別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -4 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 小國 敏雄 印  TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  1㎡当たりの価格 618,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和泉3丁目734番8
「和泉3-26-21」
②地積
 (㎡)
332  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南東6m区道 水道、ガス、下水 永福町

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         294 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位:北6m区
交通

施設
永福町駅北東方

600m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
 杉並区内の住宅地域として古くより成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測される。利便性、住環境
とも良好な為、住宅地として根強い土地需要が見込まれ、地価は引き続き上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           628,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           382,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は京王井の頭線、京王線沿いに存し、低層の一般住宅が多くみられる住宅地域を主とした圏域である。需
要者の中心は杉並区及び周辺地域に居住する1次取得者及び買い替え取得者層と想定される。当該地域は、利便性、住
環境とも良好である為、需給は安定している。土地は330㎡程度のもので、2.0億円~2.1億円程度、新築の一
般戸建住宅は8千万円程度であると考えられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 比準価格の試算にあたって採用した各取引事例は同一需給圏内の類似地域に存しており、その規範性は高く、求めら
れた比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域及びその周辺一帯は住宅を中心とする住宅地
域であり、収益性よりも居住性を重視した取引が主体となるものと判断された。したがって、本鑑定評価においては比
準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -33                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        683,000 円/㎡
[104.0]
100
100
[100.0]
100
[119.0]
[104.0]
100
621,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          594,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済状況、企業業績、雇用情勢等は緩やかな
回復基調であり、区内の不動産市況は比較的
堅調に推移している。


地域の特性に影響を与える要因は見受けられ
ない。住宅地として成熟した地域であり、一
般的要因の影響により地価は上昇傾向である


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +4.0
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SA(
公)2
-10
杉並区

更地


  
(           ) 
不整形 東5m区道、
南東3.7m、
二方路



1中専
高度地区2種
(60,200)
b 08KJ(
公)2
-18
杉並区

建付


  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 08KM(
公)2
-43
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 08KS(
公)2
-13
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m区道、
北東4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08SA(
公)2
-27
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
698,397  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

708,780 
100
[ 112.1]

632,275 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

658,000 
b (            
510,586  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

559,944 
100
[  94.9]

590,036 

614,000 
c (            
471,230  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

536,155 
100
[  91.2]

587,889 

611,000 
d (            
516,513  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

498,187 
100
[  85.6]

581,994 

605,000 
e (            
579,466  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

591,635 
100
[  95.4]

620,162 

645,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境      -1.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -9.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     628,000 円/㎡]  



杉並 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,185,132 

2,375,622 

9,809,510 

4,474,400 

5,335,110 
( 0.9739
5,195,864 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      126,728,390 円    (     382,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 165.00 LS2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   332 ㎡     14.5 m x   21.4 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプの共同住宅。専有面積37㎡程度、戸数8。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
同程度の建物より判定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
165.00 

90.0 

148.50 

3,250 

482,625 
1.0  482,625 
1.0  482,625 

 2 2
住宅
165.00 

90.0 

148.50 

3,290 

488,565 
1.0  488,565 
1.0  488,565 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


330.00 

90.0 

297.00 


971,190 
971,190 
971,190 
⑨年額支払賃料        971,190 円 × 12ヶ月 =       11,654,280 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      297.00 ㎡ × 12ヶ月 =          534,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されている為、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,188,880 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×         % =         609,444 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,939,436 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           971,190 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            9,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          971,190 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          236,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,185,132 円    (         36,702 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃SA(公)2
    -20
3,565  
  3,485
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,428 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,365 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,290 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃KS(公)2
    -19
3,312  
  3,240
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,414 
c 賃KJ(公)2
    -10
3,022  
  2,956
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 94.8]
100
[ 98.0]

3,253 
杉並 -4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 408,000 円           68,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 878,422 円            12,548,880 ×       7.0 %
③公租公課  土地               375,200 円     査定額
 建物               578,000 円           68,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円           68,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円           68,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,375,622 円 (               7,155 円/㎡)  (経費率    19.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      330.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0658        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,474,400 円  
(             13,477 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,185,132 円      
②総費用 2,375,622 円      
③純収益 ①-② 9,809,510 円      
④建物等に帰属する純収益 4,474,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,335,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,195,864 円      

  (                         15,650 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             126,728,390 円


(                       382,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -4 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 南陽 政道 印  TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  1㎡当たりの価格 613,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和泉3丁目734番8
「和泉3-26-21」
②地積
 (㎡)
332  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南東6m区道 水道、ガス、下水 永福町

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         294 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北6m区
交通

施設
永福町駅北東方

600m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。地価は緩やかな上昇
傾向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           613,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           394,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に京王井の頭線各駅を最寄駅とする杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は杉並区の居住者である
が、周辺地域からの転入者も見られる。生活利便性が高く住環境に優れた住宅地域であり、安定した需要が認められる
。当該地域においては、富裕層の需要も多いため幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要としては
、100㎡程度の敷地規模で、土地建物の総額が8千万円~1億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域で
あることから比準価格よりも低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を採用し、収益価格を参考に
留め、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -33                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        683,000 円/㎡
[104.0]
100
100
[100.0]
100
[121.1]
[104.0]
100
610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          594,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は緩やかに拡大している。不動産投
資に対する金融機関の融資姿勢は緩和傾向に
あるが、個人投資家に対してはやや厳しさが
出てきている。

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな
変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +4.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SA(
公)2
-4
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
b 08SA(
公)2
-35
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08ST(
公)2
-16
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m区道、
北東4m、角地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 08KM(
公)2
-25
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 西5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
619,882  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[  98.7]
100
[ 105.0]

623,261 
100
[ 105.2]

592,453 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

616,000 
b (            
613,981  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

597,023 
100
[ 101.4]

588,780 

612,000 
c (            
516,498  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

506,660 
100
[  88.9]

569,921 

593,000 
d (            
584,509  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

590,239 
100
[ 100.8]

585,555 

609,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.5 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   +1.0 環境      +3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      +6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     613,000 円/㎡]  



杉並 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,202,350 

2,447,995 

9,754,355 

4,250,680 

5,503,675 
( 0.9739
5,360,029 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      130,732,415 円    (     394,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 165.00 LS2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   332 ㎡     14.5 m x   21.4 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDKタイプ(約37㎡)×8戸を想定した。駐車場は平置き2台を想定した。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
内階段及び内廊下を想定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
165.00 

90.0 

148.50 

3,234 

480,249 
1.0  480,249 
1.0  480,249 

 2 2
住宅
165.00 

90.0 

148.50 

3,300 

490,050 
1.0  490,050 
1.0  490,050 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


330.00 

90.0 

297.00 


970,299 
970,299 
970,299 
⑨年額支払賃料        970,299 円 × 12ヶ月 =       11,643,588 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      297.00 ㎡ × 12ヶ月 =          534,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  17,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          408,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,178,188 円  ×     5.0 %                          
+            408,000 円  ×     5.0 % =         629,309 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,956,879 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           970,299 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            9,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          970,299 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          236,253 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,202,350 円    (         36,754 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃HE(公)2
    -16
3,347  
  3,275
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,381 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,373 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃TK(公)2
    -19
3,393  
  3,316
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

3,462 
c 賃KM(公)2
    -39
3,363  
  3,290
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,364 
杉並 -4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 387,600 円           64,600,000 ×       0.6 %
②維持管理費 1,006,895 円            12,586,188 ×       8.0 %
③公租公課  土地               375,200 円     査定額
 建物               549,100 円           64,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        64,600 円           64,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,600 円           64,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,447,995 円 (               7,373 円/㎡)  (経費率    20.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 64,600,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      330.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0658        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,250,680 円  
(             12,803 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,202,350 円      
②総費用 2,447,995 円      
③純収益 ①-② 9,754,355 円      
④建物等に帰属する純収益 4,250,680 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,503,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,360,029 円      

  (                         16,145 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             130,732,415 円


(                       394,000 円/㎡)