別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-5 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 境 めぐみ 印  TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  1㎡当たりの価格 88,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町西谷字南割206番2
②地積
 (㎡)
411  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)




2:1
店舗

S1
中小規模の店舗等が
多い路線商業地域
南西11.2m国道 水道、下水 東加古川

930m
(2)



①範囲 東    30 m、西   145 m、南    30 m、北   125 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         420 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

11.2m国道 交通

施設
東加古川駅南東方

930m
法令

規制
準住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に大きな変動は見られず、中小規模の店舗等が多い路線商業地として成熟しており、今後も現状を維持
しつつ推移すると思われる。地価はおおむね横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            89,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            51,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町内の商業地域である。需要者は加古川市内の中小企業者及び個人事業者が中心
である。標準地の存する近隣地域は交通量の多い国道2号線沿いの路線商業地域で需要は比較的安定している。規模や
立地条件によって一様ではなく、業種等による個別性が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地域である。比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高
い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低位に試算され比準
価格に対し規範性は劣ると判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[143.5]
[100.0]
100
88,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
企業の業況判断については改善が見られるが
、加古川市の総人口は減少傾向である。立地
条件が優る地域を中心に不動産市況は底堅く
推移している。

交通量の多い路線商業地域であるが、需要は
ほぼ横ばいで地価は安定している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -7.0
交通・接近     +7.0
環境       +36.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IH502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西13m市道、
中間画地




近商

(80,200)
b OR502

-53
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西11m国道、
北西2.5m、
北東4.3m、
三方路


準住居

(70,200)
c SR502

-50
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南16m市道、
東6m、角地




1住居

(70,200)
d SR502

-49
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西24m市道、
南東20m、
角地



2住居

(70,200)
e SG502

-6
加古川市

更地


  
(           ) 
不整形 北東4m市道、
中間画地




準住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
79,364  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,285 
100
[  89.2]

88,885 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

88,900 
b (            
70,556  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

69,857 
100
[  79.2]

88,203 

88,200 
c (            
76,411  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

72,772 
100
[  80.5]

90,400 

90,400 
d (            
90,724  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

89,843 
100
[ 101.0]

88,953 

89,000 
e (            
105,874  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

108,899 
100
[ 118.5]

91,898 

91,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境      -9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -17.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -1.0 環境     +33.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      89,100 円/㎡]  



加古川 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,985,898 

669,476 

2,316,422 

1,308,720 

1,007,702 
( 0.9702
977,672 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       21,253,739 円    (      51,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
低層店舗 100.00 LS1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

60 %   200 %   200 %   411 ㎡     28.7 m x   13.2 m  前面道路:国道        11.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平屋建て店舗の一棟貸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
100.00 

100.0 

100.00 

2,562 

256,200 
5.0  1,281,000 
3.0  768,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


256,200 
1,281,000 
768,600 
⑨年額支払賃料        256,200 円 × 12ヶ月 =        3,074,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 預り金により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,074,400 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         245,952 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,828,448 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,281,000 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           11,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          768,600 円 ×    92.0 %  ×    0.2060 =          145,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,985,898 円    (          7,265 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,732 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,705 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,562 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃
    -4
3,532  
  3,344
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[137.0]
100
[100.0]

2,772 
c WK502賃
    -6
2,351  
  2,273
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,612 
加古川 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 67,200 円           16,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 122,976 円             3,074,400 ×       4.0 %
③公租公課  土地               302,900 円     査定額
 建物               142,800 円           16,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    669,476 円 (               1,629 円/㎡)  (経費率    22.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0779        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0621 ×  40 % + 0.0829 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,308,720 円  
(              3,184 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,985,898 円      
②総費用 669,476 円      
③純収益 ①-② 2,316,422 円      
④建物等に帰属する純収益 1,308,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,007,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
977,672 円      

  (                          2,379 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              21,253,739 円


(                        51,700 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-5 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 若杉 和宏 印  TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  1㎡当たりの価格 88,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市平岡町西谷字南割206番2
②地積
 (㎡)
411  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)




2:1
店舗

S1
中小規模の店舗等が
多い路線商業地域
南西11.2m国道 水道、下水 東加古川

930m
(2)



①範囲 東    30 m、西   145 m、南    30 m、北   125 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         420 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

11.2m国道 交通

施設
東加古川駅南東方

930m
法令

規制
準住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一定の交通量が見込まれる国道沿いの路線商業地域として成熟しており、地域要因に特に大きな変化は見られな
い。今後も現状を維持しつつ推移し、地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            90,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            51,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地縁性を有する中小規模の事業者が
中心である。近隣周辺には、大規模資本による大型店も見られるが、近隣地域は、大規模な画地が連担する地域ではな
く、圏外からの参入は限定的である。一方、国道2号の交通量は安定しているため、需要は底堅い。尚、取引される土
地の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は国道2号沿いの沿道型商業施設が多く存する路線商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自
用目的の取引を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺
では、賃貸物件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑
定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[143.5]
[100.0]
100
88,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して
いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外
経済や中央銀行による金融政策の今後の動向
に注意を要する。

国道2号沿いの路線商業地域である。地元の
商況に変化は見られないが、一定の交通量が
あり、地価は横ばいである。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -7.0
交通・接近     +7.0
環境       +36.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
b KY502

-14
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地




近商

(80,300)
c IH502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西13m市道、
中間画地




近商

(80,200)
d SR502

-50
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南16m市道、
東6m、角地




1住居

(70,200)
e WK502

-48
加古郡播磨町

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西20m県道、
中間画地




準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[ 135.2]

91,663 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

91,700 
b (            
113,431  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

113,431 
100
[ 124.9]

90,817 

90,800 
c (            
79,364  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,285 
100
[  88.2]

89,892 

89,900 
d (            
76,411  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

72,772 
100
[  79.5]

91,537 

91,500 
e (            
83,175  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

83,175 
100
[  92.7]

89,725 

89,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -18.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      90,400 円/㎡]  



加古川 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,983,567 

669,380 

2,314,187 

1,308,720 

1,005,467 
( 0.9702
975,504 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       21,206,609 円    (      51,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 100.00 LS1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

60 %   200 %   200 %   411 ㎡     28.7 m x   13.2 m  前面道路:国道        11.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
100.00 

100.0 

100.00 

2,560 

256,000 
5.0  1,280,000 
3.0  768,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


256,000 
1,280,000 
768,000 
⑨年額支払賃料        256,000 円 × 12ヶ月 =        3,072,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,072,000 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         245,760 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,826,240 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,280,000 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           11,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          768,000 円 ×    92.0 %  ×    0.2060 =          145,551 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,983,567 円    (          7,259 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a WK502賃
    -8
2,505  
  2,378
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[125.0]
100
[ 80.0]

2,637 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,702 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,560 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃Y
    -17
2,047  
  1,947
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

2,590 
c OR502賃
    -6
2,188  
  2,035
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

2,879 
加古川 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 67,200 円           16,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 122,880 円             3,072,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地               302,900 円     査定額
 建物               142,800 円           16,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    669,380 円 (               1,629 円/㎡)  (経費率    22.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0779        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0621 ×  40 % + 0.0829 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,308,720 円  
(              3,184 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,983,567 円      
②総費用 669,380 円      
③純収益 ①-② 2,314,187 円      
④建物等に帰属する純収益 1,308,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,005,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
975,504 円      

  (                          2,373 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              21,206,609 円


(                        51,600 円/㎡)