別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
岐阜 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -5 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 深貝 哲郎 印  TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  1㎡当たりの価格 130,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市栗矢田町2丁目5番
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,300)
準防

(その他)
居住誘導区域


(70,200)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、事
務所等が混在する住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、 6m
市道
交通

施設
岐阜駅北東方

1.1km
法令

規制
2住居
(70,200)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
 来予測
名鉄岐阜駅徒歩圏内にあって、利便性の高い住宅地域として、今後も推移すると予測される。地価は今後、やや
上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           130,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白山・梅林・明郷・徹明さくら小学校区を中心に、主として中心市街地内に位置する住宅地域である。
需要者は市内事業所の通勤者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者も含む。画地規模によっては、マンション用地
の需要もある。最多価格帯は、取引規模にもよるが、更地で2300万~2800万円。土地建物一体で3800万~
4300万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、中心市街地内の既成住宅地域にあって、自用目的の土地建物の取引が多い。一方で、周辺地域では賃貸物
件も多く見られるが、昨今の供給過剰・家賃低落傾向から採算性は低い。よって、本件では、比準価格を採用し、さら
に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は本標準地の画地規模が小さく
賃貸物件の想定が困難であることから適用を断念した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岐阜 -61                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        161,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[105.0]
100
[126.0]
[105.0]
100
130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          129,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市全体で人口は微減傾向が続いている。土地
需要は、居住環境や交通網等の利便性の差に
よる二極化傾向が見られる。


中心市街地内の住宅地域として純化しつつあ
る。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.4
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜中26

-71102
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
中間画地




2住居
居住誘導区域
(60,240)
b 岐阜中51

-71576
岐阜市

建付


  
(           ) 
長方形 北5.9m市道、
東5.6m、角地




商業
都市機能誘導区域
(100,354)
c 岐阜中Y4

-60076
岐阜市

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




商業
都市機能誘導区域
(80,360)
d 岐阜中51

-60047
岐阜市

建付


  
(           ) 
台形 北5.5m市道、
東7.7m、角地




商業
居住誘導区域
(90,330)
e 岐阜中50

-60411
岐阜市

建付


  
(           ) 
長方形 北6.3m市道、
中間画地




2住居
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
111,046  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

105,864 
100
[  85.0]

124,546 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

131,000 
b (            
120,594  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

114,851 
100
[  93.3]

123,099 

129,000 
c (            
105,838  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

105,838 
100
[  85.0]

124,515 

131,000 
d (            
97,314  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

99,401 
100
[  80.6]

123,326 

129,000 
e (            
89,800  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

89,800 
100
[  72.4]

124,033 

130,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.2 環境     -16.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   +0.6 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.5 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   +1.0 環境     -19.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.3 交通・接近  -15.1 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     130,000 円/㎡]  



岐阜 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することが困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月13日 提出
岐阜 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -5 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 寺村 建一郎 印  TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  1㎡当たりの価格 130,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市栗矢田町2丁目5番
②地積
 (㎡)
152  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,300)
準防

(その他)
居住誘導区域


(70,240)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、事
務所等が混在する住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    30 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6m
市道
交通

施設
岐阜駅北東方

1.1km
法令

規制
2住居
(70,240)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
 来予測
融資審査の厳格化によりサラリーマン投資家は消えたが、地元不動産業者等を中心に、優良物件であれば借り主
がいる段階で仕入れる等投資意欲は旺盛で、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           130,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 中心市街地の住宅地域等からなる同一需給圏を判定した。駅北側は商業集積が高く、繊維街が好立地を占めており、住
宅地は外縁に分布。マンション供給は駅・柳ケ瀬か殿町・竜田町等に波及、駅近の優良物件に対する法人需要は引き続
き旺盛。典型的な需要層は地縁性のある中堅層と解する。周辺取引事例については、割高感、割安感を伴う事例が極端
で、土地のみの中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
分譲マンション市場が活性化しているが、対象標準地の画地規模では賃貸を含め想定が困難である。比準価格のみの試
算にとどまったが、中心市街地より多数の事例を収集選択しており、実証性に優れる。融資の厳格化によりサラリーマ
ン投資家は撤退したが、駅近では現金のある法人等による収益物件への投資が依然認められる。代表標準地価格からの
規準結果も踏まえるに、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岐阜 -61                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        161,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[105.0]
100
[126.3]
[105.0]
100
130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          129,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
投資用不動産への融資の厳格化によりサラリ
ーマン投資家は撤退。但し、駅近の優良物件
については引き続き法人需要が旺盛。


中央郵便局隣接の私鉄系大型パーキングの取
壊が完了。駐車場として暫定利用されている
が、今後の動向が注目される。


特に変化は無い。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.7
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜中Y5

-63524
岐阜市

建付


  
(           ) 
長方形 西12m市道、
北5.6m、角地




商業
居住誘導区域
(90,400)
b 岐阜中Y5

-56797
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




商業
都市機能誘導区域
(80,360)
c 岐阜中Y3

-63908
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




商業
居住誘導区域
(360)
d 岐阜中Y5

-71244
岐阜市

更地


  
(           ) 
長方形 東7.5m市道、
中間画地




商業
居住誘導区域
(80,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
167,001  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

153,034 
100
[ 123.2]

124,216 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

130,000 
b (            
121,021  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

122,110 
100
[  99.0]

123,343 

130,000 
c (            
93,655  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.5]

99,106 
100
[  84.2]

117,703 

124,000 
d (            
89,663  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

89,663 
100
[  74.1]

121,003 

127,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +7.8 環境     +12.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.3 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.5 環境     -10.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -4.0 環境     -24.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     130,000 円/㎡]  



岐阜 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地として熟成しており、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
地積規模から共同住宅を想定することは、現実的でないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ