別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -12 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 小林 達哉 印  TEL.
鑑定評価額 99,300,000 円  1㎡当たりの価格 430,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
330,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区今川2丁目211番
「今川2-3-6」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.5
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
西5.4m区道 水道、ガス、下水 上井草

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西     0 m、南     0 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 5.4
m区道
交通

施設
上井草駅南東方

1.3km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅のほかアパート等が多く見られる成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はないと予測さ
れる。地価水準の格差が大きい地域であるが、全体的にはやや上昇傾向になると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           431,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           306,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿いの住宅地域で、杉並区のほか練馬区南部等にも及ぶ。需要の中心は居住目的の個
人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。今後、消費増税の影響が懸念されるが、杉並
区の土地取引件数は回復傾向、取引面積は比較的堅調で、同一需給圏においても概ね同様と推定される。土地は100
~150㎡で総額4300~6500万円、戸建は6000万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例のほ
か賃貸事例も収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であり、賃貸用は比較的少ないものと考えられ
る。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -28                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        471,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[102.0]
100
[112.3]
[102.0]
100
430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          417,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
杉並区は人口、世帯数共増加傾向である。経
済状況は概ね良好で、停滞する兆しはあるも
のの、住宅地需要は底堅い。


戸建住宅のほかアパート等も存する住宅地域
で、手頃な価格帯の住宅地を中心に、不動産
需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +12.3
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.1 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08NM(
公)2
-25
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 西5.4m区道、
北4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
b 08WG(
公)2
-34
杉並区

建付


  
(           ) 
袋地等 南5.4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 08KT(
公)2
-28
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 東5.4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08WG(
公)2
-47
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東4.5m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08IA(
公)2
-47
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 北5.5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
458,566  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

449,403 
100
[ 104.6]

429,640 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

438,000 
b (            
387,710  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

468,445 
100
[ 102.4]

457,466 

467,000 
c (            
420,859  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

423,747 
100
[ 101.9]

415,846 

424,000 
d (            
367,977  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

365,091 
100
[  99.7]

366,190 

374,000 
e (            
434,683  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

441,203 
100
[  99.4]

443,866 

453,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.6 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他     +4.0
b 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.4 環境       0.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.9 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.9 交通・接近   +0.6 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.6 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     431,000 円/㎡]  



杉並 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,108,548 

1,668,202 

6,440,346 

3,459,120 

2,981,226 
( 0.9719
2,897,454 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       70,669,610 円    (     306,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 115.00 LS2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   231 ㎡     12.8 m x   18.4 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDKタイプ(平均専有面積約38.3㎡)6戸を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
屋外階段、開放廊下等を想定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
115.00 

100.0 

115.00 

2,712 

311,880 
1.0  311,880 
1.0  311,880 

 2 2
住宅
115.00 

100.0 

115.00 

2,739 

314,985 
1.0  314,985 
1.0  314,985 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


230.00 

100.0 

230.00 


626,865 
626,865 
626,865 
⑨年額支払賃料        626,865 円 × 12ヶ月 =        7,522,380 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × 12ヶ月 =          414,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を基に算出
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  18,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          432,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,936,380 円  ×     5.0 %                          
+            432,000 円  ×     5.0 % =         418,419 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,949,961 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           626,865 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          626,865 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          152,632 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,108,548 円    (         35,102 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃TK(公)2
    -13
2,401  
  2,349
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]

2,775 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,800 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,739 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃TK(公)2
    -14
2,861  
  2,861
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,806 
c 賃TK(公)2
    -15
2,487  
  2,435
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 87.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

2,803 
杉並 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 298,200 円           49,700,000 ×       0.6 %
②維持管理費 661,102 円             8,368,380 ×       7.9 %
③公租公課  土地               187,100 円     査定額
 建物               422,400 円           49,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,700 円           49,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,700 円           49,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にないと査定した。
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,668,202 円 (               7,222 円/㎡)  (経費率    20.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 22 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 49,700,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0696        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0586 ×  40 % + 0.0700 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,459,120 円  
(             14,975 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,108,548 円      
②総費用 1,668,202 円      
③純収益 ①-② 6,440,346 円      
④建物等に帰属する純収益 3,459,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,981,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,897,454 円      

  (                         12,543 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              70,669,610 円


(                       306,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -12 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 長山 征廣 印  TEL.
鑑定評価額 99,300,000 円  1㎡当たりの価格 430,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
330,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区今川2丁目211番
「今川2-3-6」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.5
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
西5.4m区道 水道、ガス、下水 上井草

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西     0 m、南     0 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.4m
区道
交通

施設
上井草駅南東方

1.3km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は低層一般住宅を中心とする居住性良好な住宅地域で、今後とも現状維持と予測する。地価水準は上昇
傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           432,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           324,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、主として西武新宿線沿線等で概ね杉並区内に位置する環境の比較的良好な住宅地。需要者の中心は杉
並区及び周辺地域に居住する一次取得者及び買い替え取得者層と思われる。当該地域は、最寄駅からやや距離があるが
、住宅地として根強い人気があり需要は安定しており、地価は強含み傾向にある。土地総額は4~5千万円程度で、新
築の戸建住宅は5~6千万円台の物件が需要の中心であるが、土地のみで1億円程度の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 中規模低層住宅が多い環境良好な住宅地域であり、西武新宿線の各駅を最寄駅とする低層住宅地の、規範性のある取
引事例を採用した比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、容積率が100%と低い地域であり収益性より
も快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を
参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -28                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        471,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[102.0]
100
[112.2]
[102.0]
100
430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          417,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
杉並区は都心への通勤利便性に優れており、
総人口は増加傾向にある。不動産の取引価格
は、住宅地、商業地とも上昇傾向にある。


西武新宿線沿線とJR中央線の間にある普通
住宅地であり、地域要因の大きな変動は見ら
れない。地価は強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    +12.2
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.1 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SS(
公)2
-37
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(50,100)
b 08KT(
公)2
-28
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 東5.4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
c 08WG(
公)2
-47
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東4.5m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08IA(
公)2
-47
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 北5.5m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
420,698  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

428,271 
100
[ 100.0]

428,271 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

437,000 
b (            
420,859  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

423,747 
100
[ 101.9]

415,846 

424,000 
c (            
367,977  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

365,091 
100
[  94.7]

385,524 

393,000 
d (            
434,683  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

441,203 
100
[ 103.5]

426,283 

435,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.9 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.9 交通・接近   +0.6 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.1 交通・接近   -0.6 環境      +4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     432,000 円/㎡]  



杉並 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価が把握出来ない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,830,817 

1,623,113 

6,207,704 

3,062,040 

3,145,664 
( 0.9753
3,067,966 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       74,828,439 円    (     324,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 115.00 LS2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   231 ㎡     12.8 m x   18.4 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積50~60㎡程度のファミリータイプ ⑦有効率  100.0 %
の理由
この種の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

   1
住宅
115.00 

100.0 

115.00 

2,750 

316,250 
1.0  316,250 
1.0  316,250 

   2
住宅
115.00 

100.0 

115.00 

2,800 

322,000 
1.0  322,000 
1.0  322,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


230.00 

100.0 

230.00 


638,250 
638,250 
638,250 
⑨年額支払賃料        638,250 円 × 12ヶ月 =        7,659,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × 12ヶ月 =          414,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 当該地域における賃貸条件を参考に査定した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,073,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         403,650 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,669,350 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           638,250 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          638,250 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          155,404 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,830,817 円    (         33,900 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃NM(公)2
    -17
2,848  
  2,786
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[102.6]
100
[100.0]

2,862 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,862 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,800 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃TK(公)2
    -13
2,401  
  2,349
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

2,882 
c 賃IT(公)2
    -17
2,527  
  2,474
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 89.4]
100
[100.0]

2,827 
杉並 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 284,400 円           47,400,000 ×       0.6 %
②維持管理費 653,913 円             8,073,000 ×       8.1 %
③公租公課  土地               187,100 円     査定額
 建物               402,900 円           47,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        47,400 円           47,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円           47,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,623,113 円 (               7,026 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      230.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,062,040 円  
(             13,256 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,830,817 円      
②総費用 1,623,113 円      
③純収益 ①-② 6,207,704 円      
④建物等に帰属する純収益 3,062,040 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,145,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,067,966 円      

  (                         13,281 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              74,828,439 円


(                       324,000 円/㎡)