別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -3 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 藤原 正秀 印  TEL.
鑑定評価額 9,790,000 円  1㎡当たりの価格 66,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
53,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市米田町平津字向嶋732番84
②地積
 (㎡)
147  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2低専
(60,150)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅の建
ち並ぶ区画整然な住
宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 宝殿

1.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    85 m、南    45 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
宝殿駅南東方

1.9km
法令

規制
2低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。相
対的に選好性に劣り、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            66,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線沿線で概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者は市内及び隣接市町の居住者が大半
を占め、圏域外からの転入者は少ない。景気回復傾向が継続し住宅需要は徐々に改善の動きが見られるが、新規分譲等
による供給圧力が強く利便性の劣る住宅地域に対する不動産の選別化が厳しく、選好性に劣り地価は下落基調にある。
需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な規模で1,000万円前後、新築戸建住宅は2,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅用に開発された住宅団地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済
合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が支配的で、収益物
件の所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、
代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[179.9]
[100.0]
100
66,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           66,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向が継続し、個人消費
も持ち直していること等から、住環境や利便
性が優る地域を中心に不動産市況は改善しつ
つある。

地域要因に格別の変動はない。最寄駅からや
や距離があり、生活利便性にやや劣ること等
から、選好性に劣り地価は下落傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +73.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-24
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東5.3m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
b KY502

-45
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.8m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
c MM502

-4
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
d IH502

-23
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
e SG502

-23
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,693  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

88,648 
100
[ 131.2]

67,567 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

67,600 
b (            
66,230  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

66,098 
100
[  99.6]

66,363 

66,400 
c (            
76,591  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

76,591 
100
[ 111.2]

68,877 

68,900 
d (            
71,429  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

70,439 
100
[ 105.0]

67,085 

67,100 
e (            
70,038  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

70,038 
100
[ 106.1]

66,011 

66,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     +25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境      -4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      66,600 円/㎡]  



加古川 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適
用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -3 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 境 めぐみ 印  TEL.
鑑定評価額 9,790,000 円  1㎡当たりの価格 66,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
53,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市米田町平津字向嶋732番84
②地積
 (㎡)
147  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2低専
(60,150)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅の建
ち並ぶ区画整然な住
宅地域
北西6m市道 水道、ガス、下水 宝殿

1.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    85 m、南    45 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北    
    6m市道
交通

施設
宝殿駅南東方

1.9km
法令

規制
2低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に大きな変動は見られず、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地として、今後も現状のまま
推移するものと予測する。地価は当面の間、下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            66,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山陽本線沿線で概ね加古川市西部および高砂市の市境付近の住宅地域である。需要者の中心はJR山
陽本線沿いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。加古川市内においては、加古川以西の住宅地域の相対的地位
はやや低く、駅からも距離があることより需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は1,000万円程度、新
築戸建は2,500万円~3,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない戸建住宅が中心の住宅団地で自己使用目的での取引が主流である。画地規模
等から賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場
性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[179.9]
[100.0]
100
66,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           66,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向を基調とするが、加
古川市の総人口及び生産年齢人口は減少傾向
が継続している。地域ごとの二極化、選別化
傾向が見られる。

加古川以西の住宅地域で最寄駅からは距離が
あるため、需要は回復に至らず、地価は継続
して下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +73.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-45
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.8m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
b OR502

-44
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8.6m市道
、北西6m、
角地



1中専

(70,200)
c MM502

-4
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
d MM502

-8
加古川市

更地


  
(           ) 
台形 北東10.5m国
道、中間画地




近商

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
66,230  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

66,098 
100
[  98.6]

67,037 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

67,000 
b (            
69,568  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

67,407 
100
[ 103.8]

64,939 

64,900 
c (            
76,591  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

76,591 
100
[ 111.2]

68,877 

68,900 
d (            
61,092  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

67,880 
100
[ 101.9]

66,614 

66,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境      -4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      66,600 円/㎡]  



加古川 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため非適用
とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ