別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -7 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三崎 正義 印  TEL.
鑑定評価額 8,890,000 円  1㎡当たりの価格 88,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
70,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町美乃利字壹反長111番10
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅のほかに農
地も見られる既成住
宅地域
南東6.3m市道 水道、ガス、下水 加古川

950m
(2)



①範囲 東   100 m、西    90 m、南    80 m、北   115 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6.3m
市道
交通

施設
加古川駅南東方

950m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、一般住宅のほか、近くには農地も見られる既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思わ
れる。地価は、やや上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            88,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及びその隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要
者は加古川市及びその隣接市町の居住者が多くを占める。市の中心市街地にも比較的近く利便性のある住宅地域で、需
要はやや強含みであると思料する。土地は900万円程度、新築戸建は2,500万円程度の物件が需要の中心となっ
ている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。画
地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域
でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反
映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[139.0]
[102.0]
100
87,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           87,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の緩やかな回復が続き、雇用・所得環境
にも改善がみられる。加古川市の住環境の良
い住宅地域での不動産市況は手堅く推移して
いる。

市の中心部へも比較的近い既成住宅地域で、
当該地域の宅地に対する需要はやや強含みで
ある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +39.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OR502

-10
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b MM502

-23
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.2m私道
、北西4.2m、
角地



2住居

(70,168)
c MY502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
正方形 南西6.3m私道
、中間画地




1低専

(50,100)
d SR502

-48
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e MM502

-6
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
91,896  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

90,094 
100
[ 103.7]

86,879 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

88,600 
b (            
66,955  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.0]

81,256 
100
[  93.8]

86,627 

88,400 
c (            
80,350  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

79,554 
100
[  92.1]

86,378 

88,100 
d (            
71,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

70,957 
100
[  82.2]

86,322 

88,000 
e (            
64,780  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

64,780 
100
[  75.7]

85,575 

87,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      +8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.0 環境      +4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境      +2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境      -9.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -3.0 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      88,000 円/㎡]  



加古川 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -7 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井上 基 印  TEL.
鑑定評価額 8,890,000 円  1㎡当たりの価格 88,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
70,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町美乃利字壹反長111番10
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅のほかに農
地も見られる既成住
宅地域
南東6.3m市道 水道、ガス、下水 加古川

950m
(2)



①範囲 東   100 m、西    90 m、南    80 m、北   115 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6.3m
市道
交通

施設
加古川駅南東方

950m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、ほぼ成熟した戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するも
のと予測する。また、地価水準は、横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            88,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、おおむねJR山陽本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、圏内の居住者
を主とするものであり、圏外からの転入者は少ない。対象標準地周辺は、加古川駅からほぼ徒歩圏内の利便性の高さも
あり、周辺で見られる農地が宅地へ転換されることも多い。また、需要は底堅い地域となっている。土地は800万~
1,000万円程度、新築住宅は2,500万前後程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であるとともに経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため
、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、
鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡
を得ている。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[139.0]
[102.0]
100
87,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           87,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が
見られ、一部では上昇に転じる地点も見られ
る。一方で、地域ごとの二極化、選別化の傾
向も見られる。

加古川駅からほぼ徒歩圏内の利便性の高い住
宅地域であり、需要は底堅い。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +39.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OR502

-29
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.3m市道
、北東3.2m、
角地



1中専

(70,160)
b KT502

-5
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c KY502

-38
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
北6.2m、角地




1低専

(60,100)
d MM502

-23
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.2m私道
、北西4.2m、
角地



2住居

(70,168)
e OR502

-10
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,393  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

85,955 
100
[  97.1]

88,522 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

90,300 
b (            
82,800  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

84,490 
100
[  95.0]

88,937 

90,700 
c (            
94,446  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

91,695 
100
[ 106.2]

86,342 

88,100 
d (            
66,955  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.0]

81,256 
100
[  97.5]

83,339 

85,000 
e (            
91,896  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

90,094 
100
[ 110.4]

81,607 

83,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   -3.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     +14.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.0 環境      +8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     +15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      88,000 円/㎡]  



加古川 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ