別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
清田 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清田 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 前田 芳秀 印  TEL.
鑑定評価額 9,980,000 円  1㎡当たりの価格 48,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
36,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市清田区清田4条2丁目154番117
「清田4条2-7-8」
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の閑静な
住宅地域
南東8m市道 水道、ガス、下水 福住

3.7km
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    40 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
福住駅南東方

3.7km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅の建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域で、今後も同様で推移するものと思われる。価格水準が低かったため
割安感から需要が増大し地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            48,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清田区に存する郊外の中規模住宅で、主な需要者は札幌市内居住の第1次取得者層である。清田区では宅
地分譲の継続から慢性的に供給過剰傾向だったが分譲はおおむね完了した。他区での地価上昇に伴う相対的割安感、さ
らに金融緩和政策の後押しもあり戸建住宅の需要は高まり地価は上昇傾向が続いている。土地は200㎡程度で1,0
00万円前後、新築戸建住宅は2,700万~3,200万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域である。自用の戸建用地に対する需要が主体であり、アパ
ート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸需要もないため賃貸市場が形成されていないことから収益価格は求められ
なかった。本件評価では多数の取引事例から求められた市場の実勢を反映した比準価格は信頼性が高いため重視し、前
年公示価格との検討及び最新の不動産市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           45,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 札幌清田 -3                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           47,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
札幌市内では低金利の継続等から、収益物件
及び戸建住宅への需要は依然として旺盛であ
るが、マンション開発については慎重な姿勢
が続いている。

閑静な住宅地域で、地域要因の変動は特にな
いが、震災の影響等もあり割安感となってい
たため需要が増加し、地価は上昇傾向となっ
ている。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.7 % +2.1 %
3 試算価格算定内訳 清田 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12010
91110
-111011
札幌市清田区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西20.4m市
道、東8m、
二方路



1住居
18m高度地区
(60,200)
b 12010
91110
-111019
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
北東8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c 12010
91110
-111049
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
d 11910
91110
-511018
札幌市清田区

更地


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




1中専
18m高度地区
(60,200)
e 21910
91110
-511044
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,144  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

46,558 
100
[ 104.9]

44,383 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

46,400 
b (            
45,512  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

44,829 
100
[ 100.0]

44,829 

46,800 
c (            
43,657  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

42,215 
100
[  97.0]

43,521 

45,500 
d (            
50,282  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

53,502 
100
[ 105.1]

50,906 

53,200 
e (            
46,154  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

47,973 
100
[ 100.0]

47,973 

50,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      48,000 円/㎡]  



清田 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
清田 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清田 -2 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 齋藤 武也 印  TEL.
鑑定評価額 9,980,000 円  1㎡当たりの価格 48,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
36,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市清田区清田4条2丁目154番117
「清田4条2-7-8」
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の閑静な
住宅地域
南東8m市道 水道、ガス、下水 福住

3.7km
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    40 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
福住駅南東方

3.7km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
郊外の閑静な住宅地域に存するが、中心部の宅地の高騰から戸建住宅の需要が郊外にも波及しており、今後も当
分の間、良好な住宅地域として熟成し、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            48,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として清田区のうち、羊ケ丘通以南の住宅地域である。需要者の中心は、主に区内に居住する戸建住
宅の所有を目的とする個人及び建売業者である。近年、隣接区の宅地高騰、また、低金利を背景に地下鉄駅徒歩圏等の
利便性の高いマンション分譲価格の高騰との比較において戸建住宅用地需要が強くなっている。需要の中心となる価格
帯は、土地は1000万円程度で、新築の戸建物件は2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域である。公法上の規制が1低専で、収益
性より自己利用の居住性を重視する地域であること及び最寄駅からの接近性から判断して、新規に土地を取得してのア
パート経営は経済合理性がないと判断したため、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、市場の
動向を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           45,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 札幌清田 -3                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           47,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策を背景に、都心部、地下鉄駅徒歩
圏の地価上昇及び供給不足から、駅徒歩圏外
等にも戸建住宅を中心とした需要が増加して
きている。

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられ
ないが、低金利政策を背景に宅地需要が強い
状態である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.7 % +2.1 %
3 試算価格算定内訳 清田 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11910
91110
-511022
札幌市清田区

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1住居
18m高度地区
(60,200)
b 12010
91110
-111019
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
北東8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c 12010
91110
-111049
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
d 21910
91110
-511044
札幌市清田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
42,424  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

45,479 
100
[  99.7]

45,616 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

47,700 
b (            
45,512  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

44,829 
100
[  97.0]

46,215 

48,300 
c (            
43,657  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

42,215 
100
[  95.0]

44,437 

46,400 
d (            
46,154  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

47,973 
100
[ 100.0]

47,973 

50,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      48,000 円/㎡]  



清田 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が中心で、かつ、収益性よりも快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、事業収支
の観点から共同住宅を想定することが現実的ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ