別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 陰山 有里 印  TEL.
鑑定評価額 38,200,000 円  1㎡当たりの価格 182,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町寺家町字南五反田51番13外
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
店舗

S6
中低層の店舗や共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域
南東16m市道 水道、ガス、下水 加古川

350m
(2)



①範囲 東    65 m、西    65 m、南    65 m、北    65 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

16m市道 交通

施設
加古川駅南西方

350m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
駅に近い商店街に位置し、店舗等の新規出店も認められる。周辺では、大規模マンションの建設も計画され、地
価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           188,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           129,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね加古川市及び近隣市町の商業地域である。需要者の中心は地元事業者、個人投資家等で同一需
給圏外の需要者も認められる。駅に近い商業地域で、駅周辺の整備も進み、事業用地に対する需要は持ち直しつつある
。また、新快速停車駅であることからマンション用地としての需要も下支えしている。商業地域の取引は規模、事情等
により様々で需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
駅前である立地条件から収益性を意思決定の拠り所とする需要者も認められるが、自用目的で取引価格を指標とする需
要者が多い不動産市場においては、取引価格が重視されている。従って、商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[ 69.8]
[100.0]
100
182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          179,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復基調を維持しているが、
所得が伸び悩み、事業用地に対する選別化が
顕著である。


JR最寄駅に近い商店街の立地に加え、近年
建物の建替え、新築等が認められる等、テナ
ント需要が安定的である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +4.0
環境       -24.0
行政        -8.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM502

-36
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4.8m市道
、中間画地




商業

(90,288)
b MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
c IH502

-65
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地




近商

(80,270)
d WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
e SG502

-62
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
140,706  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

141,691 
100
[  76.0]

186,436 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

186,000 
b (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[  65.6]

188,915 

189,000 
c (            
163,004  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

185,462 
100
[  88.3]

210,036 

210,000 
d (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[  86.2]

187,939 

188,000 
e (            
131,875  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

133,194 
100
[  70.2]

189,735 

190,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -3.0 環境     +10.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -14.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     188,000 円/㎡]  



加古川 5-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

18,002,450 

3,840,418 

14,162,032 

12,854,300 

1,307,732 
( 0.9511
1,243,784 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       27,038,783 円    (     129,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 166.80 S5 834.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

90 %   400 %   400 %   210 ㎡     10.7 m x   19.6 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1F店舗フロア貸し、2Fから5F事務所部分貸し。 ⑦有効率   80.0 %
の理由
周辺地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
166.80 

80.0 

133.44 

3,033 

404,724 
5.0  2,023,620 
3.0  1,214,172 

 2 5
事務所
166.80 

80.0 

133.44 

2,200 

293,568 
5.0  1,467,840 
3.0  880,704 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


834.00 

80.0 

667.20 


1,578,996 
7,894,980 
4,736,988 
⑨年額支払賃料      1,578,996 円 × 12ヶ月 =       18,947,952 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      667.20 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       18,947,952 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,894,795 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,053,157 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         7,894,980 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           71,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        4,736,988 円 ×    90.0 %  ×    0.2060 =          878,238 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   18,002,450 円    (         85,726 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 75.0]
100
[110.0]

3,239 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,202 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,033 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃
    -6
2,351  
  2,273
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 85.0]
100
[ 95.0]

3,165 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加古川 5-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 764,000 円          191,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 757,918 円            18,947,952 ×       4.0 %
③公租公課  土地               313,000 円     査定額。
 建物             1,623,500 円          191,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       191,000 円          191,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       191,000 円          191,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,840,418 円 (              18,288 円/㎡)  (経費率    21.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 191,000,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      834.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0673        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  40 % + 0.0621 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
12,854,300 円  
(             61,211 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 18,002,450 円      
②総費用 3,840,418 円      
③純収益 ①-② 14,162,032 円      
④建物等に帰属する純収益 12,854,300 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,307,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,243,784 円      

  (                          5,923 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              27,038,783 円


(                       129,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井上 基 印  TEL.
鑑定評価額 38,200,000 円  1㎡当たりの価格 182,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町寺家町字南五反田51番13外
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
店舗

S6
中低層の店舗や共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域
南東16m市道 水道、ガス、下水 加古川

350m
(2)



①範囲 東    65 m、西    65 m、南    65 m、北    65 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
加古川駅南西方

350m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現在の商況を維持していくもの
と予測する。また、地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           187,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           132,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線沿線で、おおむね加古川市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は、地元の法人
乃至個人事業者が中心であるが、県内乃至全国展開型の事業者の需要も見られる。加古川駅周辺の取引は少ないものの
、近年の防災街区整備事業、加古川中央市民病院の開院等により、需要は堅調に推移している。なお、市場での需要の
中心となる価格帯は、個別性も強く、画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額
は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[ 69.8]
[100.0]
100
182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          179,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市では、おおむね地価の底打ち傾向が
見られ、一部では上昇に転じる地点も見られ
る。一方で、地域ごとの二極化、選別化の傾
向も見られる。

加古川駅周辺整備、加古川中央市民病院の開
院等により、求心力が高まりつつある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +4.0
環境       -24.0
行政        -8.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-65
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地




近商

(80,270)
b SG502

-62
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
c WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
d MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
e KY502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東25m市道、
中間画地




近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
163,004  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

185,462 
100
[  97.1]

191,001 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

191,000 
b (            
131,875  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

133,194 
100
[  70.2]

189,735 

190,000 
c (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[  87.1]

185,997 

186,000 
d (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[  69.3]

178,828 

179,000 
e (            
166,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

151,515 
100
[  79.0]

191,791 

192,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -3.0 環境     +21.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -14.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     -26.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     -14.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     187,000 円/㎡]  



加古川 5-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

18,412,402 

4,079,777 

14,332,625 

12,988,900 

1,343,725 
( 0.9511
1,278,017 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       27,782,978 円    (     132,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 166.60 S5 833.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

90 %   400 %   400 %   210 ㎡     10.7 m x   19.6 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等から1階フロア貸店舗、2階から5階区分貸事務所とした。 ⑦有効率   80.0 %
の理由
同種の店舗兼事務所として標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
166.60 

80.0 

133.28 

3,029 

403,705 
5.0  2,018,525 
3.0  1,211,115 

 2 5
事務所
166.60 

80.0 

133.28 

2,272 

302,812 
5.0  1,514,060 
3.0  908,436 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


833.00 

80.0 

666.40 


1,614,953 
8,074,765 
4,844,859 
⑨年額支払賃料      1,614,953 円 × 12ヶ月 =       19,379,436 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      666.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,379,436 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,937,944 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,441,492 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         8,074,765 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           72,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        4,844,859 円 ×    90.0 %  ×    0.2060 =          898,237 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   18,412,402 円    (         87,678 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 75.0]
100
[110.0]

3,239 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,198 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,029 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃
    -8
2,505  
  2,378
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]

3,156 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加古川 5-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 965,000 円          193,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 775,177 円            19,379,436 ×       4.0 %
③公租公課  土地               313,100 円     査定額
 建物             1,640,500 円          193,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円          193,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円          193,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,079,777 円 (              19,428 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円                          設計監理料率
  225,000 円/㎡ ×      833.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0673        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0514 ×  40 % + 0.0621 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
12,988,900 円  
(             61,852 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 18,412,402 円      
②総費用 4,079,777 円      
③純収益 ①-② 14,332,625 円      
④建物等に帰属する純収益 12,988,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,343,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,278,017 円      

  (                          6,086 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              27,782,978 円


(                       132,000 円/㎡)