別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -13 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 境 めぐみ 印  TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  1㎡当たりの価格 109,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町つつじ野1番252
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ新興住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 東加古川

700m
(2)



①範囲 東    55 m、西    20 m、南    70 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北    
    6m市道
交通

施設
東加古川駅南東方

700m
法令

規制
準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に大きな変動は見られず、区画整然とした住環境が良好な閑静な住宅地域として当面は現状を維持する
ものと見込まれる。根強い需要にも支えられており、概ね地価は底固く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           109,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山陽本線沿線で概ね加古川市および隣接市町の住宅地域である。需要者の中心はJR山陽本線沿いの
居住者等で、圏域外からの転入者も一部見られる。昨今の景気回復による影響で、需要は改善の動きが見られ、地価は
底固く推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準規模で1,500万円~1,700万円前後、新築戸建は3,
000万円~3,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない戸建住宅が中心の住宅団地で自己使用目的での取引が主流である。画地規模
等から賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場
性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[109.8]
[100.0]
100
109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          108,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向を基調とするが、加
古川市の総人口は減少傾向である。住環境や
利便性が優る地域を中心に不動産市況は底堅
く推移している。

JR沿線で利便性が高く、閑静で住環境も良
好な地域であることから、地価は堅調に推移
している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-75
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




準工
地区計画等
(60,200)
b NY502

-42
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西2.7m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
c KT502

-1
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
d IT502

-9
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.2m市道
、南東6m、
角地



工業

(70,200)
e WK502

-11
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,977  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

110,285 
100
[ 101.0]

109,193 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

109,000 
b (            
93,700  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.9]

99,787 
100
[  90.3]

110,506 

111,000 
c (            
109,444  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

108,360 
100
[  99.5]

108,905 

109,000 
d (            
112,013  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

106,578 
100
[  97.7]

109,087 

109,000 
e (            
102,233  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

101,221 
100
[  95.0]

106,548 

107,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -6.0 環境     +10.0
画地      -6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      +8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境      +5.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     109,000 円/㎡]  



加古川 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため非適用
とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -13 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井上 基 印  TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  1㎡当たりの価格 108,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町つつじ野1番252
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ新興住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 東加古川

700m
(2)



①範囲 東    55 m、西    20 m、南    70 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
東加古川駅南東方

700m
法令

規制
準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、ほぼ成熟しつつある最寄駅に近い居住環境に優れた戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく
、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           108,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、加古
川市の居住者が多く、圏外からの転入者は少ない。対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきてお
り、駅徒歩圏内に位置していることともあいまって、需要も底堅い傾向が見られる。土地は1,500万~1,700
万円程度、新築住宅は3,000万~3,500万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であるとともに経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため
、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、
鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡
を得ている。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[110.7]
[100.0]
100
108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          108,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が
見られ、一部では上昇に転じる地点も見られ
る。一方で、地域ごとの二極化、選別化の傾
向も見られる。

利便性と居住環境の良さを兼ね備えた住宅地
域で、地価は安定的である。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KT502

-1
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
b MY502

-41
加古川市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
北西6m、角地




1中専

(70,200)
c KY502

-75
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




準工
地区計画等
(60,200)
d AH502

-1
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4.5m市道
、中間画地




1住居

(60,180)
e MM502

-30
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西8m市道、
南西5.8m、
角地



1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
109,444  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

108,360 
100
[  95.8]

113,111 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

113,000 
b (            
93,772  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

91,041 
100
[  81.8]

111,297 

111,000 
c (            
108,977  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

108,977 
100
[ 101.0]

107,898 

108,000 
d (            
83,553  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

82,726 
100
[  79.2]

104,452 

104,000 
e (            
103,984  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

100,955 
100
[  96.9]

104,185 

104,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      +4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     -12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     108,000 円/㎡]  



加古川 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適
用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ