別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -11 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 佐藤 俊夫 印  TEL.
鑑定評価額 67,700,000 円  1㎡当たりの価格 521,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区清水2丁目127番5外
「清水2-4-1」
②地積
 (㎡)
130  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域
南8m区道 水道、ガス、下水 荻窪

1.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西    80 m、南    90 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北8.0
m区道
交通

施設
荻窪駅北西方

1.1km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
JR荻窪駅より徒歩圏の閑静な既成住宅地として熟成しており、西側隣地の老人ホーム竣工以外に特段の地域要
因の変化はみられず、当面現状維持と予測される。地価水準は、上昇傾向にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           525,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           319,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてJR中央線及び西武新宿線沿線を中心とする杉並区北部方面に位置する既成住宅地域である。需
要者は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周辺
市域からの転入もみられる。最寄駅からやや距離があるが、閑静な住宅地として需要は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。標準地規模で土地6千万円台後半程度、新築戸建住宅で総額7千万円台程度が需要の中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺に賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は自用の戸建住宅の取引が主体で、収益性より
も居住の快適性、利便性が重視される地域である。賃貸物件としては駅距離があり、収益性の低位な本件においては市
場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、最も説得力を有するものと判断する。よっ
て、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[116.1]
[105.0]
100
520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          501,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外の経済情勢等、一部に先行き不透明感を
抱えつつも、国内景気は緩やかな回復基調が
継続しており、区内の不動産市況は総じて強
含み傾向にある。

荻窪駅を最寄とする閑静な低層住宅地で、対
象標準地西側隣地に老人ホームが竣工した他
特段の地域要因の変動はみられない。地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +7.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08ST(
公)2
-46
杉並区

建付


  
(           ) 
台形 南3.3m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 08OT(
公)2
-23
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m区道、
東2.7m、角地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 08NM(
公)2
-17
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.8m区道、
南3.4m、角地




1低専
高度地区1種
(70,100)
d 08WG(
公)Y2
-4
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3m道路、
西3.3m、
準角地



1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08WG(
公)Y2
-5
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 北3m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
530,000  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

513,848 
100
[ 106.8]

481,131 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

505,000 
b (            
604,961  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.3]

561,632 
100
[ 106.1]

529,342 

556,000 
c (            
475,994  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.1]

526,126 
100
[  99.8]

527,180 

554,000 
d (            
419,300  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[   /  ]
100
[  93.6]

462,753 
100
[  96.0]

482,034 

506,000 
e (            
343,721  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

356,095 
100
[  74.5]

477,980 

502,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.5 交通・接近    0.0 環境     +13.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     525,000 円/㎡]  



杉並 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,380,939 

906,730 

3,474,209 

1,731,280 

1,742,929 
( 0.9753
1,699,879 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       41,460,463 円    (     319,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 LS2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   130 ㎡      7.8 m x   16.7 m  前面道路:区道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプ、平均専有面積約30㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率   90.0 %
の理由
エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,051 

178,484 
1.0  178,484 
1.0  178,484 

 2 2
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,082 

180,297 
1.0  180,297 
1.0  180,297 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


130.00 

90.0 

117.00 


358,781 
358,781 
358,781 
⑨年額支払賃料        358,781 円 × 12ヶ月 =        4,305,372 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      117.00 ㎡ × 12ヶ月 =          210,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,515,972 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         225,799 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,290,173 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           358,781 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          358,781 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           87,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,380,939 円    (         33,700 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃ST(公)2
    -17
3,520  
  3,520
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,318 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,150 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,082 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃ST(公)2
    -18
3,031  
  2,966
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,100 
c 賃ST(公)2
    -19
2,802  
  2,741
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[ 90.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,024 
杉並 -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 160,800 円           26,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 347,730 円             4,515,972 ×       7.7 %
③公租公課  土地               116,800 円     査定額
 建物               227,800 円           26,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に計上する費用はない
⑦総費用

 ①~⑥


                    906,730 円 (               6,975 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,731,280 円  
(             13,318 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,380,939 円      
②総費用 906,730 円      
③純収益 ①-② 3,474,209 円      
④建物等に帰属する純収益 1,731,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,742,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,699,879 円      

  (                         13,076 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,460,463 円


(                       319,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -11 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 曽我 一郎 印  TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  1㎡当たりの価格 522,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区清水2丁目127番5外
「清水2-4-1」
②地積
 (㎡)
130  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域
南8m区道 水道、ガス、下水 荻窪

1.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西    80 m、南    90 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、8.0
m区道
交通

施設
荻窪駅北西方

1.1km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は,一般住宅,アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域である。ただし,西側隣地は老人ホーム
竣工したばかりの大規模画地である。このことによって地価もより上昇基調を強めていく可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           526,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           320,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は,杉並区北部におけるJR中央線,西武新宿線等各駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり,需要者の属性
としては,杉並区民が中心であるが隣接区市等からの転入,広域的な地域からの参入もある。市場の需給動向としては
,取引件数はやや増加傾向にあり,地価は全体的に上昇傾向で推移しており,需給関係は比較的安定している。取引総
額の中心価格帯は,土地価格概ね6千万円~7千万円程度,建売住宅は5千万円~7千万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地が存する地域においては,対象標準地の隣接地で老人ホームが竣工しているが,標準的な既成低層住宅地域
として,市場において自用の戸建住宅が比較的多く,賃貸目的より自用目的の取引が多いことから,自用目的が支配的
な地域である。このような標準地が存する地域の実情を踏まえ,鑑定評価額は,取引事例比較法による比準価格を標準
として,収益還元法による収益価格を参酌して,代表標準地との検討も踏まえ,鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[116.1]
[105.0]
100
520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          501,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
オリンピック間近で,景気の緩やかな回復傾
向が安定的に続いている中で,通商問題を含
む海外経済動向,消費税増税等,一部に不安
要素も根強い。

2千㎡近い大規模画地である西側隣地は3階
建老人ホームが竣工しており,地域はやや変
化の過程にある。地価は全体的に上昇基調が
継続している。

個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +7.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.2 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08OT(
公)2
-23
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m区道、
東2.7m、角地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 08NM(
公)Y2
-6
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.6m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08ST(
公)2
-46
杉並区

建付


  
(           ) 
台形 南3.3m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 08MN(
公)2
-14
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.3m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
604,961  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.3]

561,632 
100
[ 101.0]

556,071 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

584,000 
b (            
584,891  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

580,954 
100
[  97.0]

598,922 

629,000 
c (            
530,000  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

513,848 
100
[ 102.5]

501,315 

526,000 
d (            
394,427  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

448,232 
100
[  95.0]

471,823 

495,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境      +9.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     526,000 円/㎡]  



杉並 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,392,523 

912,176 

3,480,347 

1,731,280 

1,749,067 
( 0.9753
1,705,865 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       41,606,463 円    (     320,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 LS2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   130 ㎡      7.8 m x   16.7 m  前面道路:区道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプ、平均専有面積約30㎡の共同住宅 ⑦有効率   90.0 %
の理由
エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,050 

178,425 
1.0  178,425 
1.0  178,425 

 2 2
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,100 

181,350 
1.0  181,350 
1.0  181,350 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


130.00 

90.0 

117.00 


359,775 
359,775 
359,775 
⑨年額支払賃料        359,775 円 × 12ヶ月 =        4,317,300 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      117.00 ㎡ × 12ヶ月 =          210,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,527,900 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         226,395 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,301,505 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           359,775 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          359,775 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           87,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,392,523 円    (         33,789 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃KN(公)2
    -12
3,113  
  3,045
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,277 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,169 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃ST(公)2
    -18
3,031  
  2,966
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,125 
c 賃ST(公)2
    -19
2,802  
  2,741
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,041 
杉並 -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 160,800 円           26,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 353,176 円             4,527,900 ×       7.8 %
③公租公課  土地               116,800 円     査定額
 建物               227,800 円           26,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    912,176 円 (               7,017 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,731,280 円  
(             13,318 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,392,523 円      
②総費用 912,176 円      
③純収益 ①-② 3,480,347 円      
④建物等に帰属する純収益 1,731,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,749,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,705,865 円      

  (                         13,122 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,606,463 円


(                       320,000 円/㎡)