別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -16 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 田村 竜二 印  TEL.
鑑定評価額 65,800,000 円  1㎡当たりの価格 491,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和田2丁目997番47
「和田2-35-7」
②地積
 (㎡)
134  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度地区1種


(70,150)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
南3.5m区道 水道、ガス、下水 東高円寺

940m
(2)



①範囲 東    40 m、西    70 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         135 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北、3.5
m区道
交通

施設
東高円寺駅南方

940m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、小規模一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因
は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           495,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           329,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ丸ノ内線及び京王井の頭線沿線等の駅徒歩圏内に存する低層住宅地域である。主な需要者は
、地縁や住環境のほか、都心へのアクセス等利便性等を重視するエンドユーザー(1次取得層、買い替え層)及び再販
業者等である。近隣地域は、最寄駅からやや距離があるが、熟成した住宅街であり、潜在的需要も堅調で価格はやや上
昇傾向にある。市場の中心価格帯は、標準地の規模で土地総額6,000~7,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的
での取引については、行政的条件等による制約等から元本価格に見合う収益を見込めず、居住目的での取引と比較する
と需要は小さい。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意の
うえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        569,000 円/㎡
[105.1]
100
100
[104.0]
100
[122.7]
[105.0]
100
492,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          474,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
米中貿易摩擦の長期化等、先行き不透明感に
よるリスクが認められるものの、需要は底堅
く地価は上昇傾向を維持している。


最寄駅から徒歩圏内の住宅地として熟成した
地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地価水準は、やや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.1
交通・接近     +8.0
環境       +16.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.6 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08MN(
公)2
-5
杉並区

建付


  
(           ) 
台形 南東3.7m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
風致地区
(40,80)
b 08TR(
公)2
-27
中野区

更地


  
(           ) 
長方形 北3.8m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(60,160)
c 08KT(
公)Y2
-19
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 西3.8m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,150)
d 08KS(
公)2
-21
杉並区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南西4.4m区道
、北西3.7m、
準角地



1低専
高度地区1種
(50,80)
e 08SS(
公)Y2
-3
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3m私道、
中間画地




準工
高度地区2種
特別工業地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
380,849  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.6]

419,097 
100
[  91.9]

456,036 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

479,000 
b (            
510,697  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

521,422 
100
[ 108.2]

481,906 

506,000 
c (            
406,923  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.7]

517,856 
100
[ 101.9]

508,200 

534,000 
d (            
474,061  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

468,135 
100
[  95.4]

490,708 

515,000 
e (            
422,251  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

431,867 
100
[  94.3]

457,971 

481,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.7 交通・接近   -0.8 環境      -2.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   +6.6 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路      +0.9 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.8 交通・接近   +1.1 環境       0.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.4 交通・接近   +3.3 環境      -3.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.1 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     495,000 円/㎡]  



杉並 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,312,696 

1,456,503 

4,856,193 

3,005,760 

1,850,433 
( 0.9771
1,808,058 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       44,098,976 円    (     329,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 S3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
70 %   150 %   150 %   134 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路:区道         3.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積35㎡程度、1DKタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率   90.0 %
の理由
廊下、エントランス等を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
78.00 

90.0 

70.20 

2,910 

204,282 
1.0  204,282 
1.0  204,282 

 2 2
住宅
78.00 

90.0 

70.20 

2,960 

207,792 
1.0  207,792 
1.0  207,792 

 3 3
住宅
39.00 

90.0 

35.10 

2,960 

103,896 
1.0  103,896 
1.0  103,896 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


195.00 

90.0 

175.50 


515,970 
515,970 
515,970 
⑨年額支払賃料        515,970 円 × 12ヶ月 =        6,191,640 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      175.50 ㎡ × 12ヶ月 =          315,900 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,507,540 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         325,377 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,182,163 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           515,970 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          515,970 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          125,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,312,696 円    (         47,110 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃TR(公)2
    -19
3,249  
  3,179
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[108.0]
100
[103.0]

2,980 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,026 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,960 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃TR(公)2
    -20
3,220  
  3,150
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

3,068 
c 賃TR(公)2
    -15
3,190  
  3,120
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

3,040 
杉並 -16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 297,600 円           49,600,000 ×       0.6 %
②維持管理費 520,603 円             6,507,540 ×       8.0 %
③公租公課  土地               117,500 円     査定額
 建物               421,600 円           49,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,600 円           49,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,600 円           49,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,456,503 円 (              10,869 円/㎡)  (経費率    23.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 49,600,000 円                          設計監理料率
  247,000 円/㎡ ×      195.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,005,760 円  
(             22,431 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,312,696 円      
②総費用 1,456,503 円      
③純収益 ①-② 4,856,193 円      
④建物等に帰属する純収益 3,005,760 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,850,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,808,058 円      

  (                         13,493 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              44,098,976 円


(                       329,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
杉並 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -16 東京都 区部第8 氏名  不動産鑑定士 倉本 穣一 印  TEL.
鑑定評価額 65,400,000 円  1㎡当たりの価格 488,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
杉並区和田2丁目997番47
「和田2-35-7」
②地積
 (㎡)
134  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度地区1種


(70,150)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
南3.5m区道 水道、ガス、下水 東高円寺

940m
(2)



①範囲 東    40 m、西    70 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         135 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北   3
.5m区道
交通

施設
東高円寺駅南方

940m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
小規模な戸建住宅とアパートが混在する熟成した低層住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           507,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           368,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区・中野区・新宿区・渋谷区・三鷹市・武蔵野市の戸建住宅地域である。主な需要者は戸建住宅を
取得する中高所得層の会社員・個人事業主及びアパート等の収益物件を取得する個人・中小企業等である。東高円寺駅
は都心・副都心への接近性が良好であるため、周辺の不動産需要は高く、取引も堅調である。中心となる土地価格は坪
当たり160万円前後、需要の中心となる新築戸建住宅は総額で5500万円~6500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、第1種低層住居専用地域であり、戸建住宅とアパートが混在する低層住宅地域が形成されている。戸建住
宅の需要者は居住の快適性や利便性等を反映した市場性を重視して不動産を取得するが、対象標準地の周辺ではアパー
トの取引も存することから、収益価格の検討も必要である。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映
した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 杉並 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        569,000 円/㎡
[105.1]
100
100
[104.0]
100
[123.2]
[105.0]
100
490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          474,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
杉並区の人口は、ここ数年微増傾向であり、
不動産取引(10月末時点)も昨年に比べ微
増しており、杉並区の不動産需要は堅調であ
る。

戸建住宅の中にアパートも見られる低層住宅
地域であり、地域要因に特段の要因変化はな
い。


特段の要因変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +8.0
環境       +12.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 杉並 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 08KT(
公)2
-51
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
b 08KS(
公)2
-35
杉並区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.8m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,150)
c 08TR(
公)2
-27
中野区

更地


  
(           ) 
長方形 北3.8m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(60,160)
d 08KJ(
公)2
-16
中野区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.5m区道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
600,862  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

594,382 
100
[ 114.6]

518,658 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

545,000 
b (            
543,770  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

541,104 
100
[ 100.9]

536,278 

563,000 
c (            
510,697  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

521,422 
100
[ 109.2]

477,493 

501,000 
d (            
475,164  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

500,663 
100
[ 105.0]

476,822 

501,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     507,000 円/㎡]  



杉並 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,893,813 

1,258,529 

4,635,284 

2,567,110 

2,068,174 
( 0.9763
2,019,158 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       49,247,756 円    (     368,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
杉並 -16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 85.00 LS2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
70 %   150 %   150 %   134 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路:区道         3.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階~3階まで、20㎡~25㎡程度の1Kタイプの共同住宅 ⑦有効率   95.0 %
の理由
構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
85.00 

95.0 

80.75 

2,970 

239,828 
1.0  239,828 
1.0  239,828 

 2 2
共同住宅
85.00 

95.0 

80.75 

3,000 

242,250 
1.0  242,250 
1.0  242,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


170.00 

95.0 

161.50 


482,078 
482,078 
482,078 
⑨年額支払賃料        482,078 円 × 12ヶ月 =        5,784,936 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      161.50 ㎡ × 12ヶ月 =          290,700 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,075,636 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         303,782 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,771,854 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           482,078 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          482,078 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          117,379 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,893,813 円    (         43,984 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 賃NM(公)2
    -3
3,620  
  3,541
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,481 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,067 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 賃WG(公)2
    -28
3,294  
  3,292
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

2,932 
c 賃WG(公)2
    -29
3,113  
  3,045
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

2,937 
杉並 -16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 201,500 円           40,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 516,429 円             6,075,636 ×       8.5 %
③公租公課  土地               117,500 円     査定額
 建物               342,500 円           40,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,300 円           40,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,300 円           40,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,258,529 円 (               9,392 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,300,000 円                          設計監理料率
  230,000 円/㎡ ×      170.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,567,110 円  
(             19,158 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,893,813 円      
②総費用 1,258,529 円      
③純収益 ①-② 4,635,284 円      
④建物等に帰属する純収益 2,567,110 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,068,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,019,158 円      

  (                         15,068 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              49,247,756 円


(                       368,000 円/㎡)