別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -8 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 杉浦 綾子 印  TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  1㎡当たりの価格 456,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
350,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区成田東1丁目561番9
「成田東1-6-10」
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.2
住宅

LS2
中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
南4.9m区道 水道、ガス、下水 西永福

1.2km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    80 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
.9m区道
交通

施設
西永福駅北方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
低層住宅地域として成熟しており、当面現状を維持するものと予測する。最寄駅よりやや離れているが良好な住
環境により、地価水準は概ね上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           459,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           262,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として、杉並区の京王井の頭線、丸ノ内線駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者は、主と
して杉並区内に居住する一次取得者あるいは二次取得者であるが、周辺区からの転入者や再販業者も見られる。都心へ
のアクセスに優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地
規模で66百万円~67百万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は、最寄り駅よりやや離れた所に位置する戸建住宅及び低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。個人が
居住を目的として取引を行う場合が多く、共同住宅等の収益物件は、所有者が土地の有効活用や相続税対策を目的とし
て建築されたものが多いため、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。以上より、比準価格を標
準とし、収益価格をも参酌して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          442,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 杉並 -14                    ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          449,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外情勢、消費税増税後の国内景気動向には
不安要素も多いが、価格時点現在、都区内の
不動産市場に大きな変調は見受けられない。


京王井の頭線沿線駅等から、やや離れた住宅
地域として成熟している。地域要因に大きな
変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 % +1.6 %
3 試算価格算定内訳 杉並 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SS(
公)2
-21
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 08ST(
公)2
-33
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.6m区道
、北東4.7m、
角地



1低専
高度地区1種
(40,80)
c 08MN(
公)2
-13
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 08MN(
公)2
-26
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.8m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08MN(
公)2
-8
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 南3.6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
463,140  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

457,351 
100
[ 103.0]

444,030 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

466,000 
b (            
466,312  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

463,596 
100
[ 109.0]

425,317 

447,000 
c (            
482,412  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

479,165 
100
[ 104.0]

460,736 

484,000 
d (            
463,478  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

455,011 
100
[ 104.9]

433,757 

455,000 
e (            
444,979  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

439,046 
100
[ 104.0]

422,160 

443,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     459,000 円/㎡]  



杉並 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,875,582 

1,130,097 

3,745,485 

2,138,260 

1,607,225 
( 0.9753
1,567,527 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       38,232,366 円    (     262,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 73.00 LS2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   146 ㎡     11.2 m x   13.3 m  前面道路:区道         4.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ワンルーム(平均専有面積34㎡程度)×4戸を想定 ⑦有効率   92.5 %
の理由
同種建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
73.00 

90.0 

65.70 

2,900 

190,530 
1.0  190,530 
1.0  190,530 

 2 2
住宅
73.00 

95.0 

69.35 

3,000 

208,050 
1.0  208,050 
1.0  208,050 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


146.00 

92.5 

135.05 


398,580 
398,580 
398,580 
⑨年額支払賃料        398,580 円 × 12ヶ月 =        4,782,960 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      135.05 ㎡ × 12ヶ月 =          243,090 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏における標準的な共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,026,050 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         251,303 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,774,747 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           398,580 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          398,580 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           97,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,875,582 円    (         33,394 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃SA(公)2
    -28
2,888  
  2,886
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,951 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,020 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃SA(公)2
    -29
2,335  
  2,282
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 98.0]
100
[ 94.0]
100
[ 90.0]
100
[ 97.0]

2,903 
c 賃SA(公)2
    -30
2,831  
  2,771
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 95.0]

3,204 
杉並 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 198,600 円           33,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 462,397 円             5,026,050 ×       9.2 %
③公租公課  土地               121,600 円     査定額
 建物               281,300 円           33,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円           33,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円           33,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,130,097 円 (               7,740 円/㎡)  (経費率    23.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      146.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,138,260 円  
(             14,646 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,875,582 円      
②総費用 1,130,097 円      
③純収益 ①-② 3,745,485 円      
④建物等に帰属する純収益 2,138,260 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,607,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,567,527 円      

  (                         10,736 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              38,232,366 円


(                       262,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -8 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 稲野邉 俊 印  TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  1㎡当たりの価格 456,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
350,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区成田東1丁目561番9
「成田東1-6-10」
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)
台形
1:1.2
住宅

LS2
中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
南4.9m区道 水道、ガス、下水 西永福

1.2km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    80 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北、  
4.9m区道
交通

施設
西永福駅 北方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
低層の戸建住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅よりはやや遠
いが、住環境からの選好性は強く、地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           456,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           251,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京王井の頭線沿線等で、概ね杉並区内の住宅地域と考えられる。需要者の中心は杉並区内を中心
とする都内西部地域に居住している一次取得者層及び買い替え取得者層で、それ以外の広域的な転入者も想定しうる。
杉並区に対する住環境及び教育環境等に関する評価から地域的選好性も認められ、需要は根強いものがある。中心価格
帯は土地で5~6千万円、新築戸建で6~7千万円台の物件となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えら
れるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認
められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考に
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          442,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 杉並 -14                    ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          449,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は通商問題の動向、海外経済の動向、金
融資本市場の変動の影響、消費税率引上げの
影響等に留意する必要があるが、緩やかに回
復している。

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認めら
れないが、建物の建替え等の動きは認められ
る。地価はやや上昇していると判断される。


特段の個別的要因の変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 % +1.6 %
3 試算価格算定内訳 杉並 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08ST(
公)2
-48
杉並区

建付


  
(           ) 
不整形 北東4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(54,120)
b 08SS(
公)2
-21
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(50,100)
c 08OT(
公)2
-46
杉並区

更地


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 08ST(
公)2
-40
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
390,765  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

466,619 
100
[ 107.1]

435,685 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

457,000 
b (            
463,140  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

457,351 
100
[ 105.0]

435,572 

457,000 
c (            
523,187  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[  99.8]

527,381 
100
[ 118.3]

445,800 

468,000 
d (            
478,100  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

470,745 
100
[ 112.1]

419,933 

441,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +4.0 環境     +21.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     456,000 円/㎡]  



杉並 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,894,860 

1,046,132 

3,848,728 

2,307,070 

1,541,658 
( 0.9739
1,501,421 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       36,620,024 円    (     251,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 73.00 LS2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   146 ㎡     11.2 m x   13.3 m  前面道路:区道         4.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ(ワンルームタイプ、平均専有面積33㎡程度、4戸) ⑦有効率   90.0 %
の理由
共用部分(階段、エントランス等)
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
73.00 

90.0 

65.70 

3,000 

197,100 
1.0  197,100 
1.0  197,100 

 2 2
住宅
73.00 

90.0 

65.70 

3,100 

203,670 
1.0  203,670 
1.0  203,670 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


146.00 

90.0 

131.40 


400,770 
400,770 
400,770 
⑨年額支払賃料        400,770 円 × 12ヶ月 =        4,809,240 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      131.40 ㎡ × 12ヶ月 =          236,520 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 杉並区の共同住宅の平均的な共益費相場を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,045,760 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         252,288 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,793,472 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           400,770 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          400,770 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           97,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,894,860 円    (         33,526 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃SS(公)2
    -10
2,586  
  2,583
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[104.0]
100
[101.0]

2,798 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,169 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃MN(公)2
    -4
3,105  
  3,103
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[103.0]
100
[ 99.0]

3,139 
c 賃NM(公)2
    -23
3,436  
  3,362
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[108.0]
100
[101.0]

3,281 
杉並 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 198,600 円           33,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 378,432 円             5,045,760 ×       7.5 %
③公租公課  土地               121,600 円     査定額
 建物               281,300 円           33,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円           33,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円           33,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に計上する費用なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,046,132 円 (               7,165 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      146.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0697        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0744 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,307,070 円  
(             15,802 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,894,860 円      
②総費用 1,046,132 円      
③純収益 ①-② 3,848,728 円      
④建物等に帰属する純収益 2,307,070 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,541,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,501,421 円      

  (                         10,284 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              36,620,024 円


(                       251,000 円/㎡)