別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -1 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 足立 英基 印  TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町本町字前田46番11
②地積
 (㎡)
121  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



台形
1:2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北西6.1m市道 水道、ガス、下水 加古川

1.2km
(2)



①範囲 東    25 m、西    50 m、南    45 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6.1
m市道
交通

施設
加古川駅西方

1.2km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 熟成した既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、底堅く推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            12,300 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町内のJR山陽本線沿線をはじめとする住宅地域。需要者は市内及び近隣市町
の在住者及びその縁故者が中心であり、地元需要がほとんどを占める。加古川市中心部に位置する利便性の高い既成住
宅地域であり、落ち着いた住環境下にあって需要は安定的である。土地は120㎡程度で1,300万円程度、新築戸
建住宅で3,000万円~3,500万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 当該地域内においては標準的な画地規模がやや小さめで、自用の戸建住宅関連の取引が支配的である。したがって、
代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を信頼性の高いものと認めて採
用し、戸建住宅の一棟貸しを想定した収益価格については検証手段として参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[110.2]
[100.0]
100
109,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 雇用、所得環境に持ち直しの機運もあるが
、地域経済は総じて力強さに欠ける。また住
宅需要の都心回帰傾向や土地の選別化などが
顕著である。

 立地条件や居住環境等による住宅の選別化
が進む中で、市内でも利便性の良好な当該地
域の地価は堅調に推移している。


 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-41
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
b KY502

-11
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




近商

(80,300)
c WK502

-51
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
d OR502

-42
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e SR502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
56,196  
100
[  80.0]
[ 100.5]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

100,852 
100
[ 100.0]

100,852 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

101,000 
b (            
99,820  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

100,619 
100
[  90.0]

111,799 

112,000 
c (            
104,077  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

102,036 
100
[  95.1]

107,293 

107,000 
d (            
90,157  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

88,389 
100
[  83.3]

106,109 

106,000 
e (            
105,720  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

104,673 
100
[  95.1]

110,066 

110,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 不動産の
仕入れ
%/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



加古川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,280,130 

252,110 

1,028,020 

958,860 

69,160 
( 0.9706
67,127 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        1,491,711 円    (      12,300 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 48.00 W2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   121 ㎡      7.7 m x   15.4 m  前面道路:市道         6.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4LDK程度の戸建住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
96.00 

100.0 

96.00 

1,120 

107,520 
2.0  215,040 
2.0  215,040 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


96.00 

100.0 

96.00 


107,520 
215,040 
215,040 
⑨年額支払賃料        107,520 円 × 12ヶ月 =        1,290,240 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       96.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,290,240 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =          64,512 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,225,728 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           215,040 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,043 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          215,040 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           52,359 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,280,130 円    (         10,580 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KT502賃
    -2
934  
    899
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 82.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

1,128 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,170 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,120 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b NY502賃
    -2
833  
    798
100
[100.0]
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 87.0]
100
[100.0]

1,194 
c NY502賃
    -1
709  
    698
100
[100.0]
[ 99.4]
100
100
[100.0]
100
[ 73.0]
100
[ 82.0]
100
[100.0]

1,177 
加古川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 37,800 円           12,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 51,610 円             1,290,240 ×       4.0 %
③公租公課  土地                30,400 円     査定額
 建物               107,100 円           12,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        12,600 円           12,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,600 円           12,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    252,110 円 (               2,084 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 12,600,000 円                          設計監理料率
  130,000 円/㎡ ×       96.00 ㎡ × (100% +   1.00 %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
958,860 円  
(              7,924 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,280,130 円      
②総費用 252,110 円      
③純収益 ①-② 1,028,020 円      
④建物等に帰属する純収益 958,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 69,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
67,127 円      

  (                            555 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               1,491,711 円


(                        12,300 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -1 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 大谷 良太 印  TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町本町字前田46番11
②地積
 (㎡)
121  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



台形
1:2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北西6.1m市道 水道、ガス、下水 加古川

1.2km
(2)



①範囲 東    25 m、西    50 m、南    45 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.1
m市道
交通

施設
加古川駅西方

1.2km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、利便性の高い住宅地域であり、今後も現状のまま推移し、地価も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            12,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川市、隣接市町に居住する一次取得者層が大
半を占める。日本経済は回復基調にあり先行き不透明なものの、市内の中心部に近接した利便性の高い住宅地域であり
、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は120㎡程度で1,300万円程度、新築戸建住宅
で3,000万円~3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は戸建住宅地域を中心とした地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試
算された。快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り
決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するも
のと判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[110.2]
[100.0]
100
109,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

加古川中心部に位置する利便性の高い住宅地
域であり需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-11
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




近商

(80,300)
b KY502

-41
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
c KY502

-38
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
北6.2m、角地




1低専

(60,100)
d OR502

-28
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
e FM502

-8
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,820  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

100,619 
100
[  92.0]

109,368 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

109,000 
b (            
56,196  
100
[  80.0]
[ 100.5]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

100,852 
100
[ 100.0]

100,852 

101,000 
c (            
94,446  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

91,695 
100
[  85.6]

107,120 

107,000 
d (            
85,300  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

83,627 
100
[  74.7]

111,950 

112,000 
e (            
81,624  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

81,624 
100
[  73.5]

111,053 

111,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 不動産の
仕入れ
%/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -23.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



加古川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,278,987 

252,064 

1,026,923 

958,860 

68,063 
( 0.9706
66,062 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        1,468,044 円    (      12,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 48.00 W2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   121 ㎡      7.7 m x   15.4 m  前面道路:市道         6.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4LDK程度の戸建住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
戸建住宅一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
96.00 

100.0 

96.00 

1,119 

107,424 
2.0  214,848 
2.0  214,848 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


96.00 

100.0 

96.00 


107,424 
214,848 
214,848 
⑨年額支払賃料        107,424 円 × 12ヶ月 =        1,289,088 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       96.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,289,088 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =          64,454 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,224,634 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           214,848 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          214,848 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           52,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,278,987 円    (         10,570 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a WK502賃Y
    -15
1,015  
    973
100
[100.0]
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,251 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,169 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,119 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b NY502賃
    -2
833  
    798
100
[100.0]
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,087 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加古川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 37,800 円           12,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 51,564 円             1,289,088 ×       4.0 %
③公租公課  土地                30,400 円     査定額
 建物               107,100 円           12,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        12,600 円           12,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,600 円           12,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    252,064 円 (               2,083 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 12,600,000 円                          設計監理料率
  130,000 円/㎡ ×       96.00 ㎡ × (100% +   1.00 %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
958,860 円  
(              7,924 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,278,987 円      
②総費用 252,064 円      
③純収益 ①-② 1,026,923 円      
④建物等に帰属する純収益 958,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 68,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
66,062 円      

  (                            546 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               1,468,044 円


(                        12,100 円/㎡)