別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -5 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 矢崎 美和子 印  TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  1㎡当たりの価格 426,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
310,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区志茂1丁目14番62
「志茂1-14-10」
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
北5.4m区道 水道、ガス、下水 赤羽

700m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、5.4
m区道
交通

施設
赤羽駅東方

700m
法令

規制
1住居
(60,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
地域は赤羽駅から徒歩10分圏内の利便性の高い熟成した住宅地域で、近隣地域付近で都市計画道路事業が進み
つつあり、今後更に都市基盤整備が進展するものと見られる。但し当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           443,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           359,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、北区内北東部の住宅地域。地域の需要者の中心は、地域に地縁的選好性を有する個人や地元開
発業者等。近隣地域は近年存在感を増している赤羽駅から徒歩10分圏内と近く、街路条件は良好とは言い難いものの
生活の利便性が高いため、需要は旺盛である。地域付近では平成27年末に都市計画道路事業認可がおり、今後都市基
盤整備の進捗も期待される。新築戸建住宅では、5000万円~6000万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺の取引は戸建住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心である。地域にはアパートや賃貸マンシ
ョンも見られるが、現状では収益性に着目した取引は少なく、価格形成は戸建住宅地としての市場性に拠る部分が大き
いものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地
との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -4                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
        391,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[102.0]
100
[ 95.9]
[100.0]
100
427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          391,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
平成30年中、北区においては、人口は微増
で世帯数は増加した。不動産の取引件数はほ
ぼ横ばいとみられるが、取引価格は上昇が続
いた。

平成27年12月、地区計画が定められ、付
近で都市計画道路事業の認可がおりているが
、現在特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -5.0
環境        +2.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.0 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5-31公

-3
北区

更地


  
(           ) 
不整形 北東5.6m区道
、北4m、
角地



1住居
高度地区2種
(70,200)
b 13-31

-27
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西2m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
c 5-31公

-13
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東3m区道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
d 5-31公

-8
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東14.5m区
道、中間画地




準工
高度地区3種
(60,300)
e 17-31

-16
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西8m区道、
東3m、二方路




準工
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
390,010  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[   /  ]
100
[  93.6]

442,928 
100
[ 100.0]

442,928 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

443,000 
b (            
454,305  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

502,615 
100
[ 105.3]

477,317 

477,000 
c (            
312,134  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

324,375 
100
[  93.1]

348,416 

348,000 
d (            
566,803  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

579,338 
100
[ 135.6]

427,240 

427,000 
e (            
476,990  
100
[ 100.0]
[ 105.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

485,246 
100
[ 114.4]

424,166 

424,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.57 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地      -7.3 行政      +1.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +1.0 環境     +12.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.5 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     443,000 円/㎡]  



北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,412,782 

1,012,006 

4,400,776 

2,739,200 

1,661,576 
( 0.9756
1,621,034 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       37,698,465 円    (     359,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 63.00 S3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
地区計画等
60 %   200 %   200 %   105 ㎡      8.7 m x   12.0 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階とも専有面積30㎡弱の部屋2戸 ⑦有効率   85.0 %
の理由
同種の建物として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,800 

149,940 
1.0  149,940 
1.0  149,940 

 2 2
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,850 

152,618 
1.0  152,618 
1.0  152,618 

 3 3
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,850 

152,618 
1.0  152,618 
1.0  152,618 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


189.00 

85.0 

160.65 


455,176 
455,176 
455,176 
⑨年額支払賃料        455,176 円 × 12ヶ月 =        5,462,112 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.65 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,462,112 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         273,106 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,189,006 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           455,176 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          455,176 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          219,452 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,412,782 円    (         51,550 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R4-31公
    -5
3,182  
  3,179
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[109.0]
100
[ 97.0]

2,866 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,973 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,850 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R4-31公
    -8
3,508  
  3,363
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[108.0]
100
[117.0]

2,922 
c R4-31公
    -6
3,278  
  3,142
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[104.0]
100
[110.0]

3,016 
北 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 214,000 円           42,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 273,106 円             5,462,112 ×       5.0 %
③公租公課  土地                75,500 円     査定額
 建物               363,800 円           42,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        42,800 円           42,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円           42,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,012,006 円 (               9,638 円/㎡)  (経費率    18.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      189.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0640        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0507 ×  40 % + 0.0634 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,739,200 円  
(             26,088 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,412,782 円      
②総費用 1,012,006 円      
③純収益 ①-② 4,400,776 円      
④建物等に帰属する純収益 2,739,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,661,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,621,034 円      

  (                         15,438 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              37,698,465 円


(                       359,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -5 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 神川 清 印  TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  1㎡当たりの価格 424,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月7日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
310,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区志茂1丁目14番62
「志茂1-14-10」
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
北5.4m区道 水道、ガス、下水 赤羽

700m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北5.4m
区道
交通

施設
赤羽駅東方

700m
法令

規制
1住居
(60,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
都市計画道路事業は今の段階ではまだ特段の影響はないと思われるので、当面は現状のまま推移すると思われる
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           445,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           355,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京浜東北線の東十条駅と赤羽駅、南北線の赤羽岩淵、志茂、王子神谷の各駅を最寄駅とする範囲と判定し
た。最終需要者は主に個人である。標準地周辺は中小規模の低層建物主体の住宅地域で、供給に対し需要はかなり大き
い。総額の関係から小規模な画地に分割され建売住宅として販売されるのが一般的で、借地権付住宅も多くみられる地
域である。新築戸建住宅では土地が所有権の場合総額5000~6000万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅も多くみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。この
ため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用
が需要の中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検
討、単価と総額との関連を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -4                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
        391,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[102.0]
100
[ 96.9]
[100.0]
100
423,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          391,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は+1.1%の増加で世帯数も増加して
いる。土地取引件数は住宅地・商業地ともほ
ぼ横ばいで取引価格は上昇。賃料はやや上昇
している。

都市計画道路補助86号線事業は徐々に進み
つつあるが、近隣では特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -5.0
環境        +3.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.4 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13-31

-27
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西2m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
b 6-31公

-31
北区

更地


  
(           ) 
長方形 東5.3m区道、
南1.9m、角地




1中専
高度地区2種
(70,200)
c 5-31公

-3
北区

更地


  
(           ) 
不整形 北東5.6m区道
、北4m、
角地



1住居
高度地区2種
(70,200)
d 13-31

-26
北区

建付


  
(           ) 
長方形 北4.2m私道、
中間画地




準工
高度地区2種
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
454,305  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

502,615 
100
[ 103.4]

486,088 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

486,000 
b (            
470,759  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.4]

492,766 
100
[ 101.0]

487,887 

488,000 
c (            
390,010  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[   /  ]
100
[  93.6]

442,928 
100
[ 100.0]

442,928 

443,000 
d (            
398,761  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

405,141 
100
[  94.1]

430,543 

431,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -1.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.57 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地      -7.3 行政      +1.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     445,000 円/㎡]  



北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,232,315 

973,400 

4,258,915 

2,617,600 

1,641,315 
( 0.9756
1,601,267 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       37,238,767 円    (     355,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 63.00 S3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
地区計画等
60 %   200 %   200 %   105 ㎡      8.7 m x   12.0 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階ワンルーム2戸の共同住宅とした。 ⑦有効率   85.0 %
の理由
共用階段、廊下のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,641 

141,000 
1.0  141,000 
1.0  141,000 

 2 2
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,780 

149,000 
1.0  149,000 
1.0  149,000 

 3 3
住宅
63.00 

85.0 

53.55 

2,808 

150,000 
1.0  150,000 
1.0  150,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


189.00 

85.0 

160.65 


440,000 
440,000 
440,000 
⑨年額支払賃料        440,000 円 × 12ヶ月 =        5,280,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.65 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,280,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         264,000 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,016,000 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           440,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          440,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          212,135 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,232,315 円    (         49,832 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R7-31公
    -2
2,770  
  2,770
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[109.5]
100
[ 92.0]
100
[103.0]

2,670 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,900 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,780 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R7-31公
    -3
3,428  
  3,353
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[104.0]
100
[103.0]

2,963 
c R7-31公
    -4
3,197  
  3,130
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[109.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,848 
北 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 204,500 円           40,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 264,000 円             5,280,000 ×       5.0 %
③公租公課  土地                75,500 円     査定額
 建物               347,600 円           40,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,900 円           40,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,900 円           40,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    973,400 円 (               9,270 円/㎡)  (経費率    18.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,900,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      189.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0640        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0507 ×  40 % + 0.0634 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,617,600 円  
(             24,930 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,232,315 円      
②総費用 973,400 円      
③純収益 ①-② 4,258,915 円      
④建物等に帰属する純収益 2,617,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,641,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,601,267 円      

  (                         15,250 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              37,238,767 円


(                       355,000 円/㎡)