別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
手稲 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
手稲 5-9 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 更科 慎一 印  TEL.
鑑定評価額 41,900,000 円  1㎡当たりの価格 62,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
46,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区前田4条14丁目405番9
「前田4条14-3-15」
②地積
 (㎡)
675  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区


台形
1:1.5
診療所兼住宅

W2
低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域
西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    33.5 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

22m市道 交通

施設
JR手稲駅北方

1.1km
法令

規制
準住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動はなく地価は安定的に推移している。今後も現状を維持し、地価は若干の上昇で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +6.0
台形                -3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            62,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            48,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区内の比較的繁華性の低い幹線沿い商業地域である。需要者の中心は道内の法人及び個人事業主であ
り、事業規模は中程度までで比較的小さなものが多い。地域要因に大きな変動はなく、地価は今後とも安定した推移を
辿るものと目される。中心となる価格帯は㎡当たり6万円前後であるが、利用規模等によってまちまちであるため総額
の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は低層店舗兼住宅と診療所等が建ち並ぶ商業地域である。収益還元法の適用に際しては地域の標準的利用を参
考として平屋建の店舗を想定したが、周辺物件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格
は低位に求められている。実際の取引は自用物件が主であり、地域の価格形成もこれによっていることに鑑み、本件に
おいては比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 手稲 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,500 円/㎡
[107.1]
100
100
[105.0]
100
[114.5]
[102.8]
100
61,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利と相続税制の改正、金融機関の不動産
に対する積極的な姿勢等により都市部を中心
として地価は上昇している。


特段の変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        +9.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.1 %  %
3 試算価格算定内訳 手稲 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12012
41109
-115001
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西25m国道、
南東25m、
北東8m、
三方路


近商
33m高度地区
(90,200)
b 12012
51109
-515002
札幌市手稲区

底地


  
(           ) 
長方形 西24.8m市道、
中間画地




準住居
33m高度地区
(60,200)
c 12012
51109
-515003
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西24m市道、
中間画地




準住居
高度地区最高33m
(60,200)
d 12012
51109
-515008
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西20m道道、
北東8m、
二方路



近商
18m高度地区
(90,200)
e 12012
51109
-515007
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
不整形 南西20m道道、
南東10m、
北東8m、
三方路


近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
45,341  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[  96.3]

52,315 
100
[  88.0]

59,449 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.8

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.8]
     100

61,100 
b (      82,262
82,262  
100
[ 130.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

63,278 
100
[ 100.0]

63,278 

65,000 
c (            
60,541  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

60,541 
100
[ 100.0]

60,541 

62,200 
d (            
66,651  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

64,710 
100
[ 105.0]

61,629 

63,400 
e (            
61,076  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.9]

59,937 
100
[  93.0]

64,448 

66,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      -3.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 買進み

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      62,500 円/㎡]  



手稲 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,395,771 

1,624,568 

5,771,203 

4,271,760 

1,499,443 
( 0.9371
1,405,128 
  4.5 -  0.2 )
4.3%  
⑧収益価格       32,677,395 円    (      48,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
手稲 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 220.00 S2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路:市道        22.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2階店舗を想定。フロア貸し。 ⑦有効率   88.6 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,820 

354,754 
3.0  1,064,262 
0.0  0 

 2 2
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,500 

292,380 
3.0  877,140 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

88.6 

389.84 


647,134 
1,941,402 
0 
⑨年額支払賃料        647,134 円 × 12ヶ月 =        7,765,608 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      389.84 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×   16 台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,765,608 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         388,280 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,377,328 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,941,402 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           18,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,395,771 円    (         10,957 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201245
109

    -595001
1,595  
  1,591
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

1,825 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,825 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,820 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1201255
109

    -515001
2,217  
  2,217
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

2,029 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
手稲 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 306,000 円           61,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 232,968 円             7,765,608 ×       3.0 %
③公租公課  土地               339,000 円     査定額
 建物               624,200 円           61,200,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        61,200 円           61,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円           61,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,624,568 円 (               2,407 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0698        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0558 ×  40 % + 0.0661 ×  30 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,271,760 円  
(              6,329 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,395,771 円      
②総費用 1,624,568 円      
③純収益 ①-② 5,771,203 円      
④建物等に帰属する純収益 4,271,760 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,499,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,405,128 円      

  (                          2,082 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              32,677,395 円


(                        48,400 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
手稲 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
手稲 5-9 北海道 北海道第3 氏名  不動産鑑定士 流田 有啓 印  TEL.
鑑定評価額 41,900,000 円  1㎡当たりの価格 62,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
46,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市手稲区前田4条14丁目405番9
「前田4条14-3-15」
②地積
 (㎡)
675  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
33m高度地区


台形
1:1.5
診療所兼住宅

W2
低層店舗兼住宅と診
療所等が建ち並ぶ商
業地域
西22m市道、北東側道 水道、下水 手稲

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    33.5 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

22m市道 交通

施設
手稲駅北方

1.1km
法令

規制
準住居
(60,200)
33m高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動はなく地価は安定的に推移している。今後も現状を維持し、地価は上昇傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +6.0
台形                -3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            62,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            41,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は手稲区内の比較的繁華性の低い幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は道内の法人及び個人事業主で
あり、事業規模は中程度までで比較的小さなものが多い。地域要因に大きな変動はないが、一般的要因の影響もあり、
地価は上昇傾向となっている。中心となる価格帯は㎡当たり6万円前後であるが、利用規模等によって様々であるため
総額の特定は難しい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は低層店舗兼住宅、診療所等が建ち並ぶ商業地域である。収益還元法の適用に際しては地域の標準的使用を参
考として低層店舗を想定したが、周辺物件との競合から賃料水準等の要素を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低
位に求められた。実際の取引は自用の物件が主であること等から、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 手稲 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,500 円/㎡
[107.1]
100
100
[105.0]
100
[111.4]
[102.8]
100
63,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内経済は、経済政策による金融緩和策等の
影響もあり、土地需要は安定的に推移する。



需要の安定した商業地域であり、市内中心部
からの波及効果もあり、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境        +5.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.1 %  %
3 試算価格算定内訳 手稲 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12012
51109
-111004
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(40,80)
b 12012
51109
-515007
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
不整形 南西20m道道、
南東10m、
北東8m、
三方路


近商

(80,200)
c 12012
01109
-595020
札幌市手稲区

建付


  
(           ) 
長方形 北西20m市道、
中間画地




商業
60m高度地区
(80,400)
d 12012
51109
-111027
札幌市手稲区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西8m市道、
南東8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,568  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

59,673 
100
[  88.4]

67,503 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.8

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.8]
     100

69,400 
b (            
61,076  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.9]

59,937 
100
[  98.0]

61,160 

62,900 
c (            
60,926  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

60,926 
100
[ 126.0]

48,354 

49,700 
d (            
63,776  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.6]

59,271 
100
[  88.4]

67,049 

68,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -1.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +9.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      62,000 円/㎡]  



手稲 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,284,389 

1,633,260 

5,651,129 

4,362,500 

1,288,629 
( 0.9371
1,207,574 
  4.5 -  0.2 )
4.3%  
⑧収益価格       28,083,116 円    (      41,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
手稲 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 220.00 S2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
33m高度地区
60 %   200 %   200 %   675 ㎡     22.6 m x   32.7 m  前面道路:市道        22.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2階店舗を想定。フロア貸し。 ⑦有効率   88.6 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,770 

345,008 
3.0  1,035,024 
0.0  0 

 2 2
店舗
220.00 

88.6 

194.92 

1,500 

292,380 
3.0  877,140 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

88.6 

389.84 


637,388 
1,912,164 
0 
⑨年額支払賃料        637,388 円 × 12ヶ月 =        7,648,656 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      389.84 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×   16 台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,648,656 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         382,433 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,266,223 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,912,164 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           18,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,284,389 円    (         10,792 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1201255
109

    -511004
1,375  
  1,374
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 77.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,786 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,774 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,770 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1201255
109

    -511005
1,553  
  1,551
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,553 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
手稲 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 312,500 円           62,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 229,460 円             7,648,656 ×       3.0 %
③公租公課  土地               328,800 円     査定額
 建物               637,500 円           62,500,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        62,500 円           62,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,500 円           62,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,633,260 円 (               2,420 円/㎡)  (経費率    22.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.2 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 62,500,000 円                          設計監理料率
  138,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0698        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0558 ×  40 % + 0.0661 ×  30 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,362,500 円  
(              6,463 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,284,389 円      
②総費用 1,633,260 円      
③純収益 ①-② 5,651,129 円      
④建物等に帰属する純収益 4,362,500 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,288,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,207,574 円      

  (                          1,789 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              28,083,116 円


(                        41,600 円/㎡)