別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -1 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 樫野 匡彦 印  TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  1㎡当たりの価格 495,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区荻窪1丁目419番28
「荻窪1-1-18」
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い戸建住宅地域
北4m区道 水道、ガス、下水 高井戸

1.2km
(2)



①範囲 東    60 m、西    60 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4m区
交通

施設
高井戸駅北東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅が多い既成住宅地域として当分の間、現状維持と予測する。同
一需給圏内における直近の地価水準は上昇傾向であったことから、引続き今後も上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           495,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           323,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王井の頭線沿線等で、概ね杉並区内圏域に存する標準住宅地域。需要者は、区部南西部・周辺地域居
住者の1次取得者・買替取得者層が中心で再販業者等も見られる。当該圏内住宅地の昨年地価動向は上昇基調にあった
が、利便性や住環境に劣る物件に対する引き合いは弱い。中心総額価格帯は、近年、土地:4~5千万円台、新築戸建
:6~7千万円台に集中する傾向にあるが、対象標準地と同規模程度の土地のみでは7~9千万円台に集中している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中規模一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、高度利用が困難、且つ、元本に見
合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、買主を個人とする規範性の高い
取引事例を中心に調整が為されており、実証性・客観性に長ける。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む
比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        442,000 円/㎡
[103.2]
100
100
[105.0]
100
[ 87.9]
[100.0]
100
494,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          477,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復している。杉並区では高
齢化が進む傍ら、新設住宅着工戸数は昨年以
降、横這い傾向で、希少・優良物件に需要が
集中している。

「荻窪」街区の内、バス便圏内の最寄駅より
徒歩15分前後の物件に係る需給動向は年間
を通して安定的に推移しており、地価は概ね
上昇基調にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08KM(
公)2
-21
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m区道、
北東3.6m、
角地



1低専
高度地区1種
(60,100)
b 08ST(
公)2
-19
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4.4m区道
、南西2.9m、
角地



1低専
高度地区1種
(50,80)
c 08SS(
公)Y2
-8
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m区道、
北3.4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08MN(
公)2
-15
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 東4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e 08MN(
公)2
-32
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
495,790  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.5]

496,757 
100
[ 100.4]

494,778 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

495,000 
b (            
463,957  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

450,401 
100
[  91.9]

490,099 

490,000 
c (            
546,050  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.8]

575,083 
100
[ 116.2]

494,908 

495,000 
d (            
447,104  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

451,487 
100
[  91.0]

496,140 

496,000 
e (            
499,106  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

499,595 
100
[  99.9]

500,095 

500,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.5 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -9.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +15.0
画地      -2.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     495,000 円/㎡]  



杉並 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,208,610 

1,275,136 

4,933,474 

2,388,540 

2,544,934 
( 0.9739
2,478,511 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       60,451,488 円    (     323,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 84.00 LS2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   187 ㎡     12.2 m x   15.2 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積42㎡の2DKタイプの共同住宅(計4戸)。駐車場屋外平置2台。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
84.00 

100.0 

84.00 

2,790 

234,360 
1.0  234,360 
1.0  234,360 

 2 2
住宅
84.00 

100.0 

84.00 

2,840 

238,560 
1.0  238,560 
1.0  238,560 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


168.00 

100.0 

168.00 


472,920 
472,920 
472,920 
⑨年額支払賃料        472,920 円 × 12ヶ月 =        5,675,040 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      168.00 ㎡ × 12ヶ月 =          302,400 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  18,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          432,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,977,440 円  ×     5.0 %                          
+            432,000 円  ×     5.0 % =         320,472 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,088,968 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           472,920 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          472,920 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          115,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,208,610 円    (         33,201 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃KM(公)2
    -28
3,165  
  3,099
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[106.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,899 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,903 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,840 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃KM(公)2
    -29
3,606  
  3,528
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[114.0]
100
[100.0]

3,041 
c 賃KM(公)2
    -30
3,221  
  3,152
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[ 98.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,192 
杉並 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 217,800 円           36,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 499,936 円             6,409,440 ×       7.8 %
③公租公課  土地               176,300 円     査定額
 建物               308,500 円           36,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        36,300 円           36,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円           36,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,275,136 円 (               6,819 円/㎡)  (経費率    20.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      168.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0658        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,388,540 円  
(             12,773 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,208,610 円      
②総費用 1,275,136 円      
③純収益 ①-② 4,933,474 円      
④建物等に帰属する純収益 2,388,540 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,544,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,478,511 円      

  (                         13,254 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              60,451,488 円


(                       323,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -1 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 南陽 政道 印  TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  1㎡当たりの価格 495,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区荻窪1丁目419番28
「荻窪1-1-18」
②地積
 (㎡)
187  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い戸建住宅地域
北4m区道 水道、ガス、下水 高井戸

1.2km
(2)



①範囲 東    60 m、西    60 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北4m区
交通

施設
高井戸駅北東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向を継続するものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           495,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           335,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に京王井の頭線、JR中央線各駅を最寄駅とする杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は杉並区の
居住者であるが、周辺地域からの転入者も見られる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であり、安定した需
要が認められる。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要とし
ては、100㎡程度の敷地規模の土地建物総額で7千万円~8千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域で
あることから比準価格よりも低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を採用し、収益価格を参考に
留め、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        442,000 円/㎡
[103.2]
100
100
[105.0]
100
[ 88.0]
[100.0]
100
494,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          477,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は緩やかに拡大している。不動産投
資に対する金融機関の融資姿勢は緩和傾向に
あるが、個人投資家に対してはやや厳しさが
出てきている。

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな
変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08MN(
公)2
-32
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
b 08IA(
公)2
-40
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.7m区道
、北西4.5m、
角地



1低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
c 08KM(
公)2
-21
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m区道、
北東3.6m、
角地



1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08MN(
公)2
-6
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.3m区道
、中間画地




1低専
高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
499,106  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

499,595 
100
[ 102.0]

489,799 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

490,000 
b (            
511,675  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

490,654 
100
[  97.9]

501,179 

501,000 
c (            
495,790  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.5]

496,757 
100
[  99.8]

497,753 

498,000 
d (            
530,370  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

526,800 
100
[ 107.8]

488,683 

489,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      -5.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     495,000 円/㎡]  



杉並 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,279,087 

1,285,561 

4,993,526 

2,355,640 

2,637,886 
( 0.9739
2,569,037 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       62,659,439 円    (     335,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 84.00 LS2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   187 ㎡     12.2 m x   15.2 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDKタイプ(約42㎡)×4戸を想定。駐車場は屋外2台を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下のみ
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
84.00 

100.0 

84.00 

2,822 

237,048 
1.0  237,048 
1.0  237,048 

 2 2
住宅
84.00 

100.0 

84.00 

2,880 

241,920 
1.0  241,920 
1.0  241,920 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


168.00 

100.0 

168.00 


478,968 
478,968 
478,968 
⑨年額支払賃料        478,968 円 × 12ヶ月 =        5,747,616 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      168.00 ㎡ × 12ヶ月 =          302,400 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  18,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          432,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,050,016 円  ×     5.0 %                          
+            432,000 円  ×     5.0 % =         324,101 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,157,915 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           478,968 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          478,968 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          116,622 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,279,087 円    (         33,578 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃MN(公)2
    -20
2,666  
  2,610
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,864 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,944 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,880 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃MN(公)2
    -21
2,615  
  2,558
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,809 
c 賃KM(公)2
    -31
2,939  
  2,875
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

2,969 
杉並 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 214,800 円           35,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 518,561 円             6,482,016 ×       8.0 %
③公租公課  土地               176,300 円     査定額
 建物               304,300 円           35,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        35,800 円           35,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,800 円           35,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,285,561 円 (               6,875 円/㎡)  (経費率    20.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,800,000 円                          設計監理料率
  207,000 円/㎡ ×      168.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0658        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,355,640 円  
(             12,597 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,279,087 円      
②総費用 1,285,561 円      
③純収益 ①-② 4,993,526 円      
④建物等に帰属する純収益 2,355,640 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,637,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,569,037 円      

  (                         13,738 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              62,659,439 円


(                       335,000 円/㎡)