別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 若杉 和宏 印  TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  1㎡当たりの価格 115,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
91,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町北在家2342番外
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
北西5.3m市道 水道、ガス、下水 加古川

1.4km
(2)



①範囲 東   120 m、西    40 m、南    80 m、北   110 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5.3
m市道
交通

施設
加古川駅南方

1.4km
法令

規制
2住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
周辺には一部未利用地も見られるが、公共施設や各種店舗等に近接した利便性を有する住宅地域である。各種利
便性を反映した堅調な需要に支えられ、地価はやや上昇傾向で推移しているものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           115,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            54,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は市内を中心に、隣接市町に居住する一次取得者
層が大半を占める。近隣地域は、住環境が良好な住宅地域であり、新たに分譲された新興住宅団地との競合も想定され
るが、市内の中心部に近接しており、利便性も高いことから、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準的
な規模の土地で2,000万円~2,500万円程度、新築戸建住宅で3,000万円~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は、自己利用目的の取引を主とする地域にあることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高
い。一方、周辺には、共同住宅等の収益物件も散見されることから、収益還元法を適用したが、地価に見合う賃料が収
受できていないこともあって、収益価格はかなり低位に試算された。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留
め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[104.0]
[100.0]
100
115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          114,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して
いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外
経済や中央銀行による金融政策の今後の動向
に注意を要する。

中心市街地に近い住環境良好な地域で、需要
は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移し
ている。地域要因に特段の変動は見られない


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6.2m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
b MY502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
正方形 南西6.3m私道
、中間画地




1低専

(50,100)
c KY502

-38
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
北6.2m、角地




1低専

(60,100)
d KY502

-11
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




近商

(80,300)
e OR502

-14
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東3m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
113,466  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

114,033 
100
[  96.9]

117,681 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

118,000 
b (            
80,350  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

79,554 
100
[  70.6]

112,683 

113,000 
c (            
94,446  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

91,695 
100
[  82.4]

111,280 

111,000 
d (            
99,820  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

100,619 
100
[  86.7]

116,054 

116,000 
e (            
82,242  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

83,393 
100
[  75.6]

110,308 

110,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     -25.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +5.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     115,000 円/㎡]  



加古川 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,107,083 

757,781 

3,349,302 

2,815,700 

533,602 
( 0.9706
517,914 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格       11,509,200 円    (      54,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 110.00 LS2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居

60 %   200 %   200 %   210 ㎡     15.5 m x   13.5 m  前面道路:市道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2Fとも共同住宅(ファミリータイプ:約55㎡)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
110.00 

100.0 

110.00 

1,568 

172,480 
2.0  344,960 
2.0  344,960 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


220.00 

100.0 

220.00 


344,960 
689,920 
689,920 
⑨年額支払賃料        344,960 円 × 12ヶ月 =        4,139,520 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      220.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,139,520 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         206,976 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,932,544 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           689,920 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          689,920 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          167,985 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,107,083 円    (         19,558 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a MY502賃
    -3
1,302  
  1,240
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,702 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,638 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,568 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b KT502賃
    -4
1,175  
  1,150
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,626 
c KY502賃
    -1
1,016  
  1,016
100
[100.0]
[ 99.6]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]

1,587 
加古川 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 148,000 円           37,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 165,581 円             4,139,520 ×       4.0 %
③公租公課  土地                55,700 円     査定額
 建物               314,500 円           37,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        37,000 円           37,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円           37,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    757,781 円 (               3,608 円/㎡)  (経費率    18.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      220.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,815,700 円  
(             13,408 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,107,083 円      
②総費用 757,781 円      
③純収益 ①-② 3,349,302 円      
④建物等に帰属する純収益 2,815,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 533,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
517,914 円      

  (                          2,466 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              11,509,200 円


(                        54,800 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三浦 靖和 印  TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  1㎡当たりの価格 115,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
91,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町北在家2342番外
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
北西5.3m市道 水道、ガス、下水 加古川

1.4km
(2)



①範囲 東   120 m、西    40 m、南    80 m、北   110 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 5.3
m市道
交通

施設
加古川駅南方

1.4km
法令

規制
2住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
加古川市中心部の住環境良好な住宅地域であり、周囲に未利用地も見受けられるが将来的には有効利用が進み、
熟成度を増して行くものと予測する。根強い需要に支えられ地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           115,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            46,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市の中心部及び中心部に隣接する住宅地域の圏域である。需要者の中心は加古川市内の居住者
等であるが、隣接市町からの需要者も見受けられる。近隣地域の如く市内中心部の利便性良好な住宅地域に対する需要
は根強く、近時の経済情勢の下、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地は1,500~2,500
万円程度、新築戸建住宅は3,000~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地は住環
境良好な住宅地域に存し、周辺にはハイツ等の低層賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてお
らず収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[104.0]
[100.0]
100
115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          114,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は
持ち直し傾向にあり、住宅着工数も安定的に
推移する等、不動産市場も落ち着きを見せて
いる。

地域要因に特別な変動は見られないが、住環
境良好な地域で、安定的な需要を背景に地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6.2m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
b IH502

-28
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西5.4m市道
、南東5.4m、
準角地



1低専

(60,100)
c SR502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
d WK502

-51
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
e IH502

-18
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東5.4m道路
、中間画地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
113,466  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

114,033 
100
[  98.9]

115,301 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

115,000 
b (            
124,169  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

120,552 
100
[ 100.8]

119,595 

120,000 
c (            
105,720  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

104,673 
100
[  97.0]

107,910 

108,000 
d (            
104,077  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

102,036 
100
[  89.1]

114,519 

115,000 
e (            
113,956  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

111,833 
100
[  98.0]

114,115 

114,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     115,000 円/㎡]  



加古川 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,884,442 

696,905 

3,187,537 

2,731,990 

455,547 
( 0.9706
442,154 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        9,825,644 円    (      46,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 110.00 LS2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居

60 %   200 %   200 %   210 ㎡     15.5 m x   13.5 m  前面道路:市道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階、2階共に各2戸の共同住宅、ファミリータイプ55㎡を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
110.00 

100.0 

110.00 

1,483 

163,130 
2.0  326,260 
2.0  326,260 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


220.00 

100.0 

220.00 


326,260 
652,520 
652,520 
⑨年額支払賃料        326,260 円 × 12ヶ月 =        3,915,120 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      220.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等の預かり金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,915,120 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         195,756 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,719,364 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           652,520 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          652,520 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          158,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,884,442 円    (         18,497 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a MY502賃
    -3
1,302  
  1,240
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

1,572 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,549 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,483 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b KT502賃
    -4
1,175  
  1,150
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,536 
c MY502賃
    -5
1,039  
    977
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]

1,539 
加古川 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 107,700 円           35,900,000 ×       0.3 %
②維持管理費 156,605 円             3,915,120 ×       4.0 %
③公租公課  土地                55,700 円     査定額
 建物               305,100 円           35,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        35,900 円           35,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円           35,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    696,905 円 (               3,319 円/㎡)  (経費率    17.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      220.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,731,990 円  
(             13,009 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,884,442 円      
②総費用 696,905 円      
③純収益 ①-② 3,187,537 円      
④建物等に帰属する純収益 2,731,990 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 455,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
442,154 円      

  (                          2,105 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               9,825,644 円


(                        46,800 円/㎡)