別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -9 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 大谷 良太 印  TEL.
鑑定評価額 7,360,000 円  1㎡当たりの価格 53,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町元町84番2
②地積
 (㎡)
138  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



台形
1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ既成の住宅地域
東5.1m市道 水道、下水 別府

1.0km
(2)



①範囲 東    35 m、西    20 m、南    85 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.1m
市道
交通

施設
別府駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、当面は現状のまま維持するものと見込まれる。地価はやや
弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線を中心とする加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は
加古川市内等の居住者で一次取得者が大多数を占める。日本経済は回復基調にあるものの先行き不透明から依然として
需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で700~800万円前後、新築の戸建住宅
で2,200~2,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域等は自用の建物が中心となっており、周辺部にも低層のアパート等も見られるが、賃貸市場の成熟度は総じて
低く、自用目的での取引が中心であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性の高い
価格である。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。な
お、単価と総額からも妥当性を有するものと判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[118.5]
[101.0]
100
53,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

山陽電鉄沿線の一般住宅が建ち並ぶ既成の住
宅地域で、地域要因に特段の変動は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM502

-60
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b MY502

-34
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4m市道、
北東4.4m、
二方路



1住居

(60,160)
c MM502

-3
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西7m県道、
北西1.8m、
北東1.8m、
三方路


準住居

(70,200)
d KY502

-15
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西11.2m市
道、中間画地




1住居

(60,200)
e MY502

-33
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 北西4.8m道路
、南西3m、
二方路



1中専

(70,192)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
58,633  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

58,340 
100
[ 109.8]

53,133 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

53,700 
b (            
45,031  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

43,632 
100
[  82.5]

52,887 

53,400 
c (            
65,455  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

64,172 
100
[ 122.6]

52,343 

52,900 
d (            
67,980  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

67,105 
100
[ 126.1]

53,216 

53,700 
e (            
40,920  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

40,474 
100
[  77.2]

52,427 

53,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +19.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -22.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,300 円/㎡]  



加古川 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいこと等から市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理
的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -9 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 足立 英基 印  TEL.
鑑定評価額 7,360,000 円  1㎡当たりの価格 53,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
43,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町元町84番2
②地積
 (㎡)
138  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



台形
1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ既成の住宅地域
東5.1m市道 水道、下水 別府

1.0km
(2)



①範囲 東    35 m、西    20 m、南    85 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北5.1
m市道
交通

施設
別府駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 格別の変動要因がないので戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は当面、やや弱含み基調
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町内の山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内在
住者及びその縁故者で、周辺市町からの転入は少ない。戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅需要は一部に改善の動き
がみられるものの、旧態色の強い地域では依然やや弱含み傾向が続いている。土地は150㎡前後で700~800万
円程度、新築戸建住宅で2,000万円~2,500万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、当該地域内では標準的な画地規模が小さいことから共同住宅の想定は
困難で、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、代表標
準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[118.5]
[101.0]
100
53,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 雇用、所得環境に持ち直しの機運も見られ
るが、地域経済は総じて力強さに欠ける。ま
た住宅需要の都心回帰傾向や土地の選別化が
顕著である。

 市内でも山陽電鉄線沿線の住宅地域はJR
線沿線と比べ選好性が劣るが、利便性がまず
まずの当該地域では地価は弱含みながら堅調
に推移している。

 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IT502

-16
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西3.7m市道
、北西5m、
二方路



1中専

(60,160)
b MY502

-34
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4m市道、
北東4.4m、
二方路



1住居

(60,160)
c AH502

-49
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.9m市道
、北西6m、
角地



1中専

(70,200)
d OR502

-27
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e KY502

-15
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西11.2m市
道、中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
46,500  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

45,901 
100
[  87.4]

52,518 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

53,000 
b (            
45,031  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

43,632 
100
[  82.5]

52,887 

53,400 
c (            
47,317  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[  75.0]
100
[ 103.0]

61,068 
100
[ 115.0]

53,103 

53,600 
d (            
65,067  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

65,067 
100
[ 118.8]

54,770 

55,300 
e (            
67,980  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

67,105 
100
[ 128.2]

52,344 

52,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +22.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,300 円/㎡]  



加古川 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
 標準的な画地規模が小さいことなどから共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建
住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ