別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
岐阜 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -16 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 伊藤 晃宏 印  TEL.
鑑定評価額 5,730,000 円  1㎡当たりの価格 15,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市北野西144番外
②地積
 (㎡)
382  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,188)

2:1
住宅

W2
農家住宅の中に一般
住宅も散在する地域
東4.7m市道 水道 岐阜

15.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    26.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         390 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4.7
m市道
交通

施設
岐阜駅北東方

15.0km
法令

規制
「調区」 
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
岐阜市北部に位置する市街化調整区域内の既成集落地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価
水準はやや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内北部を中心とする市街化調整区域及びその周辺の市街化区域内の住宅地域である。主たる需要者は地
縁性を有する個人を中心とする。市北部に位置する既成の集落地域で、公法上の規制等から宅地取引は限定的且つ静態
的となっている。また需要者の選好性が市街化区域内宅地へと流れる傾向から、需給は弱含みとなっている。なお市場
の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地のみで坪当たり5万円前後と推定する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域における土地利用上の制限から賃貸用共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法は非適用とし
た。比準価格は周辺において実際に生起した取引価格を基に試算しており、説得力を有する。また需要者は実際の取引
事例を参考の上意思決定するものと思料され、比準価格の規範性は高い。よって本件では市場の実勢を反映した比準価
格を妥当と判断して採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市の人口は減少傾向にあるも、高齢化率は
落ち着きつつある。土地取引件数は前年とほ
ぼ同様に推移している。


現時点で地域要因に目立った変動は認められ
ないもの、(仮)岐阜三輪ICが近く供用開
始予定である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜北Y5

-80988
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,160)
b 岐阜北26

-54945
岐阜市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,160)
c 岐阜北Y2

-80859
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
d 岐阜北Y2

-63548
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
南西4m、角地




「調区」 

(70,160)
e 岐阜北51

-71966
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,694  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

10,502 
100
[  69.5]

15,111 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

15,100 
b (            
5,658  
100
[  80.0]
[  98.9]
100
100
[  50.0]
100
[  96.9]

14,437 
100
[  94.8]

15,229 

15,200 
c (            
28,923  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

28,605 
100
[ 165.6]

17,274 

17,300 
d (            
7,105  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[   /  ]
100
[  84.0]

8,255 
100
[  64.0]

12,898 

12,900 
e (            
9,635  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

9,577 
100
[  69.6]

13,760 

13,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -2.9 環境     -23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 売急ぎ

%/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.2 交通・接近   -3.1 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.1 交通・接近   +2.5 環境     +32.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +17.6 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.2 交通・接近   +0.7 環境     -35.0
画地     -16.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.1 交通・接近   -7.2 環境     -28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,000 円/㎡]  



岐阜 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
調整区域内の農家集落地域であり、公法上の規制等から当該地域に賃貸用建物を想定すること自体に現実的妥当
性が認められないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
岐阜 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -16 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 丸山 正樹 印  TEL.
鑑定評価額 5,730,000 円  1㎡当たりの価格 15,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岐阜市北野西144番外
②地積
 (㎡)
382  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,188)

2:1
住宅

W2
農家住宅の中に一般
住宅も散在する地域
東4.7m市道 水道 岐阜

15.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    26.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         390 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.7
m市道
交通

施設
岐阜駅北東方

15.0km
法令

規制
「調区」 
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、一般住宅等が散在し農地も多い市街化調整区域内の住宅地域であり、当面現状のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部の市街化調整区域内の住宅地域を中心として、当市全域の市街化調整区域内の住宅地域で
ある。主たる需要者は地縁性を有する一次取得者層が中心である。当市郊外の市街化調整区域の住宅地であり、供給及
び需要とも少ない。取引が少なく、属性も様々であり、需要の中心となる価格帯は求めることは、困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域内の宅地であり、行政的条件等より、賃貸事業の想定は、妥当性を欠き、収益価格を試算しなかった。
よって、実証性を有する当市北部郊外の市街化調整区域の住宅地の取引事例より求めた比準価格を採用し、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
土地取引件数、建築着工件数とも、回復傾向
にある。しかし、取引価格については、一部
の地域を除き、依然として下落傾向にある。


東海環状自動車道への出入り口としての、(
仮称)岐阜三輪スマートインターチェンジは
、令和元年度に供用開始予定である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岐阜 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 岐阜北60

-71243
岐阜市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.7m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b 岐阜北26

-62014
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,100)
c 岐阜北60

-68720
岐阜市

更地


  
(           ) 
長方形 南4.6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,100)
d 岐阜北Y5

-80988
岐阜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,663  
100
[ 100.0]
[  97.4]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

12,585 
100
[  98.2]

12,816 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,800 
b (            
20,771  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

19,763 
100
[ 123.6]

15,989 

16,000 
c (            
23,438  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

22,596 
100
[ 122.1]

18,506 

18,500 
d (            
10,694  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

10,502 
100
[  74.0]

14,192 

14,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.8 交通・接近   -6.3 環境       0.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.1 交通・接近   -6.5 環境     +27.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   -5.8 環境     +30.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -2.9 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,000 円/㎡]  



岐阜 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の村落地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内に存し公法上の規制等から収益建物想定に合理性が認められないため、収益還元法は非適用と
した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ