別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月8日 提出
石巻 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -7 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 高田 康弘 印  TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  1㎡当たりの価格 54,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
石巻市中里5丁目9番6
「中里5-8-7」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 石巻

1.8km
(2)



①範囲 東   150 m、西   150 m、南   120 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
土地区画整理事業による居住
環境・利便性の良好な住宅地


基準方位北、6m市
交通

施設
石巻駅北西方

1.8km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市中心部の居住環境・生活利便性が良好な住宅地域で需給バランスは概ね安定。地価は横這い基調で推移してい
るが、人口減少に伴ない、市全体で不動産需要は減少傾向にあることから、今後下落に転じる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            54,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            11,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの
転入も一部に見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者に
よる地域の選別が進行。この中で居住環境・生活利便性が良好な住宅地域の需給バランスは概ね安定している。土地は
200㎡程度で1,100万円前後、新築戸建住宅は2,800万円~3,000万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺にアパートも見られるが、市全体でアパートは供給過剰となっており、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準
を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 石巻 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         36,600 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[ 67.3]
[101.0]
100
54,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
被災者移転需要の終息以降、不動産市況が震
災前の状況に戻りつつある。人口減少の影響
もあり、利便性や居住環境等の良否による物
件選別化が進行。

徒歩圏内にスーパー等の商業施設があり交通
利便性に優れるほか、街区が整然とし居住環
境も良好で、需給バランスは概ね安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境       -32.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 石巻 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20120
20
-44
石巻市

更地


  
(           ) 
長方形 南西16m市道、
北西6m、角地




2住居

(70,200)
b 20120
10
-36
石巻市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
c 20120
50
-1011
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
中間画地




2住居

(60,160)
d 20120
40
-1012
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 南5m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
e 20120
10
-42
石巻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.2m市道、
北4m、角地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,030  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

61,874 
100
[ 113.4]

54,563 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

55,100 
b (            
51,093  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  95.0]
100
[ 101.0]

53,250 
100
[ 100.0]

53,250 

53,800 
c (            
51,409  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

50,401 
100
[  95.8]

52,611 

53,100 
d (            
50,834  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

49,837 
100
[  92.7]

53,762 

54,300 
e (            
51,735  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

50,721 
100
[  92.7]

54,715 

55,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      54,000 円/㎡]  



石巻 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,613,187 

595,880 

2,017,307 

1,909,310 

107,997 
( 0.9678
104,519 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格        2,322,644 円    (      11,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
石巻 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 W2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   198 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 収益物件として2階建共同住宅(少人数世帯タイプ 平均37.5㎡) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段・外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,447 

108,525 
2.0  217,050 
0.0  0 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,477 

110,775 
2.0  221,550 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


219,300 
438,600 
0 
⑨年額支払賃料        219,300 円 × 12ヶ月 =        2,631,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,631,600 円  ×     6.0 %                          
+            144,000 円  ×     6.0 % =         166,536 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,609,064 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           438,600 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            4,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,613,187 円    (         13,198 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2012012
    -28
1,556  
  1,556
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[ 97.0]
100
[101.0]
100
[110.0]

1,473 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,479 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,477 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 2012012
    -14
1,478  
  1,478
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

1,493 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
石巻 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 148,200 円           24,700,000 ×       0.6 %
②維持管理費 138,780 円             2,775,600 ×       5.0 %
③公租公課  土地                24,900 円     査定額
 建物               209,900 円           24,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,400 円           24,700,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円           24,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    595,880 円 (               3,009 円/㎡)  (経費率    22.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9678    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0773        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0675 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,909,310 円  
(              9,643 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,613,187 円      
②総費用 595,880 円      
③純収益 ①-② 2,017,307 円      
④建物等に帰属する純収益 1,909,310 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 107,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
104,519 円      

  (                            528 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               2,322,644 円


(                        11,700 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月8日 提出
石巻 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -7 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 真木 芳美 印  TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  1㎡当たりの価格 54,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
石巻市中里5丁目9番6
「中里5-8-7」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 石巻

1.8km
(2)



①範囲 東   150 m、西   150 m、南   120 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
大規模な区画整理が行われ環
境・利便性の良い住宅地域


基準方位北、6m市
交通

施設
石巻駅北西方

1.8km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。土地区画整理事業等による住
宅団地の熟成の高まりとともに地価は横ばいから下落傾向へ向かうと推測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            54,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            12,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市内の居住者が中心を占める
。対象地域はJR駅からはやや遠いが、スーパー等の商業施設に比較的便利で、居住環境面も良好であり、JR駅周辺
の住宅地域の中で優位性を持ち、需要は底堅い。土地は200㎡程度で1000万円程度、新築建売物件は2500万
円程度が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺地域には遊休土地を活用したアパートも混在しており、一定のアパート需要はあるものの、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大
半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 石巻 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         36,600 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[ 67.6]
[101.0]
100
54,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
震災に起因する土地需要が沈静化し土地取引
件数が減少する中で、需要者の地域による選
別が強まる傾向にある。


居住環境・利便性に優れ、需要は底堅い。




北西側道路で、日照等にやや恵まれているが
、変動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -1.0
環境       -31.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 石巻 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20120
10
-6
石巻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m市道、
西5m、角地




1住居

(60,200)
b 20120
10
-8
石巻市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東16m市道、
北東8m、角地




2低専

(70,80)
c 20120
10
-37
石巻市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地




1低専

(70,80)
d 20120
40
-1012
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 南5m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
69,013  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

65,045 
100
[ 110.0]

59,132 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

59,700 
b (            
38,740  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

36,750 
100
[  69.3]

53,030 

53,600 
c (            
64,951  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

61,799 
100
[ 115.0]

53,738 

54,300 
d (            
50,834  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

49,837 
100
[  92.9]

53,646 

54,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     -32.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      54,000 円/㎡]  



石巻 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,572,511 

544,320 

2,028,191 

1,909,310 

118,881 
( 0.9678
115,053 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格        2,556,733 円    (      12,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
石巻 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 W2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   198 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積約37.5㎡のファイミリータイプを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下、外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,423 

106,725 
2.0  213,450 
0.0  0 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,453 

108,975 
2.0  217,950 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


215,700 
431,400 
0 
⑨年額支払賃料        215,700 円 × 12ヶ月 =        2,588,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,588,400 円  ×     6.0 %                          
+            144,000 円  ×     6.0 % =         163,944 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,568,456 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           431,400 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            4,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,572,511 円    (         12,992 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2012102
    -26
1,325  
  1,325
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 98.0]

1,502 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,455 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,453 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 2012012
    -16
1,567  
  1,566
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[110.0]
100
[ 98.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,439 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
石巻 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 123,500 円           24,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 136,620 円             2,732,400 ×       5.0 %
③公租公課  土地                24,900 円     査定額
 建物               209,900 円           24,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        24,700 円           24,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円           24,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    544,320 円 (               2,749 円/㎡)  (経費率    21.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9678    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0773        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0675 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,909,310 円  
(              9,643 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,572,511 円      
②総費用 544,320 円      
③純収益 ①-② 2,028,191 円      
④建物等に帰属する純収益 1,909,310 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 118,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
115,053 円      

  (                            581 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               2,556,733 円


(                        12,900 円/㎡)