別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -7 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 杉浦 綾子 印  TEL.
鑑定評価額 91,900,000 円  1㎡当たりの価格 508,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和泉1丁目110番14
「和泉1-28-16」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域
北西3.9m区道 水道、ガス、下水 代田橋

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.5 m、奥行 約    19.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  3
.9m区道
交通

施設
代田橋駅北西方

600m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
低層住宅地域として成熟しており、当面この状態が続くものと予測する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと
思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           512,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           321,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として、杉並区の京王線、丸ノ内線等の最寄り駅から徒歩圏に所在する住宅地域である。需要
者は、主として杉並区内に居住する一次取得者あるいは二次取得者であるが、周辺区からの転入者や再販業者も見られ
る。都心へのアクセスに優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、
対象標準地規模で91百万円~93百万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は、京王線「代田橋駅」徒歩圏に所在する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域内にあり、自用目的の取引が多い。
周辺には共同住宅も散見されるが、土地所有者による資産の有効活用あるいは相続税対策として建築されたものが多い
。以上より、説得力が相対的に高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、さらに、代表標準地を規準とした
価格との検討も踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        442,000 円/㎡
[103.2]
100
100
[105.0]
100
[ 86.4]
[101.0]
100
508,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          484,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外情勢、消費税増税後の国内景気動向には
不安要素も多いが、価格時点現在、都区内の
不動産市場に大きな変調は見受けられない。


京王線代田橋駅から徒歩圏内に存する、住宅
地域として成熟しており、地域要因に大きな
変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -8.0
環境        -7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SA(
公)2
-5
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.8m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 08MN(
公)2
-10
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m区道、
西4m、角地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08KS(
公)2
-13
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m区道、
北東4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08SA(
公)2
-6
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.8m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e 08KJ(
公)Y2
-4
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
491,554  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[  96.5]
100
[ 101.0]

517,956 
100
[  97.9]

529,066 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

534,000 
b (            
454,062  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.6]

466,249 
100
[  96.0]

485,676 

491,000 
c (            
516,513  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

498,187 
100
[  97.0]

513,595 

519,000 
d (            
535,141  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[  97.7]
100
[ 101.0]

555,331 
100
[ 100.8]

550,924 

556,000 
e (            
503,054  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

517,498 
100
[ 103.9]

498,073 

503,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +0.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     512,000 円/㎡]  



杉並 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,223,538 

1,264,353 

4,959,185 

2,512,940 

2,446,245 
( 0.9753
2,385,823 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       58,190,805 円    (     321,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   181 ㎡      9.3 m x   19.3 m  前面道路:区道         3.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 27㎡程度の1Kタイプ×6戸の共同住宅を想定 ⑦有効率   90.0 %
の理由
同種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,100 

251,100 
1.0  251,100 
1.0  251,100 

 2 2
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,200 

259,200 
1.0  259,200 
1.0  259,200 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

90.0 

162.00 


510,300 
510,300 
510,300 
⑨年額支払賃料        510,300 円 × 12ヶ月 =        6,123,600 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      162.00 ㎡ × 12ヶ月 =          291,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏における標準的な共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,415,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         320,760 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,094,440 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           510,300 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          510,300 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          124,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,223,538 円    (         34,384 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃SA(公)2
    -25
2,645  
  2,643
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[ 96.0]
100
[ 93.0]
100
[ 96.0]

3,149 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,260 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃SA(公)2
    -24
3,578  
  3,500
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[ 97.0]
100
[103.0]

3,443 
c 賃SA(公)2
    -27
3,232  
  3,230
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]

3,201 
杉並 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 116,700 円           38,900,000 ×       0.3 %
②維持管理費 570,953 円             6,415,200 ×       8.9 %
③公租公課  土地               168,300 円     査定額
 建物               330,600 円           38,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,264,353 円 (               6,985 円/㎡)  (経費率    20.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,512,940 円  
(             13,884 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,223,538 円      
②総費用 1,264,353 円      
③純収益 ①-② 4,959,185 円      
④建物等に帰属する純収益 2,512,940 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,446,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,385,823 円      

  (                         13,181 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              58,190,805 円


(                       321,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -7 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 北村 五月 印  TEL.
鑑定評価額 91,400,000 円  1㎡当たりの価格 505,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和泉1丁目110番14
「和泉1-28-16」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域
北西3.9m区道 水道、ガス、下水 代田橋

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.5 m、奥行 約    19.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 3.
9m区道
交通

施設
代田橋駅北西方

600m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
低層住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測する。地価は引き続き緩やかに上昇すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           507,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           368,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京王線沿線で、概ね杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は居住目的の個人であるが、アパ
ート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。圏内は旧来の住宅地で需要は強く、需給は安定している。需要
の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で9千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
需要者はアパート等の経営を目的とした投資家等も考えられるが、多くは居住目的の個人であり、収益性より類似不動
産の市場での取引価格を重視する傾向が強い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        442,000 円/㎡
[103.2]
100
100
[105.0]
100
[ 86.9]
[101.0]
100
505,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          484,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は緩やかに回復している。不動産取
引も堅調に推移している。



地域要因に大きな変動はない。地価は緩やか
な上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -7.5
環境        -7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.3 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08IA(
公)2
-50
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南東4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
b 08KM(
公)2
-18
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08KM(
公)2
-25
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 西5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
d 08KM(
公)2
-30
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.9m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08KM(
公)2
-32
杉並区

更地


  
(           ) 
台形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
525,443  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

511,296 
100
[ 104.3]

490,217 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

495,000 
b (            
670,397  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

687,655 
100
[ 133.5]

515,097 

520,000 
c (            
584,509  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

590,239 
100
[ 116.6]

506,208 

511,000 
d (            
756,138  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

762,127 
100
[ 149.4]

510,125 

515,000 
e (            
552,190  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

547,897 
100
[ 109.3]

501,278 

506,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.9 交通・接近   +1.3 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.1 交通・接近   +0.6 環境     +30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.1 交通・接近   -1.9 環境     +20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.6 環境     +40.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.1 交通・接近   +1.3 環境     +10.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     507,000 円/㎡]  



杉並 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,412,317 

1,222,168 

5,190,149 

2,396,240 

2,793,909 
( 0.9763
2,727,693 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       66,529,098 円    (     368,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   181 ㎡      9.3 m x   19.3 m  前面道路:区道         3.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプの共同住宅、平均専有面積27㎡程度 ⑦有効率   90.0 %
の理由
エントランス等共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,200 

259,200 
1.0  259,200 
1.0  259,200 

 2 2
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,300 

267,300 
1.0  267,300 
1.0  267,300 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

90.0 

162.00 


526,500 
526,500 
526,500 
⑨年額支払賃料        526,500 円 × 12ヶ月 =        6,318,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      162.00 ㎡ × 12ヶ月 =          291,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,609,600 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         330,480 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,279,120 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           526,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          526,500 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          128,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,412,317 円    (         35,427 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃KS(公)2
    -19
3,312  
  3,240
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 94.4]
100
[101.0]

3,373 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,373 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃KS(公)2
    -20
3,749  
  3,667
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 98.7]
100
[107.0]

3,446 
c 賃KS(公)2
    -21
3,700  
  3,620
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[109.5]
100
[100.0]

3,281 
杉並 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 116,700 円           38,900,000 ×       0.3 %
②維持管理費 528,768 円             6,609,600 ×       8.0 %
③公租公課  土地               168,300 円     査定額
 建物               330,600 円           38,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に計上する費用なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,222,168 円 (               6,752 円/㎡)  (経費率    19.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,396,240 円  
(             13,239 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,412,317 円      
②総費用 1,222,168 円      
③純収益 ①-② 5,190,149 円      
④建物等に帰属する純収益 2,396,240 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,793,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,727,693 円      

  (                         15,070 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              66,529,098 円


(                       368,000 円/㎡)