別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -17 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 名倉 友樹 印  TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 70,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市東神吉町西井ノ口字二十田634番7
②地積
 (㎡)
147  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 宝殿

700m
(2)



①範囲 東    35 m、西    25 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
宝殿駅東方

700m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅が多く見られる住宅地域であり、住宅地として概ね成熟しており地域要因に特別な変動は認められない
。地価は当面の間は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
二方路                0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山陽本線沿線の既成住宅地域で、概ね加古川市及び隣接市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は
加古川市及び隣接市町に地縁を有する者が大半であり、圏外からの転入者は少ない。市中心部から離れた既成住宅地域
であり周辺で中小規模の新規分譲が行われており競合していることから需要はやや弱含みである。需要の中心となる価
格帯は土地で1,000万円程度、新築の戸建分譲で2,500万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は居住の快適性や利便性を重視した、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数
の信頼性のある取引事例を収集できた。一方標準地は画地規模の点などから市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定す
ることが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成立する地域ではないため収益価格の試算を断念した。
従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[171.6]
[101.0]
100
70,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口総数及び生産年齢人口は減少
傾向にある。JR加古川駅徒歩圏内の住宅需
要は安定しているが、その他の地域の需要は
総じて弱含み。

古くからの住宅地であり地域要因に特段の変
動は認められない。地価は小幅ながら下落傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +70.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a MM502

-4
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
b KY502

-45
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.8m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
c MM502

-43
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 北西6.5m県道
、中間画地




2住居

(60,200)
d KY502

-46
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.1m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e IH502

-23
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
76,591  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

76,591 
100
[ 113.5]

67,481 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

68,200 
b (            
66,230  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

66,098 
100
[  96.0]

68,852 

69,500 
c (            
60,264  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

64,730 
100
[  91.4]

70,821 

71,500 
d (            
69,736  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

69,597 
100
[  97.7]

71,235 

71,900 
e (            
71,429  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

70,439 
100
[  98.9]

71,222 

71,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     -13.0
画地      -6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,600 円/㎡]  



加古川 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内に所在し、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想
定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -17 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三浦 靖和 印  TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 70,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市東神吉町西井ノ口字二十田634番7
②地積
 (㎡)
147  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 宝殿

700m
(2)



①範囲 東    35 m、西    25 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 6m市
交通

施設
宝殿駅東方

700m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は古くからの住宅地域であり、地域として熟成しているため、今後とも現状のまま推移するものと予測
する。地価は下落傾向で推移するものと予測するが下げ幅は少ないものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
二方路                0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうちJR山陽本線
沿いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。ここ数年、周辺地域で中小規模程度の戸建開発が数多く見られ、そ
れら物件との競合で需要はやや弱含みの状況にある。市場の中心価格帯は、土地は900~1,500万円程度、新築
戸建住宅は2,500~3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は戸建住宅地域として成熟してお
り、公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域と
しての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることよ
り比準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        121,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[171.6]
[101.0]
100
70,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は
持ち直し傾向にあり、住宅着工数も概ね安定
的に推移する等、不動産市場は落ち着きを取
り戻しつつある。

地域要因に特別な変動は見られない。需要は
やや弱含みであるが、地価は下げ止まりに近
付きつつある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +70.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-23
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m市道
、中間画地




2住居

(60,200)
b KY502

-46
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.1m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c OR502

-44
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8.6m市道
、北西6m、
角地



1中専

(70,200)
d SG502

-23
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e KT602

-6
高砂市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
71,429  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

70,439 
100
[ 100.9]

69,811 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

70,500 
b (            
69,736  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

69,597 
100
[  97.7]

71,235 

71,900 
c (            
69,568  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

67,407 
100
[  98.8]

68,226 

68,900 
d (            
70,038  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

70,038 
100
[  98.9]

70,817 

71,500 
e (            
80,873  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

81,682 
100
[ 116.7]

69,993 

70,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,700 円/㎡]  



加古川 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内に所在し、標準的な画地規模が小さいこと等から、市場性のある共同住宅の建築の想
定は困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ