当たりの価格 155,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区南5条西16丁目1322番14
「南5条西16-1-23」
②地積
 (㎡)
345  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区



1:1.5
共同住宅

RC4
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
北5.7m市道 水道、ガス、下水 西18丁目

600m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.7m市道
交通

施設
西18丁目駅南方

600m
法令

規制
1住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄西18丁目駅徒歩圏の住宅地域で利用状況は安定的である。住宅需要が堅調な中、地価は引き続き上昇傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           155,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           104,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄西18丁目駅を最寄り駅とする住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の中所得
者層以上の一般人、共同住宅建築目的の不動産業者等である。利便性・住環境に優る住宅地域で、医療施設も充実して
おり、自用・投資目的ともに需要は底堅い。中心となる価格帯は、画地規模にもよるが、更地で5000万~6000
万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 札幌中央 -4                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[106.7]
100
100
[100.0]
100
[ 92.6]
[100.0]
100
156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          146,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地下鉄駅沿線等利便性の良好な地域を中心に
住宅需要は堅調で、土地不足が継続しており
、地価は上昇傾向にある。


地下鉄西18丁目駅徒歩圏の利便性と住環境
に優れた住宅地域で、医療施設、大学にも近
く、需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     -2.0
環境       -10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.2 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11810
51101
-115031
札幌市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南7.2m市道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,300)
b 11910
51101
-115008
札幌市中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




近商
45m高度地区
(80,240)
c 11910
51101
-511030
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東5.4m市道、
中間画地




1住居
33m高度地区
(60,200)
d 11910
51101
-515082
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東10.9m市道、
北4m、角地




近商
45m高度地区
(80,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
231,920  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

235,202 
100
[ 125.6]

187,263 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

187,000 
b (            
145,801  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

152,362 
100
[  97.0]

157,074 

157,000 
c (            
164,198  
100
[ 100.0]
[ 110.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

176,154 
100
[ 111.1]

158,554 

159,000 
d (            
138,809  
100
[ 100.0]
[ 116.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

148,816 
100
[ 109.1]

136,403 

136,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     155,000 円/㎡]  



札幌中央 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

11,779,876 

3,190,741 

8,589,135 

6,885,600 

1,703,535 
( 0.9449
1,609,670 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       35,770,444 円    (     104,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 180.35 RC4 689.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   345 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路:市道         5.7 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約38㎡の単身タイプ×4戸を想定した。 ⑦有効率   88.2 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
180.35 

84.4 

152.22 

1,500 

228,330 
1.0  228,330 
0.0  0 

 2 4
住宅
169.85 

89.6 

152.19 

1,550 

235,895 
1.0  235,895 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


689.90 

88.2 

608.79 


936,015 
936,015 
0 
⑨年額支払賃料        936,015 円 × 12ヶ月 =       11,232,180 円 
⑩a共益費(管理費)              60 円/㎡ ×      608.79 ㎡ × 12ヶ月 =          438,329 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    5 台 × 12ヶ月 +            =          720,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,670,509 円  ×     5.0 %                          
+            720,000 円  ×     5.0 % =         619,525 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,770,984 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           936,015 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   11,779,876 円    (         34,145 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1191055
101

    -191001
1,486  
  1,485
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,459 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,551 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,550 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1191055
101

    -191002
1,787  
  1,784
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

1,670 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 684,000 円          114,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 991,241 円            12,390,509 ×       8.0 %
③公租公課  土地               124,700 円     査定
 建物             1,162,800 円          114,000,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円          114,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円          114,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,190,741 円 (               9,249 円/㎡)  (経費率    27.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9449    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      689.90 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0604        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0485 ×  45 % + 0.0614 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,885,600 円  
(             19,958 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 11,779,876 円      
②総費用 3,190,741 円      
③純収益 ①-② 8,589,135 円      
④建物等に帰属する純収益 6,885,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,703,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,609,670 円      

  (                          4,666 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              35,770,444 円


(                       104,000 円/㎡)