別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -19 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 内藤 九亀 印  TEL.
鑑定評価額 46,600,000 円  1㎡当たりの価格 382,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月9日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
295,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区赤羽北2丁目1962番5
「赤羽北2-12-17」
②地積
 (㎡)
122  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種



1:2
共同住宅

LS2
一般住宅に共同住宅
等が見られる住宅地
北8m区道 水道、ガス、下水 北赤羽

280m
(2)



①範囲 東    20 m、西    70 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北   
8m区道
交通

施設
北赤羽駅南東方

280m
法令

規制
1住居
(60,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面はこのまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           390,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           250,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR埼京線北赤羽駅を中心とし、区内同線及びJR京浜東北線各駅や地下鉄南北線各駅等を最寄
駅とする圏域である。需要者の属性は都心への利便性より北区を中心として周辺特別区及び埼玉県等の居住者がみられ
る。経済、金融政策の効果により、住宅需給の活性化が認められる。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の土地
で3800万円前後、新築戸建住宅で5500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は共同住宅の敷地であるが周辺にアパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件にお
いては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考
慮して、実証性に優れる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -4                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
        391,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[102.0]
100
[104.6]
[100.0]
100
392,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
北区の人口は増加で高齢化傾向にある。金融
政策等による継続的な景気対策による不動産
市況の活性化を反映して北区の地価は上昇し
ている。

北赤羽駅に近い、一般住宅のなかに共同住宅
等がみられる住宅地域である。地域要因に変
動はない。


北側道路に面し、道路幅員、画地面積など標
準的な住宅地であり、特に競争力を増減する
要因はない。個別的要因に変動はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -9.2
環境       +20.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13-31

-4
北区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(60,200)
b 13-31

-8
北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(60,200)
c 13-31

-22
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.8m区道、
北4m、二方路




1住居
高度地区2種
(60,160)
d 6-31公

-18
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東11.8m都
道、中間画地




1中専

(60,150)
e 6-31公

-19
北区

更地


  
(           ) 
不整形 南西9.8m都道
、東9.6m、
二方路



1住居
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
476,296  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

486,829 
100
[  99.1]

491,250 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

491,000 
b (            
335,000  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

345,720 
100
[  88.7]

389,763 

390,000 
c (            
243,033  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

236,089 
100
[  60.4]

390,876 

391,000 
d (            
370,066  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

368,643 
100
[  97.6]

377,708 

378,000 
e (            
393,267  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[  97.7]

421,846 
100
[ 102.5]

411,557 

412,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.7 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.6 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.8 交通・接近   -3.7 環境     -33.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.6 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.9 交通・接近   -3.2 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.8 交通・接近   -4.1 環境      +5.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     390,000 円/㎡]  



北 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,313,730 

497,694 

2,816,036 

1,471,800 

1,344,236 
( 0.9746
1,310,092 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       30,467,256 円    (     250,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 70.00 LS2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
60 %   200 %   200 %   122 ㎡      7.5 m x   16.0 m  前面道路:区道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ 平均専有面積約29㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外部階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
57.00 

100.0 

57.00 

2,417 

137,769 
2.0  275,538 
1.0  137,769 

 2 2
住宅
57.00 

100.0 

57.00 

2,417 

137,769 
2.0  275,538 
1.0  137,769 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


114.00 

100.0 

114.00 


275,538 
551,076 
275,538 
⑨年額支払賃料        275,538 円 × 12ヶ月 =        3,306,456 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      114.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,306,456 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         132,258 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,174,198 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           551,076 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            5,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          275,538 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          134,242 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,313,730 円    (         27,162 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R13-31公
    -1
3,178  
  3,178
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[125.0]
100
[ 97.0]

2,545 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,523 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,417 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R13-31公
    -2
2,781  
  2,781
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

2,519 
c R13-31公
    -9
2,520  
  2,415
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[108.0]
100
[ 95.0]

2,506 
北 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 89,200 円           22,300,000 ×       0.4 %
②維持管理費 99,194 円             3,306,456 ×       3.0 %
③公租公課  土地                75,200 円     査定額
 建物               189,500 円           22,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        22,300 円           22,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円           22,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    497,694 円 (               4,079 円/㎡)  (経費率    15.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      114.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0660        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  40 % + 0.0662 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,471,800 円  
(             12,064 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,313,730 円      
②総費用 497,694 円      
③純収益 ①-② 2,816,036 円      
④建物等に帰属する純収益 1,471,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,344,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,310,092 円      

  (                         10,738 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              30,467,256 円


(                       250,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -19 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 佐藤 厳 印  TEL.
鑑定評価額 47,100,000 円  1㎡当たりの価格 386,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月4日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
295,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区赤羽北2丁目1962番5
「赤羽北2-12-17」
②地積
 (㎡)
122  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種



1:2
共同住宅

LS2
一般住宅に共同住宅
等が見られる住宅地
北8m区道 水道、ガス、下水 北赤羽

280m
(2)



①範囲 東    20 m、西    70 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北8m区
交通

施設
北赤羽駅南東方

280m
法令

規制
1住居
(60,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変化をもたらす新たな要因もないことから、
今後も当面の間、現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           394,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           235,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として北区内の埼京線沿線及び京浜東北線沿線並びに地下鉄南北線沿線の各駅から徒歩圏内にある戸
建住宅地域である。主たる需要者は、同沿線の居住者が多く、隣接区や埼玉県からの転入者も見られる。中心となる価
格は、土地については、100㎡程度の規模の場合、3,000万円台後半程度。新築戸建住宅は、5,000万円台
が中心価格帯。近年では、土地を細分化し、総額を抑えた小規模3階建住宅が標準的なスタイルとなっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は最寄りのJR埼京線北赤羽駅からは徒歩約4分以内の距離にあり、賃貸マンションやアパート等も見られる
が、戸建住宅が主体の地域である。需要の中心は実需であるため、戸建住宅の新規供給は増加している。収益性よりも
居住の快適性等が重視される自用取引が中心の地域であることから、市場における取引の実態を反映した実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -4                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年標準地等の価格]
        391,000 円/㎡
[106.9]
100
100
[102.0]
100
[106.4]
[100.0]
100
385,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
北区の人口及び世帯数は増加傾向にあり、不
動産の取引価格は上昇傾向にあるが、駅徒歩
圏内とバス便エリアでは格差が広がりつつあ
る。

最寄りの北赤羽駅から徒歩圏内の既成住宅地
域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -9.2
環境       +22.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13-31

-22
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.8m区道、
北4m、二方路




1住居
高度地区2種
(60,160)
b 13-31

-8
北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(60,200)
c 6-31公

-18
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東11.8m都
道、中間画地




1中専

(60,150)
d 19-31

-24
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.2m道路、
東3.8m、角地




1中専
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
e 6-31公

-19
北区

更地


  
(           ) 
不整形 南西9.8m都道
、東9.6m、
二方路



1住居
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
243,033  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

236,089 
100
[  59.5]

396,788 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

397,000 
b (            
335,000  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

345,720 
100
[  82.0]

421,610 

422,000 
c (            
370,066  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

368,643 
100
[  97.6]

377,708 

378,000 
d (            
304,944  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

290,570 
100
[  77.6]

374,446 

374,000 
e (            
393,267  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[  97.7]

421,846 
100
[ 105.4]

400,233 

400,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.8 交通・接近   -3.7 環境     -34.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.6 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.6 環境     -14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.9 交通・接近   -3.2 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.51 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.2 交通・接近   -3.4 環境     -12.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.6 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.8 交通・接近   -4.1 環境      +8.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     394,000 円/㎡]  



北 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に立地し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,185,766 

486,244 

2,699,522 

1,432,200 

1,267,322 
( 0.9746
1,235,132 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       28,724,000 円    (     235,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 70.00 LS2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
60 %   200 %   200 %   122 ㎡      7.5 m x   16.0 m  前面道路:区道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各フロアーともに、専有面積29㎡程度のLS2階建の共同住宅 ⑦有効率  100.0 %
の理由
延床面積に算入しない外階段を想定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
57.00 

100.0 

57.00 

2,350 

133,950 
1.0  133,950 
1.0  133,950 

 2 2
住宅
57.00 

100.0 

57.00 

2,350 

133,950 
1.0  133,950 
1.0  133,950 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


114.00 

100.0 

114.00 


267,900 
267,900 
267,900 
⑨年額支払賃料        267,900 円 × 12ヶ月 =        3,214,800 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      114.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,214,800 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         160,740 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,054,060 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           267,900 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          267,900 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          129,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,185,766 円    (         26,113 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R13-31公
    -1
3,178  
  3,178
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[121.8]
100
[101.0]

2,484 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,451 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,350 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R13-31公
    -2
2,781  
  2,781
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[114.3]
100
[103.0]

2,362 
c R13-31公
    -3
3,098  
  2,972
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[128.3]
100
[103.0]

2,298 
北 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 86,800 円           21,700,000 ×       0.4 %
②維持管理費 96,444 円             3,214,800 ×       3.0 %
③公租公課  土地                75,200 円     査定額
 建物               184,400 円           21,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        21,700 円           21,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円           21,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    486,244 円 (               3,986 円/㎡)  (経費率    15.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      114.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0660        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  40 % + 0.0662 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,432,200 円  
(             11,739 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,185,766 円      
②総費用 486,244 円      
③純収益 ①-② 2,699,522 円      
④建物等に帰属する純収益 1,432,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,267,322 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,235,132 円      

  (                         10,124 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              28,724,000 円


(                       235,000 円/㎡)