別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -5 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井本 季伸 印  TEL.
鑑定評価額 4,890,000 円  1㎡当たりの価格 17,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市八幡町宗佐字町前452番
②地積
 (㎡)
286  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
農家住宅のほかに事
業所も見られる住宅
地域
北3m市道 水道 厄神

1.6km
(2)



①範囲 東    70 m、西    90 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

3m市道 交通

施設
厄神駅東方

1.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
加古川市郊外にあり農家住宅のほか個人経営の事業所や店舗も見られる集落地域であるが、大きな変動要因がな
く当面の間は現状のまま推移していくものと判断される。地域性から地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は概ね加古川市及び隣接市町内のうち市街化調整区域等の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、地縁
的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。県道背後に位置し個人経営の事業所や店舗も僅かに見られるが街路条件が
劣る集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は地縁者にほぼ限定され取引は少ない。取引には個別的な諸事情が
介在している場合も多く、画地規模も様々であることから市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
加古川市郊外の農家集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引
は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、自己
利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加傾向。加古川駅周辺では商業地の整備によ
り住宅地の価格は安定。利便性の劣る集落地
域の需要は弱い。

加古川市郊外の街路条件の劣る調整区域にあ
り、周辺人口の減少、高齢化も影響し需要は
低迷。価格は依然緩やかな下落が続く。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OR502

-55
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 北東4.2m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
b KY502

-74
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
c NY502

-26
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.6m県道
、北東8m、
角地



「調区」 

(60,200)
d WK502

-44
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2.2m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e IT502

-45
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,983  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

16,813 
100
[  98.5]

17,069 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

17,100 
b (            
15,073  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

16,009 
100
[  94.6]

16,923 

16,900 
c (            
18,657  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

18,904 
100
[ 110.1]

17,170 

17,200 
d (            
13,883  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

17,267 
100
[ 100.8]

17,130 

17,100 
e (            
19,011  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,669 
100
[ 108.0]

17,286 

17,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +4.0 環境     -15.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +8.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,100 円/㎡]  



加古川 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく公法上の規制により賃貸住宅の想定をす
ることが困難であるため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -5 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 大谷 良太 印  TEL.
鑑定評価額 4,890,000 円  1㎡当たりの価格 17,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市八幡町宗佐字町前452番
②地積
 (㎡)
286  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
農家住宅のほかに事
業所も見られる住宅
地域
北3m市道 水道 厄神

1.6km
(2)



①範囲 東    70 m、西    90 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

3m市道 交通

施設
厄神駅東方

1.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は農家住宅のほかに事業所も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する
。地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町のうち市街化調整区域内等の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、概ね農
業従事者等地縁的選好性を持つ者である。少子高齢化等により旧来の集落地域は選好性が低く、地縁性を有する地元居
住者等に限定され、需要は弱含みで推移している。取引自体極めて少なく画地規模もまちまちであり、市場での需要の
中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は郊外の農家集落地域であり、自己使用目的での取引が中心となっている。アパート等の収益物件は皆無であ
り賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格で
あり信頼性は高い。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

市街化調整区域の農家集落で、地縁性を持つ
居住者に需要は限定され、依然として低調で
ある。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a MM502

-45
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2m市道、
北2.2m、角地




「調区」 

(60,200)
b WK502

-44
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2.2m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c NY502

-26
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.6m県道
、北東8m、
角地



「調区」 

(60,200)
d FM502

-38
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 西11m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,147  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[   /  ]
100
[  94.8]

15,674 
100
[  92.2]

17,000 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

17,000 
b (            
13,883  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[  80.0]
100
[  97.0]

17,801 
100
[ 105.6]

16,857 

16,900 
c (            
18,657  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

18,904 
100
[ 107.0]

17,667 

17,700 
d (            
23,505  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

25,960 
100
[ 151.9]

17,090 

17,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +12.0 交通・接近   -1.0 環境     +37.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,100 円/㎡]  



加古川 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域に存するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定を
することが困難であるため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ