別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
神戸西 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 -2 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 池田 富美夫 印  TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  1㎡当たりの価格 48,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月4日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
39,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い整然とした分譲住
宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水

1.6km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
栄駅南東方

1.6km
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており今後も現状で推移するものと思われる。生活利便性が劣るこ
と等により、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            48,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄粟生線沿線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要
者の中心は神戸市の居住者が多い。競合する住宅団地の供給は比較的多いこともあり、最寄駅徒歩圏外で生活利便性の
劣る住宅地域の需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は同規模の土地で1100万円程度、新築の戸
建物件は2500~3000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸住宅が存在したとしても、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域でないため
、収益還元法の適用は断念した。したがって、自己使用目的の戸建住宅の取引が主となる住宅地域に存することから、
規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 神戸西 -3                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
         43,400 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[ 89.4]
[100.0]
100
47,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           49,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
西区の住宅地の土地需要は利便性良好な鉄道
沿線等では堅調であるが、利便性の劣る地域
や市街化調整区域等の土地需要は弱含みで推
移している。

区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅徒
歩圏外に位置すること等から、需要は弱く、
地価はやや下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       -18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 神戸西 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KK431

-5
神戸市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
b NN431

-34
神戸市西区

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
c BB431

-41
神戸市西区

更地


  
(           ) 
長方形 南東12m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
d BB431

-22
神戸市西区

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
e KK431

-21
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地




1低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,419  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

48,727 
100
[ 100.0]

48,727 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

48,700 
b (            
45,025  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[  94.0]
100
[ 101.0]

46,950 
100
[  99.0]

47,424 

47,400 
c (            
52,988  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

51,637 
100
[ 104.0]

49,651 

49,700 
d (            
44,962  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[  95.0]
100
[ 100.0]

46,571 
100
[  97.9]

47,570 

47,600 
e (            
45,416  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

42,694 
100
[  91.8]

46,508 

46,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      48,000 円/㎡]  



神戸西 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくもの
が中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月15日 提出
神戸西 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 -2 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 清水 信博 印  TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  1㎡当たりの価格 48,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月7日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
39,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い整然とした分譲住
宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水

1.6km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位   北6
m市道
交通

施設
栄駅南東方

1.6km
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い整然とした分譲住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩や
かな回復基調にあるが、価格水準等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            48,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線、神戸電鉄粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏
のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅の多い整然とした分譲住宅地域であり、住環境も比較的良好
である。住宅建設は概ね横ばいであるが、周辺住宅団地での供給圧力等から需要は弱含みである。土地は1,000万
円~1,200万円程度、新築戸建住宅で2,500万円~3,000万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸マンション等の収益物件は少なく、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。戸建賃貸住宅が存在して
も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心で、経済的に賃貸事業は成りたつ地域ではないため、収益価格は試算しなか
った。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係
る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 神戸西 -3                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年標準地等の価格]
         43,400 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[ 89.4]
[100.0]
100
47,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           49,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利及び住宅ローン減税の延長等の政策の
後押しもあるが、西区の特徴を踏まえた地域
性から需要は弱含みで推移している。


中規模一般住宅が多い整然とした分譲住宅地
域であり、住環境等は良好である。実需等を
反映して、地価は若干の下落で推移している


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       -18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 神戸西 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KK431

-5
神戸市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
b KK431

-20
神戸市西区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
c KK431

-4
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北西9m、
二方路



1低専

(50,80)
d NN431

-75
神戸市西区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,419  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

48,727 
100
[ 100.0]

48,727 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

48,700 
b (            
38,004  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

37,548 
100
[ 103.0]

36,454 

36,500 
c (            
36,368  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

34,532 
100
[ 100.0]

34,532 

34,500 
d (            
41,221  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

41,346 
100
[  87.5]

47,253 

47,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     -19.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      48,000 円/㎡]  



神戸西 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくもの
が中心であり、経済的に賃貸事業は成りたつ地域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ