別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -20 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三浦 靖和 印  TEL.
鑑定評価額 3,730,000 円  1㎡当たりの価格 16,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市志方町細工所字中ノ垣内446番1
②地積
 (㎡)
226  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、農
家住宅が混在する住
宅地域
南5m市道、背面道 水道 宝殿

6.6km
(2)



①範囲 東   130 m、西    80 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5m市道 交通

施設
宝殿駅北方

6.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は最寄駅からも遠い市街化調整区域内の集落地域であり、地域要因の変動は少なく、今後とも現状のま
ま推移するものと予測する。地価は需要の低迷により、依然として下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市内の集落地域を主として周辺市の集落地域に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者が
ほとんどで、圏域外の需要者はほぼ見られない。市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域内の住民の高齢化、人口減
少等の影響により需要は低迷し、ここ数年不動産の動きは少ない。取引自体が少なく、画地規模も様々で市場の中心価
格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在
する地域は既成集落地域で、公法上の規制より賃貸住宅の想定は困難で収益価格は求めることができなかった。従って
取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し、代表標準地との検証を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 98.3]
100
100
[100.0]
100
[104.2]
[100.0]
100
16,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地場産業の衰退等、地域経済は依然低迷し、
少子高齢化の進展に伴う需要減等も相俟って
、不動産市場及び地価に回復の兆しは見られ
ない。

地域要因に特別な変動は見られないが、需要
の低迷により地価は下落傾向で推移している



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -8.0
交通・接近     +3.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a NY502

-26
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.6m県道
、北東8m、
角地



「調区」 

(60,200)
b WK502

-44
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2.2m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c KY502

-74
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
d MM502

-45
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2m市道、
北2.2m、角地




「調区」 

(60,200)
e OR502

-55
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 北東4.2m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,657  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

18,904 
100
[ 111.5]

16,954 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

17,000 
b (            
13,883  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

17,267 
100
[ 108.9]

15,856 

15,900 
c (            
15,073  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

16,009 
100
[  99.6]

16,073 

16,100 
d (            
15,147  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[   /  ]
100
[  94.8]

15,674 
100
[  93.5]

16,764 

16,800 
e (            
16,983  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

16,813 
100
[ 101.9]

16,500 

16,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境     +15.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境      -6.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +3.0 環境      +2.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,500 円/㎡]  



加古川 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸需要が無く、公法上の規制により賃貸住宅の想定を
することが困難であるため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -20 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 藤原 正秀 印  TEL.
鑑定評価額 3,730,000 円  1㎡当たりの価格 16,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市志方町細工所字中ノ垣内446番1
②地積
 (㎡)
226  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅、農
家住宅が混在する住
宅地域
南5m市道、背面道 水道 宝殿

6.6km
(2)



①範囲 東   130 m、西    80 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    19.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5m市道 交通

施設
宝殿駅北方

6.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内に所在する農家住宅、中規模一般住宅が混在する地域で、今後も現状を維持し推移するものと
予測する。地価は需要の低迷により、下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の市街化調整区域を主とした住宅地域の圏域。需要者の中心は地元に地縁性
を有する者が大半を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。公法上の制約、高齢者の増大及び若年層の地域離れ
等に伴う空家の増加等の要因、加えて生活利便性の劣る住宅地域であること等から、需給関係は極めて弱含みである。
取引が少ないうえ、画地規模も様々で、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街化調整区域内の既成住宅地域で、アパート等収益物件は皆無に等しく、公法上の規制から経済合理性の
ある賃貸住宅の想定が困難で、収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的
で取引されることが支配的で、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる。従って、代
表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -5                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 98.3]
100
100
[100.0]
100
[104.2]
[100.0]
100
16,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向が継続し、個人消費
も持ち直していること等から、住環境や利便
性が優る地域を中心に不動産市況は改善しつ
つある。

集落色を残す既成住宅地域で、当該地域に地
縁を有する居住者等に需要が限定される傾向
にあり、若者の地域離れの進捗等から需要は
減退傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -8.0
交通・接近     +3.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IT502

-45
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b KY502

-74
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
c MM502

-45
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2m市道、
北2.2m、角地




「調区」 

(60,200)
d OR502

-55
加古川市

建付


  
(           ) 
台形 北東4.2m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
e NY502

-26
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.6m県道
、北東8m、
角地



「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,011  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,669 
100
[ 114.2]

16,348 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,300 
b (            
15,073  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

16,009 
100
[  94.3]

16,977 

17,000 
c (            
15,147  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[   /  ]
100
[  94.8]

15,674 
100
[  95.3]

16,447 

16,400 
d (            
16,983  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

16,813 
100
[ 103.9]

16,182 

16,200 
e (            
18,657  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

18,904 
100
[ 112.5]

16,804 

16,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境     -11.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +3.0 環境      +4.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境     +16.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,500 円/㎡]  



加古川 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定を
することが困難であるため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ