別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -20 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 長岡 正明 印  TEL.
鑑定評価額 90,200,000 円  1㎡当たりの価格 460,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月8日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
340,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区東十条1丁目15番1
「東十条1-15-14」
②地積
 (㎡)
196  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,300)
準防

(その他)
高度地区3種



1:2
共同住宅

S4
一般住宅、共同住宅
、店舗等が混在する
住宅地域
南東6.4m区道 水道、ガス、下水 東十条

490m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
.4m区道
交通

施設
東十条駅南東方

490m
法令

規制
準工
(60,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
 来予測
区画整理された住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           495,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           345,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区と隣接する周辺区でJR京浜東北線、東京メトロ南北線沿線に立地し、標準的な住環境にある住宅地
域と考えられる。主な需要者は当該地域の地縁者、周辺居住者に加え、域外からの転入者も見られる。一次取得者なら
びに買換え層等が中心で、都心部へのアクセスが良いため人気がある。中心価格帯は、土地値で3千万円から4千万円
前後、新築戸建住宅で5千万円前後が主流である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
JR京浜東北線が利用でき、交通至便な立地で、アパート等の収益物件も見られる。画地条件によっては収益目的にも
合理性が認められる。堅調な取引市場に比べ、賃貸市場の収益採算性は改善されていないため、収益価格はやや低位に
求められたものと思料される。よって、取引の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地
との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -15                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年標準地等の価格]
        473,000 円/㎡
[107.8]
100
100
[101.0]
100
[113.9]
[104.0]
100
461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          428,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口、世帯数は増加、住宅の取得需要
は依然高く、地価も上昇傾向が続いている。



交通至便な立地にくわえ、一次取得層が購入
可能な価格帯にあり、人気がある。



個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.5 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5-31公

-7
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北2.7m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
b 4-31公

-25
北区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北東6m区道、
中間画地




準工
高度地区3種
(68,300)
c 5-31公

-2
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東2m私道、
中間画地




準工
高度地区2種
(60,200)
d 17-31

-20
北区

更地


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
東4m、角地




近商
高度地区3種
(90,240)
e 13-31

-11
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
451,944  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

489,684 
100
[  94.2]

519,834 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

541,000 
b (            
293,230  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  82.0]

370,471 
100
[ 100.0]

370,471 

385,000 
c (            
411,523  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

435,586 
100
[  96.9]

449,521 

468,000 
d (            
484,522  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.8]

491,057 
100
[  97.0]

506,244 

526,000 
e (            
453,268  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.1]

512,369 
100
[  95.8]

534,832 

556,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.57 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -18.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.57 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +3.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     495,000 円/㎡]  



北 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,902,056 

1,647,558 

8,254,498 

5,273,600 

2,980,898 
( 0.9756
2,908,164 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       67,631,721 円    (     345,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 S4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
60 %   300 %   300 %   196 ㎡     10.2 m x   20.0 m  前面道路:区道         6.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階40㎡前後のファミリータイプを想定 ⑦有効率   81.3 %
の理由
同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
100.00 

70.0 

70.00 

2,524 

176,680 
1.0  176,680 
1.0  176,680 

 2 2
住宅
100.00 

85.0 

85.00 

2,574 

218,790 
1.0  218,790 
1.0  218,790 

 3 3
住宅
100.00 

85.0 

85.00 

2,624 

223,040 
1.0  223,040 
1.0  223,040 

 4 4
住宅
100.00 

85.0 

85.00 

2,624 

223,040 
1.0  223,040 
1.0  223,040 

    

 

 

 

 

 
   
   


400.00 

81.3 

325.00 


841,550 
841,550 
841,550 
⑨年額支払賃料        841,550 円 × 12ヶ月 =       10,098,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      325.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       10,098,600 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         605,916 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,492,684 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           841,550 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            7,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          841,550 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          401,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,902,056 円    (         50,521 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R5-31公
    -11
2,870  
  2,749
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[110.0]

2,485 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,657 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,574 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R7-31公
    -15
3,029  
  2,963
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[102.0]

2,828 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
北 -20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 329,600 円           82,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 302,958 円            10,098,600 ×       3.0 %
③公租公課  土地               149,800 円     査定額
 建物               700,400 円           82,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円           82,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円           82,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,647,558 円 (               8,406 円/㎡)  (経費率    16.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      400.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0640        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0507 ×  40 % + 0.0634 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,273,600 円  
(             26,906 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,902,056 円      
②総費用 1,647,558 円      
③純収益 ①-② 8,254,498 円      
④建物等に帰属する純収益 5,273,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,980,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,908,164 円      

  (                         14,838 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              67,631,721 円


(                       345,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
北 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -20 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 神岡 禎高 印  TEL.
鑑定評価額 89,800,000 円  1㎡当たりの価格 458,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
340,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北区東十条1丁目15番1
「東十条1-15-14」
②地積
 (㎡)
196  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,300)
準防

(その他)
高度地区3種



1:2
共同住宅

S4
一般住宅、共同住宅
、店舗等が混在する
住宅地域
南東6.4m区道 水道、ガス、下水 東十条

490m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
.4m区道
交通

施設
東十条駅南東方

490m
法令

規制
準工
(60,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
 来予測
今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           481,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           369,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は王子駅以北を中心とした北区中部・北部の住宅地。需要者は区内の都心通勤者・自営業者等が中心で、規
模の纏まった土地については賃貸マンション用地・分譲戸建素地を求める法人・不動産業者も見受けられる。利便性の
良好な住宅地で供給は少ない一方需要は旺盛。近年は細分化されたミニ開発が多く、市場の中心価格帯は、土地で3,
000万円~4,000万円程度、新築の建売住宅では総額5,000万円~6,000万円程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する
。一方、典型的需要者は収益性に着目した法人等であるが、比準価格が収益性を織り込んだ実際の取引事例を基に試算
した価格であるのに対し、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。そこで、比準価格を
やや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 北 -15                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年標準地等の価格]
        473,000 円/㎡
[107.8]
100
100
[101.0]
100
[114.8]
[104.0]
100
457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          428,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
北区内の人口・世帯数は増加傾向にあり、土
地需要は比較的旺盛で取引価格は上昇傾向に
ある。


旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はな
いが、利便性が良好な地域で、一般的要因の
影響も受けて、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 北 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 17-31

-13
北区

建付


  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(65,180)
b 17-31

-16
北区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西8m区道、
東3m、二方路




準工
高度地区2種
(60,200)
c 17-31

-20
北区

更地


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
東4m、角地




近商
高度地区3種
(90,240)
d 5-31公

-7
北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北2.7m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
395,725  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

457,722 
100
[ 102.3]

447,431 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

465,000 
b (            
476,990  
100
[ 100.0]
[ 105.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

485,246 
100
[ 105.7]

459,079 

477,000 
c (            
484,522  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.8]

491,057 
100
[  91.2]

538,440 

560,000 
d (            
451,944  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

489,684 
100
[  97.5]

502,240 

522,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     +11.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      +3.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.57 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -2.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     481,000 円/㎡]  



北 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,107,881 

1,650,600 

8,457,281 

5,273,600 

3,183,681 
( 0.9756
3,105,999 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       72,232,535 円    (     369,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
北 -20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 S4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
60 %   300 %   300 %   196 ㎡     10.2 m x   20.0 m  前面道路:区道         6.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階40㎡程度のファミリー向けの共同住宅 ⑦有効率   81.3 %
の理由
建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保障金等(月数) ⑧a保障金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
100.00 

70.0 

70.00 

2,550 

178,500 
1.0  178,500 
1.0  178,500 

 2 2
住宅
100.00 

85.0 

85.00 

2,600 

221,000 
1.0  221,000 
1.0  221,000 

 3 4
住宅
100.00 

85.0 

85.00 

2,650 

225,250 
1.0  225,250 
1.0  225,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


400.00 

81.3 

325.00 


850,000 
850,000 
850,000 
⑨年額支払賃料        850,000 円 × 12ヶ月 =       10,200,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      325.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       10,200,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         510,000 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,690,000 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           850,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          850,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          409,806 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,107,881 円    (         51,571 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R7-31公
    -15
3,029  
  2,963
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[103.0]
100
[101.0]

2,773 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,712 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R5-31公
    -12
3,314  
  3,175
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[103.0]
100
[106.0]

2,759 
c R5-31公
    -11
2,870  
  2,749
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[104.0]
100
[101.0]

2,602 
北 -20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 329,600 円           82,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 306,000 円            10,200,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               149,800 円     査定額
 建物               700,400 円           82,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円           82,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円           82,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,650,600 円 (               8,421 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      400.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0640        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0507 ×  40 % + 0.0634 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,273,600 円  
(             26,906 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,107,881 円      
②総費用 1,650,600 円      
③純収益 ①-② 8,457,281 円      
④建物等に帰属する純収益 5,273,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,183,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,105,999 円      

  (                         15,847 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              72,232,535 円


(                       369,000 円/㎡)