別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -16 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 櫻井 美津夫 印  TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  1㎡当たりの価格 70,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町二俣字北畑889番6
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,188)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が混在する既成住
宅地域
北西4.7m市道 水道、ガス、下水 東加古川

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南   100 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
東加古川駅南方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は戸建住宅や農家住宅等が建ち並んだ既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維
持しつつ、地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市の南東部周辺で、JR山陽本線沿線に広がる住宅地域である。需要者は同市及び近隣市町の地縁
者が大半であるが、圏域外からの転勤等による需要も散見される。小規模開発による新規供給が続いており、相対的に
地価が低いエリアでは総額も手頃で、底堅い需要に支えられている。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、
標準的な規模の土地で1,200万円程度、新築建売では画地規模が小さくなり2,600万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には賃貸住宅等が殆ど見受けられず、賃貸市場が形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目
的は自己使用が大半を占めているため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[170.6]
[100.0]
100
70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増
を続けている。また、市民一人当たりの課税
対象所得額も微増傾向で推移している。


最寄駅から徒歩圏内にあり、値頃な物件が多
い地域であるため、一定の底堅い需要が認め
られる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境       +64.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a WK502

-80
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b AH502

-3
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.6m道路、
中間画地




1中専

(60,184)
c MM502

-6
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
d SG502

-22
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e IH502

-31
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,495  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

59,896 
100
[  85.8]

69,809 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

69,800 
b (            
60,246  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

61,538 
100
[  88.2]

69,771 

69,800 
c (            
64,780  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

64,780 
100
[  90.3]

71,739 

71,700 
d (            
67,223  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,223 
100
[  96.0]

70,024 

70,000 
e (            
89,552  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

90,457 
100
[ 129.0]

70,122 

70,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     +33.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,300 円/㎡]  



加古川 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -16 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 小南 貴子 印  TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  1㎡当たりの価格 70,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町二俣字北畑889番6
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,188)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が混在する既成住
宅地域
北西4.7m市道 水道、ガス、下水 東加古川

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南   100 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
東加古川駅南方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横
ばい傾向であると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線及びJR加古川線並びに山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市の圏域。需要者の中心は加古
川市及び隣接市町の居住者が多くを占める。一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であるが、最寄駅から徒歩
圏にて、当該地域における需給関係は安定的に推移している。市場中心の価格帯は土地は1,100万円程度、新築戸
建住宅は2,500万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、賃貸物件も散見されるものの、画地規模や事業収支
の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるので収益価格を試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住
宅地であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を
採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[171.7]
[100.0]
100
69,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復基調にあるが、加古川市
における既成住宅地域の不動産市場は、本格
的な回復傾向にはない。


一般住宅、農家住宅等が見られる地域である
が、最寄駅から徒歩圏であり、当該地域の宅
地需要は横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境       +65.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a AH502

-3
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.6m道路、
中間画地




1中専

(60,184)
b MY502

-14
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4.1m市道
、中間画地




工業

(60,200)
c OR502

-13
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
d FM502

-30
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4.8m道路、
北4.4m、
準角地



1中専

(70,192)
e MM502

-6
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,246  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

61,538 
100
[  90.2]

68,224 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

68,200 
b (            
71,631  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

72,210 
100
[ 101.9]

70,864 

70,900 
c (            
63,028  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

62,404 
100
[  88.4]

70,593 

70,600 
d (            
59,761  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

58,589 
100
[  81.3]

72,065 

72,100 
e (            
64,780  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

64,780 
100
[  93.1]

69,581 

69,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -8.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -17.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -1.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,300 円/㎡]  



加古川 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため原価法の適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であり、また、戸建賃貸事業が成り立つ地域ではないため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ