別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月13日 提出
岐阜 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -3 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 丸山 正樹 印  TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 59,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
47,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市東鶉4丁目57番2
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:3
住宅

W2
一般住宅、事業所等
のほか農地も残る住
宅地域
北5.6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

4.5km
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    50 m、北   110 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    26.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 5.
6m市道
交通

施設
岐阜駅南西方

4.5km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
周辺には、農地も多く残っており、今後も農地を宅地化し戸建住宅分譲及び共同住宅等の開発が進捗すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶉小学校区及び茜部小学校区を中心とした岐阜市南西部の住宅地域を中心として、当市郊外の住宅地域
である。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者が中心である。鶉小学校に近く、利便性が比較的良好な地域であ
り、需給関係は、堅調であり、宅地分譲も多い地域である。土地価格は1200万円~1500万円程度、新築戸建分
譲は2500万円~3000万円程度が需要の中心になっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅等の賃貸物件も見受けられるが、自己居住目的での取引が大半で、収益物件の取引はほとんどないた
め、収益価格を試算しなかった。よって、標準地周辺の住宅地の事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岐阜 -37                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         45,400 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[100.0]
100
[ 75.3]
[100.0]
100
59,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
土地取引件数、建築着工件数とも、回復傾向
にある。しかし、取引価格については、一部
の地域を除き、依然として下落傾向にある。


特段の変動要因は見られず、現状維持で推移
している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.2
交通・接近     -8.1
環境       -19.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜南50

-80720
岐阜市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
b 岐阜南Y3

-68136
岐阜市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
c 岐阜南Y3

-67840
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m私道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 岐阜南Y5

-76996
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m市道、
東5.5m、角地




1住居

(70,200)
e 岐阜南Y3

-60444
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西4m市道、
南2.8m、角地




1住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
54,972  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

57,865 
100
[  97.8]

59,167 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

59,200 
b (            
51,022  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

56,130 
100
[  91.1]

61,614 

61,600 
c (            
46,077  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

47,502 
100
[  95.6]

49,688 

49,700 
d (            
72,109  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

67,963 
100
[  97.7]

69,563 

69,600 
e (            
36,301  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  84.5]

42,960 
100
[  93.0]

46,194 

46,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.2 交通・接近   -3.4 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.9 交通・接近   -2.3 環境      -2.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.2 交通・接近   -3.6 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.9 交通・接近   -0.2 環境      -2.0
画地     -15.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,100 円/㎡]  



岐阜 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域の地域的特性及び行政的条件を総合的に勘案し、標準地の画地規模から収益性を反映した価格が成立し
ないと判断したため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月10日 提出
岐阜 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -3 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 田内 淳 印  TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 59,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
47,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市東鶉4丁目57番2
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:3
住宅

W2
一般住宅、事業所等
のほか農地も残る住
宅地域
北5.6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

4.5km
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    50 m、北   110 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    26.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、5.6
m市道
交通

施設
岐阜駅南西方

4.5km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
農地の中にミニ開発による分譲地が多くみられる地域で、ここ数年の趨勢からも相応の需要が見込めることから
継続的な宅地開発が行われ、地価の大きな下落はないと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶉地区、茜部地区を中心とする岐阜市南部の住宅地域である。需要者は大半がエンドユーザーと考えら
れるが、規模の大きい現況農地については開発業者が典型的需要者となる。幹線道路に近く交通利便性が高く、地価水
準も適当で相応の需要が見込める地域であるため需給関係は比較的良好である。土地価格は150~250㎡程度で1
200万~1800万円。新築戸建分譲は2500万~3000万円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を中心とする地域で、需要者の性格上、同一需給圏内の代替競争不動産との比較検討のうえ意思決定を行うと
考えられるため、市場価格から試算した比準価格の説得力は高いといえる。また、収益価格については、画地規模等所
在地の実情から非適用とした。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岐阜 -37                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         45,400 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[100.0]
100
[ 76.3]
[100.0]
100
58,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
岐阜市の土地需要は回復傾向が鮮明になって
きているが、需要の乏しい地域においては地
価の下落に歯止めがかからず二極化の傾向が
みられる。

近年、ゼロ変動で推移している。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.2
交通・接近     -8.1
環境       -18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜南Y3

-68136
岐阜市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
b 岐阜南50

-80720
岐阜市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
c 岐阜南Y5

-67108
岐阜市

底地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
居住誘導区域
(60,200)
d 岐阜南Y3

-62166
岐阜市

更地


  
(           ) 
不整形 東4.5m市道、
中間画地




1住居

(60,180)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
51,022  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

56,130 
100
[  92.9]

60,420 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

60,400 
b (            
54,972  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

57,865 
100
[  97.8]

59,167 

59,200 
c (            
60,491  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

60,491 
100
[  99.9]

60,552 

60,600 
d (            
44,761  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  78.3]

57,166 
100
[ 102.1]

55,990 

56,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.9 交通・接近   -2.3 環境       0.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.2 交通・接近   -3.4 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.2 交通・接近   -1.3 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.3 交通・接近   +2.5 環境      +3.0
画地     -21.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,100 円/㎡]  



岐阜 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある造成事例を収集することができなかったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地面積が小さいこと等から収益建物想定に合理性を欠くため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ