別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -6 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 栗原 友美 印  TEL.
鑑定評価額 3,130,000,000 円  1㎡当たりの価格 730,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区桃井4丁目128番
「桃井4-12-21」
②地積
 (㎡)
4,291  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(80,200)

2.5:1
共同住宅

RC7
大規模高層マンショ
ンが多い住宅地域
東9.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)



①範囲 東   200 m、西     0 m、南    30 m、北    60 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       4,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

9.2m区道 交通

施設
西荻窪駅北東方

1.2km
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
大規模高層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価
は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +3.0
西側通路               0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           728,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                732,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺区における住宅地域である。需要者は、主に都内にマンション用地を求める開発業
者、事業者等が中心である。住環境に恵まれた大規模画地は稀少性が高く、需要は底堅く、地価水準は上昇傾向にある
。区内の大規模画地は個別性が強く、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地は標準地規模で概
ね総額30億円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、杉並区及び周辺区における標準地と同じ大規模画地の事例を収集しており、市場性を反映した実証的な価
格といえる。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格であり、理論的な価格
である。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        673,000 円/㎡
[104.5]
100
100
[103.0]
100
[ 96.9]
[103.0]
100
726,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          699,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外経済や金融資本市場、消費税率引上げ後
の動向に留意が必要だが、景気は緩やかに回
復している。杉並区の不動産取引は堅調に推
移している。

大規模マンションが建ち並ぶ生活利便性の高
い住宅地域であり、地域要因に大きな変動は
ない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +8.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.4 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08ST(
公)2
-20
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北東15m都道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(60,190)
b 08SA(
公)2
-12
杉並区

更地


  
(           ) 
不整形 北6m区道、
南6.1m、
二方路



1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08SS(
公)2
-39
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北西4m区道、
南東6m、
二方路



1低専
高度地区1種
(50,100)
d 08NM(
公)Y2
-1
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6.4m区道
、中間画地




2低専
高度地区1種
(60,150)
e R2公2

-12
練馬区

建付


  
(           ) 
不整形 西9m区道、
北5m、東5m、
三方路



近商
高度3種最高25m
(91,235)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
509,239  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

567,667 
100
[  87.3]

650,249 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

670,000 
b (            
741,932  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

773,762 
100
[  99.9]

774,537 

798,000 
c (            
704,991  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

709,829 
100
[  94.2]

753,534 

776,000 
d (            
618,762  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

641,037 
100
[  91.0]

704,436 

726,000 
e (            
724,645  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[  93.0]
100
[ 103.9]

770,939 
100
[ 100.6]

766,341 

789,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.65 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +5.0 環境     -20.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +9.0 環境      +5.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +7.0 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境     -10.0
画地      +3.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.5 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     728,000 円/㎡]  



杉並 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

6,165,746,633 

3,022,896,816 

11 

875,000 

8,377.80 

305,000 

9,008.40 
⑧開発法による価格           3,142,849,817 円    (               732,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -6 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,291 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,291.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
1,720.30 ㎡  9,008.40 ㎡  8,580.60 ㎡  427.80 ㎡  8,377.80 ㎡  RC・7F
 (   108 戸)
 76㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      40.1 %)  (     209.9 %)  (     200.0 %)  (      10.0 %)  (     93.00 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種

80 % 

200 % 

200 % 
間口

奥行
 107.0 m

  40.0 m
前面道路: 区道

特定道路までの距離:
   9.2 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 875,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      875,000 円/㎡  ×       8,377.80 ㎡  =           7,330,575,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 7,330,575,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    305,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          314,150 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     314,150 円/㎡  ×      9,008.40 ㎡  =           2,829,988,860 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            7,330,575,000 円  ×           9 %  =             659,751,750 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         3,489,740,610 円 
(4)-4 投下資本収益率     11 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 586,446,000 円       8 %) ×  0.8854  (     14 ヶ月) =            519,239,288 円 
販売総額(2期) 5,278,014,000 円      72 %) ×  0.8404  (     20 ヶ月) =          4,435,642,966 円 
販売総額(3期) 1,466,115,000 円      20 %) ×  0.8259  (     22 ヶ月) =          1,210,864,379 円 
収入合計 6,165,746,633 円 
支出 建築工事費(1期) 282,998,886 円      10 %) ×  0.9492  (      6 ヶ月) =            268,622,543 円 
建築工事費(2期) 282,998,886 円      10 %) ×  0.8931  (     13 ヶ月) =            252,746,305 円 
建築工事費(3期) 2,263,991,088 円      80 %) ×  0.8404  (     20 ヶ月) =          1,902,658,110 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 395,851,050 円      60 %) ×  0.9328  (      8 ヶ月) =            369,249,859 円 
販売管理費(2期) 263,900,700 円      40 %) ×  0.8701  (     16 ヶ月) =            229,619,999 円 
販売管理費(3期)  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
支出合計 3,022,896,816 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        6,165,746,633 円  -              3,022,896,816 円  =              3,142,849,817 円 

              732,000 円/㎡ 
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -6 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 伊藤 彩絵子 印  TEL.
鑑定評価額 3,130,000,000 円  1㎡当たりの価格 730,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区桃井4丁目128番
「桃井4-12-21」
②地積
 (㎡)
4,291  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(80,200)

2.5:1
共同住宅

RC7
大規模高層マンショ
ンが多い住宅地域
東9.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)



①範囲 東   200 m、西     0 m、南    30 m、北    60 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       4,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

9.2m 区道 交通

施設
西荻窪駅 北東方

1.2km
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
大規模マンションが建ち並び、スーパー、公園等の便益施設が付近にある住宅地域として熟成しており、格別の
変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +3.0
西側通路               0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           725,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                733,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及びその周辺区の生活利便性に優れた住宅地域である。標準地の個別性及び地域の品等並びに現在
の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は大手又は中堅のマンション開発業者である。供給が限定的で
あるためにマンション素地の引き合いは強く、今後も底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、標準地と
同程度の規模で30億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算
性を反映している。標準地の典型的な市場参加者であるマンション開発業者は、投資採算性を重視するとともに、類似
不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、開発法によ
る価格を標準とし、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -20                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        673,000 円/㎡
[104.5]
100
100
[103.0]
100
[ 96.0]
[103.0]
100
733,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          699,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
雇用・所得環境の改善等を背景に経済は回復
基調が続いている。杉並区の人口及び世帯数
は増加傾向で、不動産取引件数も安定的に推
移している。

大規模マンションが建ち並び、生活利便性に
優れた住宅地域として熟成しており、格別の
変動要因はない。


格別の変動要因はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +8.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.4 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08NM(
公)Y2
-1
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6.4m区道
、中間画地




2低専
高度地区1種
(60,150)
b 08SA(
公)2
-12
杉並区

更地


  
(           ) 
不整形 北6m区道、
南6.1m、
二方路



1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08SS(
公)2
-39
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北西4m区道、
南東6m、
二方路



1低専
高度1種最高10m
(50,100)
d 08KT(
公)Y2
-11
杉並区

建付


  
(           ) 
不整形 東8.1m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
618,762  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

641,037 
100
[  95.8]

669,141 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

689,000 
b (            
741,932  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

773,762 
100
[  99.9]

774,537 

798,000 
c (            
704,991  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

709,829 
100
[  96.1]

738,636 

761,000 
d (            
559,714  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[  97.0]
100
[  92.2]

646,493 
100
[  94.4]

684,844 

705,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +9.0 環境      +5.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +7.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     -10.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     725,000 円/㎡]  



杉並 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

6,126,023,963 

2,979,736,556 

11 

870,000 

8,377.80 

300,000 

9,008.40 
⑧開発法による価格           3,146,287,407 円    (               733,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -6 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,291 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,291.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
1,720.30 ㎡  9,008.40 ㎡  8,580.60 ㎡  427.80 ㎡  8,377.80 ㎡  RC・7F
 (   108 戸)
 76㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      40.1 %)  (     209.9 %)  (     200.0 %)  (      10.0 %)  (     93.00 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種

80 % 

200 % 

200 % 
間口

奥行
 107.0 m

  40.0 m
前面道路: 区道

特定道路までの距離:
   9.2 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 870,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      870,000 円/㎡  ×       8,377.80 ㎡  =           7,288,686,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 7,288,686,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    300,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          309,000 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     309,000 円/㎡  ×      9,008.40 ㎡  =           2,783,595,600 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            7,288,686,000 円  ×           9 %  =             655,981,740 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         3,439,577,340 円 
(4)-4 投下資本収益率     11 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 583,094,880 円       8 %) ×  0.8777  (     15 ヶ月) =            511,782,376 円 
販売総額(2期) 5,247,853,920 円      72 %) ×  0.8404  (     20 ヶ月) =          4,410,296,434 円 
販売総額(3期) 1,457,737,200 円      20 %) ×  0.8259  (     22 ヶ月) =          1,203,945,153 円 
収入合計 6,126,023,963 円 
支出 建築工事費(1期) 278,359,560 円      10 %) ×  0.9492  (      6 ヶ月) =            264,218,894 円 
建築工事費(2期) 278,359,560 円      10 %) ×  0.8931  (     13 ヶ月) =            248,602,923 円 
建築工事費(3期) 2,226,876,480 円      80 %) ×  0.8404  (     20 ヶ月) =          1,871,466,994 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 393,589,044 円      60 %) ×  0.9328  (      8 ヶ月) =            367,139,860 円 
販売管理費(2期) 262,392,696 円      40 %) ×  0.8701  (     16 ヶ月) =            228,307,885 円 
販売管理費(3期)  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
支出合計 2,979,736,556 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        6,126,023,963 円  -              2,979,736,556 円  =              3,146,287,407 円 

              733,000 円/㎡