別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -13 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 神田 直樹 印  TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  1㎡当たりの価格 514,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区宮前3丁目523番19
「宮前3-28-8」
②地積
 (㎡)
136  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域
西3.7m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西    30 m、南    80 m、北     0 m ②標準的使用 低層住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   3
.7m区道
交通

施設
西荻窪駅の南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
やや距離を隔てるが西荻窪駅徒歩圏内の熟成した低層住宅地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するもの
と推察した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           520,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           346,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区宮前地区を中心に杉並区内において低層住宅を主体とする住宅地域である。需要者は、区内在住
者もしくは地縁を有する個人である。一次取得層には転入者も多い。近隣地域は閑静な住宅街であり、自用住宅の取得
意欲を背景に需給は堅調に推移している。市場における中心的価格帯は標準的画地規模で7000万円程度であると判
定した。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準的使用、最有効使用ともに低層住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを
考慮して求められた実証的な市場価格である。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域的特性
を有するため低位に求められている。よって、比準価格を重視しつつ収益価格も参酌し、代表標準地より求めた規準価
格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[113.4]
[102.0]
100
517,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          497,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は不透明感を伴いつつも堅調に推移して
おり、不動産需要に係る経済環境は良好で、
地域差はあるが都内の地価水準は概ね上昇基
調にある。

特筆すべき地域要因の変動は認められないが
、堅調な不動産需要は近隣地域にも同様の波
及が認められ、地価水準は上昇基調で推移し
ている。

個別的要因の変動は認められない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +9.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08HE(
公)2
-43
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 08HE(
公)2
-31
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.4m区道
、南東3.2m、
角地



1低専
高度地区1種
(60,100)
c 08HE(
公)Y2
-5
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m区道、
中間画地




1低専
高度地区
(50,100)
d 08MN(
公)2
-33
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.4m区道、
西4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
e 08ST(
公)2
-36
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m区道、
北西3.7m、
二方路



1低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
506,912  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

506,425 
100
[ 105.8]

478,663 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

488,000 
b (            
592,560  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.4]

581,208 
100
[ 114.4]

508,049 

518,000 
c (            
541,183  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

555,114 
100
[ 103.9]

534,277 

545,000 
d (            
608,728  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

572,722 
100
[ 110.3]

519,240 

530,000 
e (            
550,291  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.5]

546,533 
100
[ 107.1]

510,302 

521,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      +8.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      +4.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路      -0.5 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     520,000 円/㎡]  



杉並 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,925,825 

1,020,017 

3,905,808 

1,928,080 

1,977,728 
( 0.9753
1,928,878 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       47,045,805 円    (     346,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -13 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 68.00 LS2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   136 ㎡     10.7 m x   13.0 m  前面道路:区道         3.7 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプにより構成される共同住宅、平均専有面積32㎡程度。 ⑦有効率   95.0 %
の理由
概ね標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
68.00 

95.0 

64.60 

3,100 

200,260 
1.0  200,260 
1.0  200,260 

 2 2
住宅
68.00 

95.0 

64.60 

3,150 

203,490 
1.0  203,490 
1.0  203,490 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


136.00 

95.0 

129.20 


403,750 
403,750 
403,750 
⑨年額支払賃料        403,750 円 × 12ヶ月 =        4,845,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      129.20 ㎡ × 12ヶ月 =          232,560 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,077,560 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         253,878 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,823,682 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           403,750 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          403,750 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           98,307 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,925,825 円    (         36,219 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃KN(公)2
    -13
3,295  
  3,226
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,295 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,220 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,150 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃KN(公)2
    -14
2,935  
  2,933
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,935 
c 賃KS(公)2
    -29
3,340  
  3,268
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,340 
杉並 -13 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 184,800 円           30,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 380,817 円             5,077,560 ×       7.5 %
③公租公課  土地               131,000 円     査定額
 建物               261,800 円           30,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,020,017 円 (               7,500 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      136.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0626        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,928,080 円  
(             14,177 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,925,825 円      
②総費用 1,020,017 円      
③純収益 ①-② 3,905,808 円      
④建物等に帰属する純収益 1,928,080 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,977,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,928,878 円      

  (                         14,183 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              47,045,805 円


(                       346,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -13 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 佐藤 俊夫 印  TEL.
鑑定評価額 70,200,000 円  1㎡当たりの価格 516,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区宮前3丁目523番19
「宮前3-28-8」
②地積
 (㎡)
136  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域
西3.7m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

1.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西    30 m、南    80 m、北     0 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北3.7
m区道
交通

施設
西荻窪駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
やや距離があるも西荻窪駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地として熟成した既成住宅地域であり、今後とも当面は現
状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、概ね上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           520,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           344,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主としてJR中央線沿線を中心とする杉並区中央部付近に位置する低層住宅地域である。主たる需要者
は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周辺市域
からの転入等もみられる。日常における通勤、通学等、生活の利便性は概ね良好であり、閑静な住宅地として需要は堅
調で、地価水準は概ね上昇傾向にある。需要の中心的価格帯は、標準地規模の土地で7千万円前後程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が
主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件において
は市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        580,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[105.0]
100
[113.4]
[102.0]
100
517,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          497,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外の経済情勢等、一部に先行き不透明感を
抱えつつも、国内景気は緩やかな回復基調が
継続しており、区内の不動産市況は総じて強
含み傾向にある。

JR中央線沿線駅徒歩圏内にある既成の低層
住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動はみられない。地価水準は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +8.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08SS(
公)2
-13
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.4m区道
、南東2.1m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 08HE(
公)2
-48
杉並区

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.5m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
c 08MN(
公)2
-33
杉並区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.4m区道、
西4m、角地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d 08HE(
公)2
-31
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.4m区道
、南東3.2m、
角地



1低専
高度地区1種
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
545,670  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

608,066 
100
[ 115.7]

525,554 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

536,000 
b (            
492,953  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

554,298 
100
[ 112.4]

493,148 

503,000 
c (            
608,728  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

572,722 
100
[ 112.4]

509,539 

520,000 
d (            
592,560  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.4]

581,208 
100
[ 113.5]

512,078 

522,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +8.0 環境      +5.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +7.0 環境      +4.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境      +4.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境      +6.0
画地      +4.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     520,000 円/㎡]  



杉並 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,911,526 

1,018,913 

3,892,613 

1,928,080 

1,964,533 
( 0.9753
1,916,009 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       46,731,927 円    (     344,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -13 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 68.00 LS2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   136 ㎡     10.7 m x   13.0 m  前面道路:区道         3.7 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプ、平均専有面積約32㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率   95.0 %
の理由
エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
68.00 

95.0 

64.60 

3,100 

200,260 
1.0  200,260 
1.0  200,260 

 2 2
住宅
68.00 

95.0 

64.60 

3,131 

202,263 
1.0  202,263 
1.0  202,263 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


136.00 

95.0 

129.20 


402,523 
402,523 
402,523 
⑨年額支払賃料        402,523 円 × 12ヶ月 =        4,830,276 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      129.20 ㎡ × 12ヶ月 =          232,560 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,062,836 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         253,142 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,809,694 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           402,523 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          402,523 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           98,008 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,911,526 円    (         36,114 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃MN(公)2
    -19
2,770  
  2,711
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 90.0]

3,173 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,131 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃MN(公)2
    -18
2,725  
  2,723
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 90.0]

3,153 
c 賃KM(公)2
    -12
3,384  
  3,314
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,285 
杉並 -13 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 184,800 円           30,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 379,713 円             5,062,836 ×       7.5 %
③公租公課  土地               131,000 円     査定額
 建物               261,800 円           30,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に計上する費用はない
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,018,913 円 (               7,492 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      136.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0626        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,928,080 円  
(             14,177 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,911,526 円      
②総費用 1,018,913 円      
③純収益 ①-② 3,892,613 円      
④建物等に帰属する純収益 1,928,080 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,964,533 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,916,009 円      

  (                         14,088 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              46,731,927 円


(                       344,000 円/㎡)