別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
新居浜 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新居浜 -1 愛媛県 愛媛第2 氏名  不動産鑑定士 越智 耕二 印  TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  1㎡当たりの価格 64,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月11日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新居浜市久保田町2丁目甲1001番4
「久保田町2-12-38」
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)



(60,188)

1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い利便性の良い住宅
地域
北4.7m市道 水道、下水 新居浜

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位 北  4
.7m市道
交通

施設
新居浜駅北西方

2.0km
法令

規制
(都) 1中専
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
新居浜市中心部の居住環境が良好な住宅地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。新居浜市
中心部の住宅地需要は堅調で、地価は若干弱含みながら、概ね横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市中心部及び比較的中心部に近い住宅地域一円である。主たる需要者は新居浜市居住の30~40
才代の1次取得者で、市外からの転入は少ない。人気のエリアであり、中小規模の宅地分譲が見受けられ、売れ行きは
概ね好調で、地価は若干弱含みながら、概ね横ばいの状況にある。土地は1000万円程度、新築戸建物件は2600
万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は規範性の高い事例を採用し、市場における実証的な価格を試算したものであり信頼性は高い。収益価格につ
いては標準地は規模が小さいため試算はできなかった。したがって、比準価格を中心に、代表標準地及び価格牽連性の
高い周辺公示地との均衡並びに前年価格からの変動率にも留意し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 新居浜 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年標準地等の価格]
         63,900 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[101.0]
100
[ 97.7]
[100.0]
100
64,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           65,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新居浜市を基盤とする大企業の設備投資は旺
盛、地価下落率は弱まってきており、一部の
地域では横ばい又は上昇の傾向も見受けられ
始めている。

地域要因に特に変動はない。新居浜市中心部
の利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調
である。地価は若干の下落か横ばいで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     +0.8
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 新居浜 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 19K2

-20
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m私道、
南4.5m、角地




(都) 
市街地周辺地区
(70,200)
b 19K2Y

-102
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地




(都) 商業

(80,360)
c 19K2

-1621
新居浜市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.7m道路、
南4m、角地




(都) 
幹線道路沿道地区
(70,200)
d 19K2

-13
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.3m私道、
南5.5m、角地




(都) 1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
59,550  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

57,088 
100
[ 100.0]

57,088 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

57,100 
b (            
65,031  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

63,756 
100
[  99.4]

64,141 

64,100 
c (            
62,778  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

59,789 
100
[  94.3]

63,403 

63,400 
d (            
65,035  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

64,713 
100
[  96.9]

66,783 

66,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +0.4 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +0.2 環境      -2.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.1 環境       0.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,700 円/㎡]  



新居浜 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地の規模は地域の標準的なものであるが、居室の採光、駐車場の確保等を考慮した共同住宅を想定するには
規模が小さく、想定が非現実的である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(平成 31 年地価公示)
平成31年1月11日 提出
新居浜 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新居浜 -1 愛媛県 愛媛第2 氏名  不動産鑑定士 合田 英昭 印  TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  1㎡当たりの価格 64,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 平成31年1月1日 (4)鑑定評価日 平成31年1月10日 (6)


[平成30年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
  
(2)実地調査日 平成30年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新居浜市久保田町2丁目甲1001番4
「久保田町2-12-38」
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)



(60,188)

1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い利便性の良い住宅
地域
北4.7m市道 水道、下水 新居浜

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.7
m市道
交通

施設
新居浜駅北西方

2.0km
法令

規制
(都) 1中専
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
 市中心部の住環境の良好な戸建住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が
高く人気のあるエリアで需給が堅調なことから、地価水準は弱含みから横ばい傾向に向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、新居浜市中心部とその周辺の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市に居住する一次取得者で、周辺市
域からの転入者は少ない。市中心部の人気のあるエリアで、周辺の分譲地の販売動向も堅調なことから、需給は改善し
ており、地価は安定しつつある。市場の中心価格帯は、土地のみで、1000万円程度、新築の戸建物件は、2500
万円~2700万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 周辺には共同住宅も見られるが、標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格を試算する
ことができなかった。一方、比準価格は、久保田町及び近接する河内町、一宮町の事例から適切に試算されており、信
頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認め
られるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の基準

標準化補正
 前年標準地等番号
 [ 新居浜 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年標準地等の価格]
         63,900 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[101.0]
100
[ 97.7]
[100.0]
100
64,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           65,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 住友系企業の業況はおおむね安定しており
、市中心部の地価は堅調に推移しているが、
郊外部は下落傾向が続いており、二極化が進
んでいる。

 市中心部に位置する利便性の高い人気エリ
アであり、分譲地の販売動向も堅調で、需給
が改善しており、地価は落ち着きを見せつつ
ある。

 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     +0.8
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 新居浜 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 19K2

-13
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.3m私道、
南5.5m、角地




(都) 1中専

(70,200)
b 19K2

-19
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
c 19K2

-20
新居浜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m私道、
南4.5m、角地




(都) 
市街地周辺地区
(70,200)
d 19K2

-23
新居浜市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南5.5m道路、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,035  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

64,713 
100
[  96.9]

66,783 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

66,800 
b (            
60,466  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[  95.0]
100
[ 101.0]

62,829 
100
[ 100.5]

62,516 

62,500 
c (            
59,550  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

57,088 
100
[ 100.0]

57,088 

57,100 
d (            
54,025  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

52,701 
100
[  87.0]

60,576 

60,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.1 環境       0.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +0.8 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.3 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,600 円/㎡]  



新居浜 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
 周辺には共同住宅も見られるが、屋外駐車場の確保や採光等を考慮すると、画地規模が小さく、共同住宅を想
定することが非現実的であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ