別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -22 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 櫻井 美津夫 印  TEL.
鑑定評価額 5,570,000 円  1㎡当たりの価格 26,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市上荘町小野字助谷712番12
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ高台に開発された
住宅地域
南5m市道 水道、下水 厄神

3.2km
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5m市
交通

施設
厄神駅北西方

3.2km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は戸建住宅が建ち並んだ既成の住宅団地で、地域要因に大きな変化はなく、散発的に個別の建替等が見
られながら現状を維持しつつ、地価はやや弱含んで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            26,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市の北部から中部周辺で、市街化調整区域に形成された住宅地域である。需要者の中心は圏域内に
地縁を有する者にほぼ限定され、圏域外からの転入は殆ど見られない。東播地区の地場産業の低迷や少子高齢化等の影
響から、住宅への需要は低調に推移し、新規供給も殆ど見られない状況が続いている。近隣地域及びその周辺での売買
の中心価格帯は、標準的な規模の土地で550万円程度であり、流通している住宅は中古戸建が大半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見受けられず、賃
貸市場が形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目的は自己使用が殆どであるため、収益価格は
試算せず、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地場産業及び農林業の衰退による住民の流出
や後継者不足は深刻で、地域経済は縮小傾向
が顕著であり、回復の兆しは見られない。


市街地から離れた利便性の劣る住宅団地で、
需要者層が限定される傾向が強いため、地価
は弱含んで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-73
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b KY502

-74
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
c SG502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d IH502

-36
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e NY502

-26
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.6m県道
、北東8m、
角地



「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,506  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

32,936 
100
[ 122.4]

26,908 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

27,700 
b (            
15,073  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

16,009 
100
[  63.0]

25,411 

26,200 
c (            
23,275  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,066 
100
[  88.9]

25,946 

26,700 
d (            
29,829  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

29,859 
100
[ 111.5]

26,779 

27,600 
e (            
18,657  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

18,904 
100
[  72.0]

26,256 

27,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     -40.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      26,800 円/㎡]  



加古川 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅団地内に存するため、適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された市街化調整区域内の住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地
域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -22 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井本 季伸 印  TEL.
鑑定評価額 5,570,000 円  1㎡当たりの価格 26,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市上荘町小野字助谷712番12
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ高台に開発された
住宅地域
南5m市道 水道、下水 厄神

3.2km
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
 5m市道
交通

施設
厄神駅北西方

3.2km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模住宅が建ち並ぶ高台に開発分譲された戸建住宅団地で、加古川市郊外にあることから周辺環境は今後も現
状のまま推移するものと思われる。今後も地価は緩やかな下落傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            26,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地元居住者で、区画整然とした閑静
な戸建住宅地であるが郊外にあることから地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。最寄駅や生活利便施設から
やや距離があり利便性が劣ることから、需要者は限定され取引は少ない。中心価格帯は、土地は200㎡程度で500
~600万円程度、新築戸建住宅で2,000~2,300万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
加古川市郊外の調整区域内に開発された戸建住宅団地で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物
件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は
断念した。従って、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加傾向。加古川駅周辺では商業地の整備によ
り住宅地の価格は安定。利便性の劣る集落地
域の需要は弱い。

地域要因に格別の変動はない。加古川市郊外
にある利便性がやや劣る調整区域内の住宅団
地で、価格は緩やかな下落が続く。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SR502

-47
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b KY502

-73
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c KY502

-74
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.9m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
d SG502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e IH502

-36
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,767  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

40,196 
100
[ 155.5]

25,850 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

26,600 
b (            
33,506  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

32,936 
100
[ 125.5]

26,244 

27,000 
c (            
15,073  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

16,009 
100
[  63.0]

25,411 

26,200 
d (            
23,275  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,066 
100
[  85.9]

26,852 

27,700 
e (            
29,829  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

29,859 
100
[ 114.3]

26,123 

26,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境     +48.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     -40.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   +1.0 環境     +23.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      26,800 円/㎡]  



加古川 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された市街化調整区域内の住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地
域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ