別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月8日 提出
石巻 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -17 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 真木 芳美 印  TEL.
鑑定評価額 7,890,000 円  1㎡当たりの価格 32,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
石巻市須江字しらさぎ台1丁目3番3
②地積
 (㎡)
242  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
が見られる丘陵地の
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井

5.1km
(2)



①範囲 東   260 m、西   135 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    18.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧河南町の土地区画整理によ
り造成された住宅団地


基準方位北 6m市
交通

施設
陸前赤井駅北方

5.1km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
東日本大震災後の移転需要により地価が著しく高騰したが、その需要も既に沈静化し、今後は下落傾向で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は石巻市内陸部の大規模開発による住宅団地が存する地域及びその周辺の圏域と判断した。東日本大震災後
は蛇田地区の商業集積に伴い、利便性の向上から移転需要が集中する状態が続いていたが、需要が減少し、現在の市況
は減退している。取引が低調なため実際の取引価格には幅があり、適正な価格の把握が困難な状況となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
しらさぎ台地区にはアパート等がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算せず、比準価格のみを求め
た。比準価格について再吟味すると、対象標準地と同一団地内の取引事例を中心として採用し求められた価格に規範性
が認められ、市場の実態を反映した妥当な価格である。よって本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格
を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 石巻 -12                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,000 円/㎡
[ 97.9]
100
100
[102.0]
100
[ 56.7]
[100.0]
100
32,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           33,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
震災に起因する土地需要が沈静化し土地取引
件数が減少する中で、需要者の地域による選
別が強まる傾向にある。


大型店への利便性があることから東日本大震
災後に移転需要により地価上昇がみられたが
、現在は土地需要が減退している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +0.1
環境       -44.0
行政        +3.3
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 石巻 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20120
40
-53
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 20120
40
-1003
石巻市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 20120
40
-1027
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 20121
10
-1017
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 20120
40
-28
石巻市

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




都計外 


NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,912  
100
[  60.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,406 
100
[ 100.0]

32,406 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

32,400 
b (            
33,038  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

32,253 
100
[ 100.0]

32,253 

32,300 
c (            
33,937  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,706 
100
[ 100.0]

32,706 

32,700 
d (            
33,910  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,946 
100
[ 100.0]

32,946 

32,900 
e (            
27,820  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

27,570 
100
[  85.3]

32,321 

32,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 競売

%/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,600 円/㎡]  



石巻 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
丘陵地を開発した大規模な新興住宅団地で賃貸不動産が見当たらず、賃貸市場が成立していないため収益還元法
の適用が困難。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月8日 提出
石巻 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石巻 -17 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 有川 卓也 印  TEL.
鑑定評価額 7,910,000 円  1㎡当たりの価格 32,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
石巻市須江字しらさぎ台1丁目3番3
②地積
 (㎡)
242  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
が見られる丘陵地の
住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井

5.1km
(2)



①範囲 東   260 m、西   135 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    18.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
郊外の丘陵地に造成された大
規模住宅団地


基準方位北、6m市
交通

施設
陸前赤井駅北方

5.1km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
石巻市郊外の丘陵地に存する大規模住宅団地で、概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。移転需要によ
る住宅需要は沈静化し、現在は実需に基づく取引が中心のため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧河南町を中心とする石巻市内陸部の住宅地域。主たる需要者は、移転需要に伴う市内居住者から標準
的な一次取得者層へと回帰している。しらさぎ台地区は中古住宅の取引が中心であるが、成約に当たっては売出価格か
ら値引きされるケースも増えており、昨今は需要に弱さが見られる。このような市況下であるため、取引価格にもばら
つきが見られ、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産はなく、賃貸市場が成立していないため、収益
価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多
数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を
標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 石巻 -12                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,000 円/㎡
[ 97.9]
100
100
[102.0]
100
[ 55.7]
[100.0]
100
32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           33,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
移転需要の沈静化とともに住宅需要は一巡し
、条件の劣る地域や土地について、需要者に
よる選別が進んでいる。


丘陵地の大規模住宅団地。震災直後は高台地
であることが需要増に繋がったが、現在は実
需が中心となり、需給バランスがやや悪化し
ている。

特段の変動要因はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -7.0
交通・接近     -5.0
環境       -37.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 石巻 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20121
10
-1017
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 20120
40
-53
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
c 20120
40
-1003
石巻市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 20120
40
-1027
石巻市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,910  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,946 
100
[ 100.0]

32,946 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

32,900 
b (            
19,912  
100
[  60.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,406 
100
[ 100.0]

32,406 

32,400 
c (            
33,038  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

32,253 
100
[  98.0]

32,911 

32,900 
d (            
33,937  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

32,706 
100
[ 100.0]

32,706 

32,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 競売

%/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,700 円/㎡]  



石巻 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
丘陵地を開発した大規模な住宅団地で、周辺に賃貸住宅は見当たらず、賃貸市場は未成熟のため、収益還元法の
適用は困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ