別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -14 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 名倉 友樹 印  TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  1㎡当たりの価格 64,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町稲屋字春日前214番8
②地積
 (㎡)
156  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
東5.3m市道 水道、ガス、下水 尾上の松

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    45 m、南    20 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.3m
市道
交通

施設
尾上の松駅北西方

1.2km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり残っている農地は順次宅地化が進むと思われるが概ね今後も現状の
まま推移すると予測される。地価はやや弱含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は山陽電鉄沿線及びJR山陽本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要の中心は加
古川市居住者で第1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。駅からやや離れた利便性の劣る住宅
地域であり需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は150㎡前後で1,000万円程度、新築の
戸建住宅は2,000万円台前半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は居住の快適性や利便性を重視した、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数
の信頼性のある取引事例を収集できた。一方標準地は、戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建
住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格の試算を断念した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[101.0]
100
64,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口総数及び生産年齢人口は減少
傾向にある。JR加古川駅徒歩圏内の住宅需
要は安定しているが、その他の地域の需要は
総じて弱含み。

最寄駅からやや離れており利便性が比較的劣
ることから需要は弱含みである。地域要因に
特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SR502

-21
加古川市

更地


  
(           ) 
不整形 西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b KT502

-73
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 南東4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
c KT502

-72
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
北西5m、角地




1中専

(70,200)
d OR502

-43
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m道路、
北西1.6m、
二方路



1中専

(60,200)
e AH502

-25
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
53,604  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  85.5]

62,507 
100
[  98.0]

63,783 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

64,400 
b (            
56,581  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

58,274 
100
[  93.1]

62,593 

63,200 
c (            
64,845  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

62,767 
100
[  98.0]

64,048 

64,700 
d (            
69,603  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

68,238 
100
[ 103.9]

65,677 

66,300 
e (            
80,132  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

80,052 
100
[ 125.4]

63,837 

64,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     +28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,600 円/㎡]  



加古川 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適
用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -14 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 大谷 良太 印  TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  1㎡当たりの価格 64,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町稲屋字春日前214番8
②地積
 (㎡)
156  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
東5.3m市道 水道、ガス、下水 尾上の松

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    45 m、南    20 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.3m
市道
交通

施設
尾上の松駅北西方

1.2km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価はやや弱
含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄沿線及びJR山陽本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川
市居住者で第一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。日本経済は回復基調にあるものの先行き
不透明等から利便性の劣る住宅への需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で1,
000万円程度、新築の建売住宅は2,000万円台前半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域等は戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。
自用目的での取引が中心であるため、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[101.0]
100
64,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

地域要因に特に変動はなく、最寄駅からも距
離があり利便性がやや低いため、需要はやや
弱含みである。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KT502

-72
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
北西5m、角地




1中専

(70,200)
b SR502

-21
加古川市

更地


  
(           ) 
不整形 西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c KT502

-73
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 南東4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
d NY502

-36
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東5m市道、
南東5m、角地




工業

(60,200)
e AH502

-24
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3.3m市道
、中間画地




1中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
64,845  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

62,767 
100
[  98.0]

64,048 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

64,700 
b (            
53,604  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  85.5]

62,507 
100
[  98.0]

63,783 

64,400 
c (            
56,581  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

58,274 
100
[  91.2]

63,897 

64,500 
d (            
62,598  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

61,309 
100
[  96.0]

63,864 

64,500 
e (            
63,294  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

62,479 
100
[  97.4]

64,147 

64,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -2.0 環境      +8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,600 円/㎡]  



加古川 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ