別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -4 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 陰山 有里 印  TEL.
鑑定評価額 9,250,000 円  1㎡当たりの価格 63,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
51,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町土山字北畑421番87
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南西5.1m市道 水道、ガス、下水 土山

1.3km
(2)



①範囲 東    35 m、西    80 m、南    50 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北5.1
m市道
交通

施設
土山駅北東方

1.3km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした住宅地域で、特に地域要因の変動は認められないため、今後も現状を維持するものと予測する。
地価はやや弱含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は
加古川市内及び隣接市町内の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近年周辺の住宅団地の開発により
供給圧力が強く、相対的地位の低下が否めないため、需要はやや弱含みである。土地は900万円程度、新築の戸建住
宅は2,500万円程度が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、自用目的の取引が支配的である。画地規模が小さくまた経済的に戸建住
宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価
格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもっ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[190.4]
[101.0]
100
63,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口は減少傾向。緩やかな景気改
善傾向だが、増税の影響等先行き不透明で、
土地の需要は都心回帰傾向や選別化が顕著で
ある。

地域要因に特段の変動はないが、周辺の住宅
団地に対する相対的地位の低下から需要はや
や弱含みである。地価も下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境       +83.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SG502

-1
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b FM502

-30
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.8m道路、
北4.4m、
準角地



1中専

(70,192)
c MY502

-14
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4.1m市道
、中間画地




工業

(60,200)
d SG502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e IT502

-7
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東5.3m市道、
北西5.3m、
準角地



2低専

(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,880  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,880 
100
[  99.0]

63,515 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

64,200 
b (            
59,761  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

58,589 
100
[  93.1]

62,931 

63,600 
c (            
71,631  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

72,210 
100
[ 104.8]

68,903 

69,600 
d (            
67,223  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,223 
100
[ 107.9]

62,301 

62,900 
e (            
72,538  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

70,425 
100
[ 119.8]

58,785 

59,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     +12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,800 円/㎡]  



加古川 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -4 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 若杉 和宏 印  TEL.
鑑定評価額 9,250,000 円  1㎡当たりの価格 63,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
51,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町土山字北畑421番87
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南西5.1m市道 水道、ガス、下水 土山

1.3km
(2)



①範囲 東    35 m、西    80 m、南    50 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5.1
m市道
交通

施設
土山駅北東方

1.3km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。但し、利便性にやや劣
り、また、新興戸建分譲地との競合もあることから、価格はやや弱含みで推移しているものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は市内を中心として、隣接市町に居住する一次取
得者層が大半を占める。近隣地域は、区画整然と造成された住宅地域であるが、近年、周辺に新興の戸建分譲も散見さ
れ、これら新興住宅地域との競合もあり、需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的な土地で1,
000万円程度、新築戸建住宅で2,300万円~2,800万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、標準的な画地規模は小さく、また、経済合理的に
戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利
用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[189.3]
[101.0]
100
63,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して
いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外
経済や中央銀行による金融政策の今後の動向
に注意を要する。

市街地中心部からやや距離を置く住宅地域で
あり、また、周囲に新規の戸建分譲も多く見
られるなど、当該地域の需要を喚起する要因
は見られない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境       +82.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SG502

-1
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b SG502

-66
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地




工業

(60,200)
c MY502

-14
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4.1m市道
、中間画地




工業

(60,200)
d IT502

-7
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東5.3m市道、
北西5.3m、
準角地



2低専

(70,150)
e SG502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,880  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,880 
100
[  98.0]

64,163 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

64,800 
b (            
45,830  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

45,830 
100
[  75.7]

60,542 

61,100 
c (            
71,631  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

72,210 
100
[ 104.8]

68,903 

69,600 
d (            
72,538  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

70,425 
100
[ 118.8]

59,280 

59,900 
e (            
67,223  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,223 
100
[ 107.9]

62,301 

62,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -22.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     +11.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,800 円/㎡]  



加古川 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ