別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -6 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 陰山 有里 印  TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  1㎡当たりの価格 121,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
97,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町粟津字中在家731番4
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南西6.2m市道 水道、ガス、下水 加古川

850m
(2)



①範囲 東    40 m、西   110 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6.2
m市道
交通

施設
加古川駅南西方

850m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因には格別の変動がないので、現状のまま推移していくものと予測される。利便性の高い住宅地域である
ため、地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           121,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            12,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川
市内居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者も認められる。利便性良好な市街地中心部で知名度も高い地域である
ため、需要は安定的である。土地は2,000万円程度、新築の戸建住宅は3,500~4,000万円程度が需要の
中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
利便性が良好な地域のため、周辺には勤労者向けの共同住宅等も見られるが、標準的な画地規模が小さいことから戸建
住宅の賃貸住宅を想定して収益価格を求めたため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるた
め信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、一般的要因の動向にも留意の上、鑑
定評価額を上記の通り決定した。なお、単価と総額との関連性も妥当である。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          121,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 加古川(県) -11            ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          121,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口は減少傾向。緩やかな景気改
善傾向だが、増税の影響等先行き不透明で、
土地の需要は都心回帰傾向や選別化が顕著で
ある。

地域要因に特段の変動はないが、利便性に恵
まれた住宅地域で需要は安定的である。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 加古川 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SR502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
b IH502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6.2m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
c WK502

-39
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




2住居

(60,160)
d OR502

-45
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.6m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
e OR502

-42
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
105,720  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

104,673 
100
[  87.5]

119,626 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

121,000 
b (            
113,466  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

114,033 
100
[  91.1]

125,173 

126,000 
c (            
101,115  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

101,418 
100
[  86.6]

117,111 

118,000 
d (            
86,675  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

86,675 
100
[  73.2]

118,408 

120,000 
e (            
90,157  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

88,389 
100
[  76.8]

115,090 

116,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     121,000 円/㎡]  



加古川 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,362,499 

286,822 

1,075,677 

983,280 

92,397 
( 0.9725
89,856 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        1,996,800 円    (      12,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 45.00 W2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         6.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建住宅。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,313 

118,170 
2.0  236,340 
2.0  236,340 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


90.00 

100.0 

90.00 


118,170 
236,340 
236,340 
⑨年額支払賃料        118,170 円 × 12ヶ月 =        1,418,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,418,040 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         113,443 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,304,597 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           236,340 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            2,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          236,340 円 ×    92.0 %  ×    0.2563 =           55,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,362,499 円    (          8,258 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a WK502賃Y
    -9
1,350  
  1,294
100
[100.0]
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,417 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,371 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,313 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃Y
    -15
1,015  
    973
100
[100.0]
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,324 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加古川 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 40,800 円           13,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 56,722 円             1,418,040 ×       4.0 %
③公租公課  土地                46,500 円     査定額。
 建物               115,600 円           13,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        13,600 円           13,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,600 円           13,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    286,822 円 (               1,738 円/㎡)  (経費率    21.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 13,600,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×       90.00 ㎡ × (100% +   1.00 %)
②元利逓増償還率 0.0723        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0769 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
983,280 円  
(              5,959 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,362,499 円      
②総費用 286,822 円      
③純収益 ①-② 1,075,677 円      
④建物等に帰属する純収益 983,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 92,397 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
89,856 円      

  (                            545 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               1,996,800 円


(                        12,100 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -6 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 名倉 友樹 印  TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  1㎡当たりの価格 121,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
97,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町粟津字中在家731番4
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南西6.2m市道 水道、ガス、下水 加古川

850m
(2)



①範囲 東    40 m、西   110 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6.2m
市道
交通

施設
加古川駅南西方

850m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市中心部の利便性の良好な人気の住宅地域として概ね成熟しており地価は底堅く推移して行くものと予測される
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           121,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            13,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市中心部及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は加古川市内の居住者であるが
、隣接市町からの需要者の流入も見受けられる。加古川駅徒歩圏内の利便性の良好な住宅地域の需要は安定的に推移し
ており、地価は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、土地は1,300~2,000万円程度、新築戸建住宅は
3,000~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は快適性、利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性
のある取引事例を収集できた。一方標準地は一般住宅のほか共同住宅が見られるものの、土地価格に見合った賃料水準
が形成されておらず収益性を前提とした土地価格は形成されていないため収益価格は低位に求められた。従って市場性
を反映した比準価格を中心に収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          121,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 加古川(県) -11            ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          121,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口総数及び生産年齢人口は減少
傾向にある。JR加古川駅徒歩圏内の住宅需
要は安定しているが、その他の地域の需要は
総じて弱含み。

JR加古川駅から徒歩圏の利便性が良好な住
宅地の需要は安定的である。地域要因の大き
な変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 加古川 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-38
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
北6.2m、角地




1低専

(60,100)
b WK502

-39
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




2住居

(60,160)
c IH502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6.2m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
d OR502

-45
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.6m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
e WK502

-51
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
94,446  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

91,695 
100
[  77.3]

118,622 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

120,000 
b (            
101,115  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

101,418 
100
[  84.7]

119,738 

121,000 
c (            
113,466  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

114,033 
100
[  95.1]

119,909 

121,000 
d (            
86,675  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

86,675 
100
[  76.0]

114,046 

115,000 
e (            
104,077  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

102,036 
100
[  82.7]

123,381 

125,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -17.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     121,000 円/㎡]  



加古川 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,777,464 

353,822 

1,423,642 

1,324,140 

99,502 
( 0.9706
96,577 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        2,146,156 円    (      13,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
居宅 60.00 W2 115.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         6.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階LDK、和室及び風呂等、2階洋室3部屋を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しを想定したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
居宅
115.00 

100.0 

115.00 

1,312 

150,880 
2.0  301,760 
2.0  301,760 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


115.00 

100.0 

115.00 


150,880 
301,760 
301,760 
⑨年額支払賃料        150,880 円 × 12ヶ月 =        1,810,560 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      115.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,810,560 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         108,634 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,701,926 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           301,760 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          301,760 円 ×    94.0 %  ×    0.2563 =           72,701 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,777,464 円    (         10,773 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KT502賃
    -2
934  
    899
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

1,229 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,370 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,312 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃Y
    -9
1,350  
  1,294
100
[100.0]
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,461 
c NY502賃
    -4
1,258  
  1,168
100
[100.0]
[ 99.6]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

1,421 
加古川 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 52,200 円           17,400,000 ×       0.3 %
②維持管理費 72,422 円             1,810,560 ×       4.0 %
③公租公課  土地                46,500 円     査定額
 建物               147,900 円           17,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        17,400 円           17,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円           17,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    353,822 円 (               2,144 円/㎡)  (経費率    19.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      115.00 ㎡ × (100% +   1.00 %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,324,140 円  
(              8,025 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,777,464 円      
②総費用 353,822 円      
③純収益 ①-② 1,423,642 円      
④建物等に帰属する純収益 1,324,140 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 99,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
96,577 円      

  (                            585 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               2,146,156 円


(                        13,000 円/㎡)