別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -2 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 稲野邉 俊 印  TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  1㎡当たりの価格 627,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区高円寺北2丁目730番27
「高円寺北2-26-6」
②地積
 (㎡)
77  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:2
住宅

W3
小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域
西4m区道 水道、ガス、下水 高円寺

450m
(2)



①範囲 東    15 m、西    20 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    13.0 m、規模          78 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北    
4m区道
交通

施設
高円寺駅 北東方

450m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
JR中央線高円寺駅徒歩圏にある低層の戸建住宅、アパートが建ち並ぶ成熟した住宅地で、当面は現況が維持さ
れると予測する。利便性を反映して、地価水準は上昇傾向を示すと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           627,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           302,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてJR中央線沿線で、概ね杉並区内の住宅地域と考えられる。需要者の中心は杉並区内を中心とす
る都内西部地域に居住している一次取得者層及び買い替え取得者層で、それ以外の広域的な転入者も想定しうる。杉並
区に対する住環境及び教育環境等に関する評価から地域的選好性も認められ、需要は根強いものがあり、需給は安定し
ている。中心価格帯は土地で4~5千万円台、新築戸建で5~7千万円台の物件となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は、駅から徒歩圏にあるため、賃貸目的の居住用不動産としての需要も考えられるが、土地価格に見合う賃料水
準になく自用目的としての需要が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで
多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を
採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[ 94.0]
[102.0]
100
624,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は通商問題の動向、海外経済の動向、金
融資本市場の変動の影響、消費税率引上げの
影響等に留意する必要があるが、緩やかに回
復している。

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認めら
れないが、建物の建替え等の動きは認められ
る。地価はやや上昇していると判断される。


特段の個別的要因の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -1.0
環境         0.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08KT(
公)2
-42
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南3.3m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,150)
b 08KT(
公)Y2
-10
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.5m区道、
西3m、角地




1低専
高度地区1種
(70,150)
c 08KT(
公)2
-49
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2.8m私道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(60,160)
d 08KT(
公)2
-39
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.9m区道、
東6.9m、角地




1低専
高度地区1種
(70,150)
e 08KT(
公)2
-55
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南4.8m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
667,642  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

651,110 
100
[ 104.6]

622,476 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

635,000 
b (            
479,962  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

476,731 
100
[  82.5]

577,856 

589,000 
c (            
629,934  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[  97.0]
100
[ 102.0]

651,963 
100
[ 107.8]

604,789 

617,000 
d (            
882,979  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

866,848 
100
[ 135.0]

642,110 

655,000 
e (            
716,560  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

690,627 
100
[ 110.4]

625,568 

638,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     +10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     +35.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境     +15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     627,000 円/㎡]  



杉並 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,981,527 

965,940 

3,015,587 

2,041,200 

974,387 
( 0.9771
952,074 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       23,221,317 円    (     302,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 41.00 S3 123.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   160 %   77 ㎡      5.8 m x   13.3 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積31㎡のワンルームタイプ(各階1戸)を想定。 ⑦有効率   81.3 %
の理由
エントランス、階段部分等を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
41.00 

73.2 

30.00 

3,200 

96,000 
1.0  96,000 
1.0  96,000 

 2 2
住宅
41.00 

85.4 

35.00 

3,250 

113,750 
1.0  113,750 
1.0  113,750 

 3 3
住宅
41.00 

85.4 

35.00 

3,350 

117,250 
1.0  117,250 
1.0  117,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


123.00 

81.3 

100.00 


327,000 
327,000 
327,000 
⑨年額支払賃料        327,000 円 × 12ヶ月 =        3,924,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =          180,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 杉並区の共同住宅の平均的な共益費相場を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,104,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         205,200 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,898,800 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           327,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          327,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           79,620 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,981,527 円    (         51,708 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃IT(公)2
    -10
2,921  
  2,857
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[101.0]
100
[104.0]

2,927 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,322 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,250 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃IT(公)2
    -11
3,043  
  2,977
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 99.0]

3,013 
c 賃IT(公)2
    -12
3,505  
  3,429
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[103.0]

3,472 
杉並 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 194,400 円           32,400,000 ×       0.6 %
②維持管理費 348,840 円             4,104,000 ×       8.5 %
③公租公課  土地                82,500 円     査定額
 建物               275,400 円           32,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円           32,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円           32,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に計上する費用なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    965,940 円 (              12,545 円/㎡)  (経費率    24.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円                          設計監理料率
  256,000 円/㎡ ×      123.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0630        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,041,200 円  
(             26,509 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,981,527 円      
②総費用 965,940 円      
③純収益 ①-② 3,015,587 円      
④建物等に帰属する純収益 2,041,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 974,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
952,074 円      

  (                         12,365 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              23,221,317 円


(                       302,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -2 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 杉浦 綾子 印  TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  1㎡当たりの価格 627,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区高円寺北2丁目730番27
「高円寺北2-26-6」
②地積
 (㎡)
77  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:2
住宅

W3
小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域
西4m区道 水道、ガス、下水 高円寺

450m
(2)



①範囲 東    15 m、西    20 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    13.0 m、規模          78 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.0
m区道
交通

施設
高円寺駅 北東方

450m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
JR中央線高円寺駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状
のまま推移するものと判断する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           634,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           278,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、杉並区のJR中央線駅勢圏に所在する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は、主として杉
並区内に居住する一次取得者であるが、周辺区からの転入者や再販業者も見られる。都心へのアクセスに優れた当該地
域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で48百万円~50百
万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
第一種中高層住居専用地域に所在するが、対象地規模に収益性の高い共同住宅を建築するのは困難である。周辺にはア
パート等も散見されるが、土地所有者による資産の有効活用等を目的とするものが多く、土地価格に見合う賃料水準は
形成されていない。本件では、説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに、代表標準地を
規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[ 94.0]
[102.0]
100
624,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外情勢、消費税増税後の国内景気動向には
不安要素も多いが、価格時点現在、都区内の
不動産市場に大きな変調は見受けられない。


JR中央線高円寺駅徒歩圏に存する戸建住宅
を中心とした住宅地域として成熟している。
地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上
昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -1.0
環境         0.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08KT(
公)2
-21
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 北3m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 08KT(
公)2
-42
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南3.3m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,150)
c 08KT(
公)Y2
-10
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.5m区道、
西3m、角地




1低専
高度地区1種
(70,150)
d 08OT(
公)2
-19
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 南西3.6m私道
、中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
e 08OT(
公)2
-35
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
408,724  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

423,438 
100
[  72.0]

588,108 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

600,000 
b (            
667,642  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

651,110 
100
[  99.8]

652,415 

665,000 
c (            
479,962  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

476,731 
100
[  91.2]

522,731 

533,000 
d (            
695,381  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

686,689 
100
[  97.0]

707,927 

722,000 
e (            
541,221  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

523,180 
100
[  83.9]

623,576 

636,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -9.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境      -3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     634,000 円/㎡]  



杉並 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,736,172 

941,658 

2,794,514 

1,896,780 

897,734 
( 0.9771
877,176 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       21,394,537 円    (     278,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 41.40 S3 116.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   160 %   77 ㎡      5.8 m x   13.3 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約32㎡のコンパクトタイプを想定(各階1戸、全3戸)。 ⑦有効率   83.2 %
の理由
地域、対象標準地、同種建物の状況から判定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
41.40 

80.0 

33.12 

3,100 

102,672 
1.0  102,672 
1.0  102,672 

 2 2
住宅
41.40 

85.0 

35.19 

3,200 

112,608 
1.0  112,608 
1.0  112,608 

 3 3
住宅
33.50 

85.0 

28.48 

3,200 

91,136 
1.0  91,136 
1.0  91,136 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


116.30 

83.2 

96.79 


306,416 
306,416 
306,416 
⑨年額支払賃料        306,416 円 × 12ヶ月 =        3,676,992 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×       96.79 ㎡ × 12ヶ月 =          174,222 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,851,214 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         192,561 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,658,653 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           306,416 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          306,416 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           74,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,736,172 円    (         48,522 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃SA(公)2
    -20
3,565  
  3,485
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[101.0]
100
[102.0]

3,495 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,310 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃SA(公)2
    -22
3,284  
  3,208
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[102.0]
100
[107.0]

3,134 
c 賃SA(公)2
    -23
3,350  
  3,277
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[101.0]
100
[102.0]

3,285 
杉並 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 187,800 円           31,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 342,758 円             3,851,214 ×       8.9 %
③公租公課  土地                82,500 円     査定額
 建物               266,000 円           31,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,300 円           31,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円           31,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    941,658 円 (              12,229 円/㎡)  (経費率    25.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円                          設計監理料率
  261,000 円/㎡ ×      116.30 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,896,780 円  
(             24,634 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,736,172 円      
②総費用 941,658 円      
③純収益 ①-② 2,794,514 円      
④建物等に帰属する純収益 1,896,780 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 897,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
877,176 円      

  (                         11,392 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              21,394,537 円


(                       278,000 円/㎡)