別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -10 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三浦 靖和 印  TEL.
鑑定評価額 4,520,000 円  1㎡当たりの価格 28,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市志方町志方町字馬場田1508番
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,176)

1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北4.4m市道 水道、下水 宝殿

3.8km
(2)



①範囲 東   140 m、西    40 m、南   150 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4.4
m市道
交通

施設
宝殿駅北方

3.8km
法令

規制
1住居
(60,176)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中規模一般住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因の変動は少なく、今後も現状のまま推移する
ものと予測する。最寄駅からも遠く、需要は弱含みで、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市外縁部の既成住宅地域を主として隣接市の既成住宅地域に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性
を有する者がほとんどで、圏域外の需要者はほぼ見られない。最寄駅、市街地からも遠い既成住宅地域で、地場産業の
衰退、少子高齢化等の影響を受け、ここ数年需要は低迷しており不動産の動きは少ない。市場の中心価格帯の把握は困
難であるが、標準的規模の土地総額は概ね500万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在
する地域は既成住宅地域で、一般向け賃貸住宅はほぼ存在しないため収益価格は求めることができなかった。従って取
引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより、比準価格を採用し、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 98.3]
100
100
[100.0]
100
[ 60.5]
[100.0]
100
28,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地場産業の衰退等、地域経済は依然低迷し、
少子高齢化の進展に伴う需要減等も相俟って
、不動産市場及び地価に回復の兆しは見られ
ない。

地域要因に特別な変動は見られないが、需要
回復の兆しは見られず、地価は下落傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     +2.0
環境       -22.0
行政       -20.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a MY502

-69
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m県道、
西2.8m、
準角地



近商

(80,200)
b MM502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
不整形 北西5.8m市道
、北東3.5m、
角地



1住居

(70,200)
c MY502

-70
加古川市

更地


  
(           ) 
長方形 南西3.1m道路
、中間画地




1住居

(60,160)
d KY502

-73
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e SG502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,434  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  99.8]

23,270 
100
[  84.0]

27,702 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

27,700 
b (            
30,247  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

32,629 
100
[ 115.5]

28,250 

28,300 
c (            
32,062  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

31,586 
100
[ 105.5]

29,939 

29,900 
d (            
33,506  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

32,936 
100
[ 113.4]

29,044 

29,000 
e (            
23,275  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,066 
100
[  83.2]

27,724 

27,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -0.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境     +11.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -20.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,600 円/㎡]  



加古川 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街地や最寄駅から遠く、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要を想定することが困難な地域に所在する
ため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -10 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 陰山 有里 印  TEL.
鑑定評価額 4,520,000 円  1㎡当たりの価格 28,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市志方町志方町字馬場田1508番
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,176)

1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北4.4m市道 水道、下水 宝殿

3.8km
(2)



①範囲 東   140 m、西    40 m、南   150 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北4.4
m市道
交通

施設
宝殿駅北方

3.8km
法令

規制
1住居
(60,176)


⑤地域要因の将
 来予測
既成住宅地域で、特に変動要因がないため現況を維持するものと思料する。志方町中心部に位置するが、利便性
が劣るため、地価は弱含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は近隣地
域に地縁性を有する者に限定される傾向にあり、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。集落色がやや強く街路条
件も劣る地域であるため需要は弱含みである。土地は500万円程度が需要の中心価格帯で、新築戸建住宅の取引はほ
とんどない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街地や最寄駅から遠く利便性が劣る地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、また、経済合理的に戸建住宅の賃貸
事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、規
範性を有する信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準
地とも均衡がとれ妥当と判断する。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 98.3]
100
100
[100.0]
100
[ 60.5]
[100.0]
100
28,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口は減少傾向。緩やかな景気改
善傾向だが、増税の影響等先行き不透明で、
土地の需要は都心回帰傾向や選別化が顕著で
ある。

地域要因に特段の変動はないが、市街地中心
部より離れ、利便性が劣るため、需要は弱含
みである。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     +2.0
環境       -22.0
行政       -20.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KT502

-30
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
b SG502

-18
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地




1低専

(50,100)
c SG502

-65
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.3m市道、
南4.3m、角地




2低専

(70,150)
d KT502

-3
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
北東1.5m、
角地



1中専

(60,200)
e MM502

-29
加古川市

更地


  
(           ) 
不整形 北西5.8m市道
、北東3.5m、
角地



1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,224  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

26,954 
100
[ 105.0]

25,670 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

25,700 
b (            
30,063  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

30,063 
100
[  98.0]

30,677 

30,700 
c (            
36,570  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

34,467 
100
[ 122.4]

28,159 

28,200 
d (            
35,556  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

35,988 
100
[ 120.8]

29,791 

29,800 
e (            
30,247  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

32,629 
100
[ 109.2]

29,880 

29,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +15.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,600 円/㎡]  



加古川 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街地や最寄駅から遠く、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要を想定することが困難であるため非適用
とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ