別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -21 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 大谷 良太 印  TEL.
鑑定評価額 6,030,000 円  1㎡当たりの価格 70,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町別府字せいろ981番16
②地積
 (㎡)
85  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 別府

380m
(2)



①範囲 東    55 m、西    85 m、南    50 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          85 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
別府駅北西方

380m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま
推移していくものと予測する。地価は安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は市内及
び隣接市町に地縁性を持つ居住者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺は宅地として熟成し、需要は安定的に
推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は600万円~800万円程度、新築戸建住宅は2,000万円~2
,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域等は戸建住宅を中心とする地域であり、画地規模が小さく経済合理的に賃貸事業が成り立たないため収益価格
は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格を
もって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額の観点からも妥当性を有
すると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 88.4]
[100.0]
100
70,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち
並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境        -6.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SR502

-35
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b FM502

-31
加古川市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c MM502

-5
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西22m市道、
南東1.8m、
二方路



1中専

(60,200)
d KY502

-16
加古川市

建付


  
(           ) 
袋地等 南東8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e MY502

-39
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
71,404  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

71,261 
100
[ 100.3]

71,048 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

71,000 
b (            
60,285  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

59,103 
100
[  83.4]

70,867 

70,900 
c (            
71,996  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.9]

77,498 
100
[ 108.8]

71,230 

71,200 
d (            
82,683  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

101,023 
100
[ 143.5]

70,399 

70,400 
e (            
46,161  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

44,772 
100
[  62.7]

71,407 

71,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境      +9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -9.0 環境     +15.0
画地      -7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境     +45.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -8.0 環境     -29.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,900 円/㎡]  



加古川 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -21 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 陰山 有里 印  TEL.
鑑定評価額 6,030,000 円  1㎡当たりの価格 70,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町別府字せいろ981番16
②地積
 (㎡)
85  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 別府

380m
(2)



①範囲 東    55 m、西    85 m、南    50 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          85 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6m市
交通

施設
別府駅北西方

380m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で成熟しており、現況を維持するものと思料する。地価は横ばい傾向を示す
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            70,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川
市内居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅に近く大規模商業施設にも近い立地条件から、住宅
地需要は比較的堅調である。土地は600万円程度、新築の戸建住宅は2,500万円程度が需要の中心価格帯となっ
ている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準的な画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅を想定することが困難であり、また、経済合理的に戸建住宅の賃貸
事業が成立する地域ではないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指
標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格をもって、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         62,700 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[ 88.4]
[100.0]
100
70,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           70,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口は減少傾向。緩やかな景気改
善傾向だが、増税の影響等先行き不透明で、
土地の需要は都心回帰傾向や選別化が顕著で
ある。

地域要因に特に変動はなく、最寄駅に近く利
便性に恵まれ、需要は安定的である。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境        -6.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-15
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西11.2m市
道、中間画地




1住居

(60,200)
b KY502

-16
加古川市

建付


  
(           ) 
袋地等 南東8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c SR502

-35
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d OR502

-27
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e FM502

-60
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
67,980  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

67,105 
100
[  94.0]

71,388 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

71,400 
b (            
82,683  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

101,023 
100
[ 128.6]

78,556 

78,600 
c (            
71,404  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

71,261 
100
[ 103.0]

69,185 

69,200 
d (            
65,067  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

65,067 
100
[  90.1]

72,216 

72,200 
e (            
58,633  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

58,340 
100
[  84.6]

68,960 

69,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -6.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境     +30.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -9.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -10.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      70,900 円/㎡]  



加古川 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ