別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -11 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井本 季伸 印  TEL.
鑑定評価額 8,070,000 円  1㎡当たりの価格 70,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市野口町長砂字東池ノ向97番20
②地積
 (㎡)
114  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
南東6.3m市道 水道、ガス、下水 東加古川

2.5km
(2)



①範囲 東    70 m、西    85 m、南   105 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
 6.3m市道
交通

施設
東加古川駅西方

2.5km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩圏外の画地規模の小さな既成住宅地域内にあり交通の利便性にはやや劣る。地域性に大きな変動
要因は見られないが、雇用や所得環境が良くなったことにより住宅市場が改善され価格水準は横這いで安定。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者は市内を中心として、概ね隣接市町に居住する一次取得者
層が大半を占める。区画整然とした戸建住宅地域で、画地規模は小さく最寄り駅からやや距離があるものの、市内中心
部の住宅市場の改善に伴い価格水準は概ね安定している。中心価格帯は、土地は120㎡程度で800~900万円程
度、新築戸建住宅で2,200~2,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困
難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地
との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[172.2]
[102.0]
100
71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加傾向。加古川駅周辺では商業地の整備によ
り住宅地の価格は安定。利便性の劣る集落地
域の需要は弱い。

最寄駅からやや距離を置く戸建住宅地域であ
るが、雇用や所得環境の改善が続く中、一定
の需要が見られ地価水準は横這いで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +64.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM502

-29
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南6m市道、
南東6m、角地




1中専

(70,200)
b KT502

-49
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6m道路、
北東4m、
二方路



1中専

(60,200)
c MM502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m道路、
中間画地




1中専

(60,200)
d IH502

-31
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
e FM502

-30
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.8m道路、
北4.4m、
準角地



1中専

(70,192)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
87,197  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

82,102 
100
[ 118.2]

69,460 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

70,800 
b (            
62,466  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

61,848 
100
[  88.9]

69,570 

71,000 
c (            
99,960  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

99,960 
100
[ 143.4]

69,707 

71,100 
d (            
89,552  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

90,457 
100
[ 131.2]

68,946 

70,300 
e (            
59,761  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

58,589 
100
[  84.1]

69,666 

71,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +17.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +42.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境     +34.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,800 円/㎡]  



加古川 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -11 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 若杉 和宏 印  TEL.
鑑定評価額 8,070,000 円  1㎡当たりの価格 70,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市野口町長砂字東池ノ向97番20
②地積
 (㎡)
114  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
南東6.3m市道 水道、ガス、下水 東加古川

2.5km
(2)



①範囲 東    70 m、西    85 m、南   105 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.3
m市道
交通

施設
東加古川駅西方

2.5km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅からは、徒歩圏外の住宅団地に存し、やや利便性に劣るが、住環境は良好で、地域を特段変化させるよう
な要因は見当たらない。当面は現状を維持しつつ推移し、地価は、概ね横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は市内を中心として、隣接市町に居住する一次取
得者層が大半を占める。近隣地域は区画整然と造成された住宅団地であるが、一方で、近隣周辺において新たに分譲さ
れた新興住宅地域との競合も懸念される。需要の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で概ね1,000万円弱程
度、新築戸建住宅で2,300万円~2,800万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、標準的な画地規模は小さく、また、経済合理的に
戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利
用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[172.2]
[102.0]
100
71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して
いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外
経済や中央銀行による金融政策の今後の動向
に注意を要する。

鉄道線の最寄駅からは距離を置く郊外の住宅
団地である。利便性等の観点から需要を喚起
する要因は見られず、地域要因に特段の変動
はない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +64.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a MM502

-24
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東5.4m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
b KT502

-49
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6m道路、
北東4m、
二方路



1中専

(60,200)
c FM502

-30
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.8m道路、
北4.4m、
準角地



1中専

(70,192)
d OR502

-10
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e SR502

-48
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
76,960  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

75,451 
100
[ 108.0]

69,862 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

71,300 
b (            
62,466  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

61,848 
100
[  90.9]

68,040 

69,400 
c (            
59,761  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

58,589 
100
[  84.1]

69,666 

71,100 
d (            
91,896  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

90,094 
100
[ 131.3]

68,617 

70,000 
e (            
71,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

70,957 
100
[ 102.6]

69,159 

70,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,800 円/㎡]  



加古川 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ